2018年終于過去了，在這一年里，不確定性、挑戰(zhàn)與顛覆、焦慮與恐慌，吞噬了各行各業(yè)與身處其中的每一個人，身處地產行業(yè)尤甚。2018是仙桃樓市重新洗牌的一年，這一年內，仙桃這個小城市的地產行業(yè)不再野蠻生長，從下半年開始，很多項目不再好賣，熱銷不存在了，去化難題重現(xiàn)。

         放眼全國，涼聲一片，多地樓市出臺“急救”措施。譬如：山東菏澤取消限售，珠海放寬購房資格、深圳下調首套房利率，廣州取消商業(yè)品類限購等等。但是，依舊杯水車薪，許多人還沉浸在前兩年的熱銷中無法自拔，如今售罄已經成了鏡花水月，看得見摸不著。

        年關將至，仙桃樓市又安靜了。

        如果你近期曾經關注仙桃樓市你會發(fā)現(xiàn)，隨著房價止?jié)q轉跌，樓市“熄火”之后，各大開發(fā)商也跟著熄火了。明明，上半年的畫風還是這樣的……

2018年上半年開盤現(xiàn)場

        可怕的并不是開發(fā)商的偃旗息鼓，是背后市場信心的崩塌。當從去年十月份開始，土拍不再熱情高漲，多盤遇到銷售難題，市場繁榮程度進一步降低，這多多少少會影響到整體市場的信心。

         買房人的預期降低，導致很多人根本不愿意把錢拿出來投在樓市，原本努努力就可以湊齊首付的現(xiàn)在都轉而觀望，希望在下一輪樓市周期的尾端抄底入市。

         回望前幾年的市場，除了2017年、2018年的上半年，樓市膨脹期的時候大家都熱情高漲，剩余的年份，不論是低迷期，平穩(wěn)期，還是如今的迷茫期，都是偃旗息鼓，沒有任何聲音。

        有些開發(fā)商可能還在為2018年超額完成公司指標而開心，有些甚至已經提前進入到放假狀態(tài)，而有些現(xiàn)在正在全國各地旅游散心舒緩精神壓力。開發(fā)商這樣，買房人可能也是這樣，大家都在準備年貨或者靜待年終獎，買房的事可能已經拋諸腦后。

         如今到了2019年，這份“年關將至”的消停日子還應該繼續(xù)下去嗎？

         2019年挑戰(zhàn)將至，開發(fā)商不得不拼！

仙桃站效果圖

         2019年，仙桃的開發(fā)商進入到真正的洗牌期，具體表現(xiàn)在以下幾點

         其一，明年的政策對剛需會更友好，而仙桃在上一波的膨脹之后，剛需陣地已經所剩無幾。

         其二，經過約兩年的房價補漲之后，仙桃的高價盤庫存不斷增多，具有“比價”優(yōu)勢的樓盤不多，房價結構不佳，加劇樓盤之間的競爭。

          其三，2020年仙桃站的通車，交通的變革，人口的流動，仙桃又將積累了一批購房群體；

           我先來解釋一下這三點。

           仙桃從2017年開始正經的土拍，因為長時間的房價走低，讓市場急需一個“強心針”，土地的價格飛漲正是一個好的漲價理由。

　　   2018年仙桃城區(qū)土地市場累計交易約17億 樓面均價高達2900元/㎡+

　　  土拍的市場多集中在南城新區(qū)，而成交樓面價的領銜高度亦是在此。據(jù)統(tǒng)計，2018年仙桃城區(qū)內已入市的商住用地樓面價最高至2900+元/㎡，被南城新區(qū)版塊的仙桃碧桂園所競得；其次為城東版塊的仙地[2018]58號地，以2032元/㎡的樓面競價被德美囊入。不過由于土拍市場分化嚴重，受熱不均，總體來看，城東版塊總的樓面價依然領先。

　　▲2018年仙桃城區(qū)商住用地各版塊出讓均價對比圖

　　▲2018年仙桃城區(qū)各版塊商住用地樓面價對比圖

          高價盤扎堆，不止是價格拉不開距離，就連房企的資源都一再沖突。同樣的價格拉攏的是同一階層的客群，渠道、資源大量的環(huán)節(jié)都發(fā)生了沖突，甚至有些開發(fā)商連節(jié)點都發(fā)生沖突。從2018年的經驗來看，開盤節(jié)點一拖再拖的多半沒有好結果。2019同樣如此，慢人一步你會發(fā)現(xiàn)無論是傳統(tǒng)廣告、現(xiàn)場活動還是新型廣告只能成為他人的陪襯，并不能產生實際的效果。

         2019年最大的難關是“搶人大戰(zhàn)”即將拉開序幕。2017年下半年以來，市場上都是人搶房，慢一步可能買不到自己滿意的房子。而2019年，市場競爭加劇，價格結構如果再拉不開，搶人大戰(zhàn)就真的來了。

          在這個拼未來的關鍵時期，年前的節(jié)點千萬不能放！

          關注過仙桃樓市的朋友有可能會有感觸。在1月、2月這段時間內，仙桃城區(qū)還是有很多開發(fā)商會馬不停蹄的亮相、加推。休息？都是不可能的。只要人還活著，就不能放松得工作。

           要想你的項目一直在眾人的視野中，你就得不停的開盤，不停的加推。除此之外，你要有一個熱鬧的售樓處，充足的人氣保證，各種活動刷出了存在感，體現(xiàn)的不僅是營銷團隊的價值，更是客戶和業(yè)主對于項目的高度認可。

            這就是項目營銷給外界傳遞的信號：這是一個一直很熱鬧，人氣十足的樓盤，并且一直在不斷加推，想必也是一直熱銷。

           年前的節(jié)點有什么優(yōu)勢呢？

          ①刷熱度，不放松。年底是各行各業(yè)心態(tài)最放松的時候，大部分企業(yè)在12月會將指標結束，年關將至，大家心態(tài)都比較放松，有空間去思考購房問題，這個時候刷熱度容易引起他人的關注。

          ②返鄉(xiāng)置業(yè)。不論是樓市低潮期，還是熱銷期，在春節(jié)前后歸鄉(xiāng)購房的人群都不會少。如果說城市的變革會帶來人口的洗牌，那么返鄉(xiāng)節(jié)點則是購房客群的洗牌，這個期間，常州的外鄉(xiāng)人很有可能被留在老家，常州外出工作的人群也有可能被拽回常州。

          ③蓄勢。金三銀四為什么都是樓市的關鍵期，因為可以有長達兩個月的蓄水，一月二月的客戶有可能不能當時就轉化掉，但可以留到旺季。年前很多客戶可能是在觀察市場，當他們發(fā)現(xiàn)優(yōu)惠并沒有因為等待而增加，反而三月市場開始轉熱的時候，就有可能會被轉化掉。

          ④先發(fā)制人。前面也說過了2019年必然是一場“搶人”大戰(zhàn)。那么先下手為強總歸不會錯，既然都要面臨挑戰(zhàn)，不如早點準備起來。2018年每個版塊包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)片區(qū)，總是早開的樓盤賣的好些，這一點應該很清晰了吧。

          最后，再提醒各位地產人。躺贏的時代已經過去了，2019年你的未來，需要拼搏！加油！

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