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政府解救開發(fā)商融資或成新一輪政策主流

2009年05月12日 16:42 小編：未知|0 點(diǎn)擊：1647

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　　4月29日，國(guó)務(wù)院宣布調(diào)低商品住房等行業(yè)的項(xiàng)目資本金比例，政策放寬開發(fā)商資金鏈，顯示政府對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的支持從重點(diǎn)刺激消費(fèi)轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)地產(chǎn)開發(fā)。

　　“預(yù)計(jì)這是政策導(dǎo)向的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，政府在刺激購房這一塊估計(jì)不會(huì)再有新政策，但目前寬松的房產(chǎn)政策將得以穩(wěn)定，而政策的支持重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)融資這一塊。”商務(wù)部市場(chǎng)運(yùn)行調(diào)控專家洪濤表示。

　　地產(chǎn)救市政策轉(zhuǎn)向開發(fā)商

　　4月29日，國(guó)務(wù)院決定調(diào)整11類固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，其中包括商品住房。這是自2004年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例由30%提高至35%后，政策次放寬地產(chǎn)商資金鏈。

　　投資項(xiàng)目資本金指的是在項(xiàng)目的總投資中，由投資者認(rèn)繳的出資額，除外商投資和公益性項(xiàng)目外，所有項(xiàng)目無論國(guó)有非國(guó)有，資本金不到位，便不能獲得貸款，不能開工建設(shè)。

　　“此次針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的政策不同于去年，去年末以來，政府出臺(tái)的房地產(chǎn)政策包括降息、降低付比例、減免交易稅費(fèi)等，主要針對(duì)購房者，意在刺激購房消費(fèi);而此次政策降低資本金比例，則是針對(duì)地產(chǎn)商，直接降低了地產(chǎn)商投資的資金壓力，降低地產(chǎn)商投資門檻，提高融資比例，有利于刺激開發(fā)商開工和投資的積性。”洪濤告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

　　根據(jù)洪濤預(yù)測(cè)，針對(duì)購房者的新政策估計(jì)不會(huì)再有，但政府鼓動(dòng)開發(fā)商投資的政策則顯示了去年底以來的地產(chǎn)政策在未來較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將保持穩(wěn)定，與此同時(shí)，政府針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的政策，將直接轉(zhuǎn)向開發(fā)商。

　　“政策將進(jìn)一步鼓勵(lì)大型開發(fā)商的融資，包括銀行貸款力度的加大和證券市場(chǎng)融資的機(jī)會(huì)增多。但類似的鼓勵(lì)政策將不針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)，而是將針對(duì)包括地產(chǎn)行業(yè)的一系列基礎(chǔ)設(shè)施的行業(yè)。”洪濤認(rèn)為。

　　據(jù)測(cè)算，以一個(gè)總投資額為5億元的中等樓盤為例，假設(shè)商品住宅項(xiàng)目資本金比例降低5個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后將使得房產(chǎn)開發(fā)商的自備資金減少2500萬元。此政策對(duì)緩解開發(fā)商的資金壓力確實(shí)很有效果。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松也認(rèn)為，此輪擴(kuò)大內(nèi)需重點(diǎn)扶持的是大型基礎(chǔ)設(shè)施的行業(yè)，降低資本金要求后，這些行業(yè)融資能力將提高，下一步它們得到信貸支持的空間將更大。

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　　大地產(chǎn)商進(jìn)一步受益

　　與國(guó)務(wù)院的步調(diào)一致，在信貸方面，銀監(jiān)會(huì)也明確表示今年信貸規(guī)模沒有限額，進(jìn)一步表明了信貸對(duì)投資的支持。

　　中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在安徽調(diào)研時(shí)表示，“我們保增長(zhǎng)需要多放款，對(duì)貸款規(guī)模沒有限額，信貸對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持，將是一場(chǎng)持久戰(zhàn)和拉鋸戰(zhàn)”。

　　“全景證券分析師”系統(tǒng)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，受到國(guó)務(wù)院調(diào)低商品住房等行業(yè)項(xiàng)目資本金比例的政策以及銀監(jiān)會(huì)言論提振，上一周8.51億資金回流房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)板塊，遠(yuǎn)超其他行業(yè)。個(gè)股方面，金地集團(tuán)(600383,股吧)、金融街(000402,股吧)、華僑城A、萬科A等進(jìn)入資金凈流入前十名之列。

　　而國(guó)內(nèi)部分開發(fā)商3、4月份已經(jīng)有了大膽行動(dòng)，表現(xiàn)在一些資金實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商已經(jīng)在購置土地及增加商品房新開工面積。

　　4月29日新政的出臺(tái)，正值北京房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，新政進(jìn)一步激發(fā)了開發(fā)商推動(dòng)項(xiàng)目入市的迅速，從4月30日到5月3日，短短4天，北京有熙典華庭、龍熙順景、西山華府、大成郡等11個(gè)商品房項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證。

　　“新政策降低了信貸自付比例，預(yù)計(jì)能省下一筆不小的數(shù)目，信貸資質(zhì)良好的大型地產(chǎn)商將進(jìn)一步受益，但隨著信貸力度的加大，銀行方面估計(jì)會(huì)加大資格審查力度，部分資質(zhì)不好的地產(chǎn)商反而難貸到款。”創(chuàng)地產(chǎn)一人士認(rèn)為。

　　政策利好，摩根大通及高盛等投行紛紛看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　摩根大通報(bào)告指出，隨著新樓盤存貨被快速消化，發(fā)展商或不會(huì)再以降價(jià)方式減低庫存，二手房市場(chǎng)因而開始恢復(fù)。高盛也認(rèn)為，樓市回暖加上中央支持樓市、放寬借貸，大型房產(chǎn)企業(yè)融資需求可望受到支持，出售資產(chǎn)套現(xiàn)壓力緩解，如果樓市數(shù)據(jù)二季度持續(xù)改善，則內(nèi)地房地產(chǎn)股下半年股價(jià)復(fù)蘇力度將更強(qiáng)。

　　后市銷售尚不明朗

　　開發(fā)商們加快了開工速度，投資的加速是否預(yù)示樓市回暖的勢(shì)頭有望延續(xù)，從5月初的市場(chǎng)銷售來看尚不明朗。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，5月1日、5月2日兩天，北京期房商品住宅網(wǎng)上簽約分別為619套、253套，呈現(xiàn)出逐日遞減的態(tài)勢(shì)。相比較4月份，五一前兩天，期房商品住宅日均成交325套，環(huán)比下降了27%。

　　同時(shí)，二手房市場(chǎng)的銷量也走跌。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，5月1日、5月2日二手住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)為154套，而此前4月30日、4月29日簽約套數(shù)分別為580套、916套。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，國(guó)家對(duì)休假時(shí)間的調(diào)整，對(duì)樓市產(chǎn)生了一定的影響。小長(zhǎng)假期間，消費(fèi)者縮減消費(fèi)計(jì)劃，選擇購房的群體相應(yīng)減少，一定程度上造成了樓市銷量的下降。

　　洪濤也認(rèn)為，因?yàn)?ldquo;5·1”小長(zhǎng)假的調(diào)整，單看5月初的成交量不能判斷樓市回暖是否在持續(xù)或者回落，但從今年下半年整體后市來看，中央和地方政府推出的各項(xiàng)促進(jìn)購房消費(fèi)政策效果的逐漸顯現(xiàn)，使得壓抑許久的自住房、改善房等剛性需求集中釋放，已經(jīng)造了今年樓市前幾個(gè)月的回暖，而政府進(jìn)一步幫助開發(fā)商改善資金狀況，相當(dāng)于發(fā)起新一輪“救市”政策，有助于延續(xù)樓市回暖。

　　“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，隨著消費(fèi)者信心恢復(fù)，房屋庫存逐步消化，開發(fā)商加快項(xiàng)目投資也有利于保障未來樓市的供應(yīng)穩(wěn)定，從而穩(wěn)定價(jià)格。”洪濤認(rèn)為。