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值七夕佳節(jié)之際，傳統(tǒng)的你是否在這個傳統(tǒng)的節(jié)日里感慨萬千，戀愛長跑的時間也不短了，談婚論嫁的進程在一套婚房的困難前擱淺。微薄的收入、普通的家世、過高的房價，80后買房變成生活中重要的事，如何理財生財才能完成購置婚房的夢想。
“處身于繁華的大都市，每天匆匆上班匆匆而歸，意念中總以為和城市已經(jīng)溶為一體?？傻皆履┓繓|催繳房租時，才猛然發(fā)現(xiàn)自己是居無定所的漂泊一族。在這個城市里還沒有自己真正的家。”相信許許多多的白領(lǐng)一族和我有同樣的感受。每月微薄的薪水與每平米高達幾千甚至上萬的房價相比，我們的薪水或許是高房價的一個零頭。近也有媒體報道說北京一個普通小白領(lǐng)不吃不喝27年才能買套房。“買房難，難于上青天”可以說是都市大多數(shù)白領(lǐng)的真實寫照。
買房難道真的是一種奢望，能是夢里曾有嗎？
6月22日，銀監(jiān)會下發(fā)“通知”強調(diào)了二套房貸必須付四成以上、利率1.1倍以上的放貸標(biāo)準(zhǔn)，并重申“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)不得擅自放寬。近期也接二連三的傳出房貸再收緊的言論，這給狂熱的炒房投機行為澆了一把水，讓過高的房價開始松動降溫。在一定程度上來說是有利于白領(lǐng)一族貸款買房的。
有了國家政策上的利好，低薪的白領(lǐng)們?nèi)绻俣恍┻€房貸的技巧，注意開源節(jié)流，買套屬于自己的房子指日可待。
其實，買房說難不難，關(guān)鍵看怎樣巧理房貸。
要想買個適合自己的房子，先要有一個前期準(zhǔn)備。
資金籌集期多多生錢
買房大概可以算的上是一個家庭大一筆消費，因此，從看房到交易再到貸款的經(jīng)歷實在是讓人有些頭痛，如何輕松規(guī)劃好買房資金，成為大家關(guān)心的話題。
籌集房屋付款的渠道主要有兩個方面:一是"借力",靠父母幫一把,或者將家里房產(chǎn)置換一下。
二是"自立",通常的方法也有兩種:一是堅持儲蓄,將月收入的50%以及年終獎的70%儲蓄,以平均月收入5000元,年終獎1萬元為例,哪怕一分利息沒有,三年也可以存到11.1萬元,半個付解決了。二是堅持投資,當(dāng)然,投資也有可能虧錢,但是出手時機對,贏利概率能大大提高,例如去年10月開始布局基金 (資訊,凈值,排名,論壇) 定投,很多年化收益率都在10%以上;今年年初的黃金投資中,也可以在幾個波段中獲得5～10%的收益。而銀行 (資訊,論壇) 理財產(chǎn)品一直是風(fēng)險較低的投資去向。
有了前期準(zhǔn)備還不行，因為房貸主要是和銀行打交道，所以對銀行放貸類型要了如指掌才行。
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銀行各類房貸解析房貸創(chuàng)新品一：氣球貸
“氣球貸”是一種采用全新還款方式的房貸產(chǎn)品，其利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還。通過“氣球貸”，房貸客戶可以選擇一個較短的貸款期限（3年、5年或10年），但以較長的期限（如30年）來計算月供。這樣，房貸客戶即可同時享受到與短期貸款對應(yīng)的低利率和長期貸款的低月供。
“氣球貸”的核心，是一種短期限借貸，但以長周期計算月供還款，至短期限到期后一次性大筆償還本金的借貸模式。如客戶選擇一個5年期的貸款，按照4.03厘利率月供為18430.06元。但利用氣球貸，則可以選擇按照30年期計算，月供銳減至4791.46元，5年到期后一次性償還剩余本金。而銀行目前主打兼顧短期貸款利率和長期還款周期的產(chǎn)品，則是上述多個核心借貸的串聯(lián)組合。在個5年借貸30年計算還款周期產(chǎn)品到期后，銀行不要求房貸者償還本金，而是將其展期至一個新的5年借貸25年計算還款周期的產(chǎn)品，此后數(shù)期亦以此類推。
從“氣球貸”的定義中不難看出，如果一筆30年的房貸按5年一段拆分為6段的話，貸款利率則適用三至五年（含五年）的5.76%，比按五年以上5.94%將節(jié)省不少利息。假設(shè)貸款100萬元，按等額本息30年還款的話，這樣分拆貸款的話，每月大約可節(jié)省利息支出114.9元，30年下來總共節(jié)省約41365元。但是，由于這樣的房貸是由多次按揭組合，因此存在“展期風(fēng)險”。若屆時因為個人信用度下降或政策原因銀行不能再提供類似產(chǎn)品的展期，房貸者面臨提前全額償還本金的風(fēng)險。
[氣球貸適用客戶群]
能夠承擔(dān)高額月供并且貸款期限較短的客戶，不適合辦理氣球貸。因為如果客戶本來想做短期貸款的話，那么要辦理一個短期的普通貸款，可以享受相應(yīng)的低利率了。如果辦成了“氣球貸”，反而會因為“氣球貸”還得慢，而增加利息支出。如果客戶不愿或不能承擔(dān)普通中短期貸款的高月供，而又希望能夠節(jié)省貸款利息，“氣球貸”則是適合他們的選擇。
氣球貸的目標(biāo)客戶主要有4類：1、計劃持有房產(chǎn)期限較短的客戶，譬如很多客戶會在一定周期內(nèi)換房；2、預(yù)期未來收入會有大幅增加的客戶，由于收入增加他們在“氣球貸”到期前或期末一次性清償剩余本金；3、收入不均衡的客戶，除了月收入以外還有大筆年終獎等其它收入，但每月固定收入不足以負擔(dān)高額月供，而到期還款能力較強；4、計劃在中短期將貸款轉(zhuǎn)往它行的客戶，譬如由于利率市場化，其它行有更適合的產(chǎn)品或更優(yōu)惠的貸款利率。實際上，計劃長期持有貸款的客戶，也可以通過連續(xù)做幾個較短期限的“氣球貸”，從而降低貸款利率。
房貸創(chuàng)新品二：雙周供
簡單來說，“雙周供”是對原等額月供的對半分開加速還款的一種“創(chuàng)新”房貸產(chǎn)品，其關(guān)鍵是通過增加每年的總還款額以達到加速還款，并進而節(jié)省利息。由于雙周供按照月還款額的一半來計算還款額，你會以為你一年的還款次數(shù)是12個月×2=24次，而其實，每年共有26個雙周（呵呵，這點你沒想到吧），你事實上每年要按13個月還款。那悄悄增加的一個月還款額，讓你在不知不覺中還款速度大大加快了，于是，會比按月還款省下一部分利息。
在選定貸款期限的情況下，我們可以把“雙周供”與按月還款法做個比較。比如一筆50萬元30年的按揭貸款，如果按5.51%的9折優(yōu)惠利率計算，采用雙周供還款會縮短還款期63個月，即30年的月供還款采用雙周供，貸款將在24.75年還清，這樣，其利息總額自然要比30年按月還款少很多。
但其實際利息開支和普通25年期的月供并不會有太大區(qū)別。因此，房貸者即使所在銀行不提供“雙周供”，亦完全可以通過自行縮短還款年限的普通月供貸款實現(xiàn)類似的功能。
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[雙周供適用客戶群]“雙周供”的還款方式，對收入較為穩(wěn)定和均衡者較為適合（尤其是領(lǐng)取周薪的外企職員），由于月收入的相對固定，這個群體不愿意增加每月還款壓力，而在有額外收入來源的時候，希望通過小額提前還款來節(jié)省利息。理財 (資訊,論壇,產(chǎn)品) 專家解釋，“雙周供”之所以能節(jié)約利息在于兩方面：一是本金還款頻率加快，節(jié)約了客戶對銀行資金的實際占用；二是全年還款約26期，相對等額月供每年實際上多還款兩期。
據(jù)深圳發(fā)展銀行零售業(yè)務(wù)部相關(guān)人士介紹，目前“雙周供”適用于期供類房屋按揭、抵押貸款 (資訊,產(chǎn)品,論壇) ，如一手樓、二手樓的房屋按揭貸款以及按揭還款的房屋抵押貸款。
房貸創(chuàng)新品三：點按揭
所謂“點按揭”，是一款通過預(yù)先支付一定費用，從而獲得貸款利率進一步折讓的房貸產(chǎn)品。1個“點”即為貸款金額的1%，客戶通過支付一個或多個“點”的費用，使貸款利率進一步調(diào)低，使每月房貸支出減少，達到省息目的。
比如辦一筆30年期100萬元的房貸，照目前30年期7折房貸利率4.158%計，30年共需支付大約75萬元利息，而辦理“點按揭”，客戶需花1.5萬元購買貸款總額的1.5個“點”，可將已7折的貸款利率，進一步降低到3.78%的超低利率，30年下來，可節(jié)省約7.8萬元利息，省息比例達10%，相當(dāng)于在當(dāng)前基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打6.3折。
該產(chǎn)品的賣點還在于，1次買點，可享受30年低利率（實際利率隨央行利率調(diào)整而相應(yīng)浮動），貸款金額越大、期限越長，享受利率優(yōu)惠的幅度越大。同時，“點按揭”可通過支付不同的費用（即買點），在一定程度上自由選擇不同利率，目前深發(fā)展針對10—20年期和20—30年期的貸款，設(shè)計了1.25個點和1.5個點的低利率，優(yōu)惠利率可達3.78%，即比7折后的貸款利率還低0.378個百分點。此外，對一些二套房以上的購房者，其初始利率如達不到7折利率或利率上浮的，可采取“買點”的方式調(diào)低利率；也可借助氣球貸，將利率進一步降低，直至低的3.78%。
如果將買點的支出視作一筆投資，而將未來每年節(jié)省的利息視作收益，那么點按揭是一款貸款金額越高，年限越長越劃算的產(chǎn)品。如小陳打算貸款80萬元，若一次性支出1.245萬元，即可將貸款利率由4.03%下降至3.78%。若其選擇20年貸款，買點支出的回報為8.31%，若改為30年，則升至10.68%；若其消減貸款至50萬元，則20年期回報為2.66%，30年期亦為5.67%。
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[點按揭適用客戶群]
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按揭還房貸 (資訊,產(chǎn)品,論壇) 過程中如何給自己減負
買“點”省利息
張小姐和男朋友準(zhǔn)備年內(nèi)結(jié)婚，需要購置婚房。近期，兩人看中了一套總價180萬元的房子，計算雙方現(xiàn)有資金后，還需要貸款 (資訊,產(chǎn)品,論壇) 100萬元，張小姐想將貸款年限定為30年。聽說深圳發(fā)展銀行 (資訊,論壇) 近推出了“點按揭”房貸 (資訊,產(chǎn)品,論壇) 新品，張小姐便前往一探究竟。
在深圳發(fā)展銀行營業(yè)大廳里，前來咨詢房貸按揭業(yè)務(wù)的張小姐一臉疑惑。事實上，在深圳發(fā)展銀行于2009年3月16日面向全國推出“點按揭”房貸產(chǎn)品之前，世界上除了美國外，沒有一個國家使用點數(shù)。
那么，到底什么是“點”呢？深發(fā)展個貸客戶經(jīng)理為張小姐解答：“點”表示借款人在貸款時預(yù)先付給銀行的費用，以貸款總額的百分點來計算。例如100萬元的貸款，1個點表示需要支付1萬元的費用。
其實，所謂“點按揭”，是深發(fā)展為個人客戶提供的一款通過預(yù)先支付一定費用，從而獲得貸款利率進一步降低的房貸產(chǎn)品。1個“點”即是貸款金額的1%，客戶通過支付一個或多個“點”的費用，可以使貸款利率降低，進而達到降低房貸支出、合理安排月供和省息的目的。其專門適用于10年期及以上住房按揭和房屋抵押貸款業(yè)務(wù)。
聽完深發(fā)展個貸客戶經(jīng)理關(guān)于“點”的解釋，開始感興趣的張小姐提出了更為具體的問題。客戶經(jīng)理告訴張小姐，深發(fā)展“點按揭”房貸產(chǎn)品分別針對10－20年期和20－30年期的貸款，量身定制了購買1.25個點和1.5個點享受低利率的房貸產(chǎn)品。
客戶經(jīng)理還為張小姐算了一筆賬，倘若不辦理點按揭，按照目前30年期7折房貸利率4.158%計算，張小姐一共需要支付75萬元利息；而辦理點按揭業(yè)務(wù)，張小姐需花1.5萬元購買貸款總額的1.5個點，可以享受3.78％的超低利率，總共節(jié)省7.8萬元，省息高達10％。經(jīng)過一番計算和考慮，張小姐終選擇了“點按揭”貸款。
“花1.5萬元能省7.8萬元的房貸，對貸款人來說節(jié)約了支出，幫助我們實現(xiàn)買房計劃，非常好！”張小姐興奮地表示。
點評：不同于市面上各種通過還款方式節(jié)省利息的房貸產(chǎn)品，深發(fā)展的“點按揭”直接為客戶降低了利率。目標(biāo)客戶群體來說，這款產(chǎn)品對于長期貸款客戶有著非常實際的省息效果。如果客戶打算貸2或3年，則意義不大；買點平均成本大約在四、五年左右，而且貸款時間越長，利息節(jié)省越多。
受全球金融風(fēng)暴的影響，國內(nèi)房貸客戶普遍對收入水平和支付水平預(yù)期降低，該產(chǎn)品對面臨房價高、供款壓力大的新購房者具有非常實際的意義。
專業(yè)人士認(rèn)為，“點按揭”對房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，所起作用也是非常正面的；它可以成為房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)出售人幫助購房人支付“點按揭”費用來實現(xiàn)購房人降低利息支出，放大節(jié)省購房費用，從而提高交易成功率，實現(xiàn)買賣雙方共贏的有力武器。
延遲還本減壓力
金融危機已經(jīng)影響到了一些人的生活質(zhì)量，在外企擔(dān)任中層職位的吳先生是其中之一。去年年底，吳先生為父母在上海購買了一套住房，貸款100萬元，期限20年。然而，貸款發(fā)放不久，吳先生所在的單位便減薪，不但薪水出現(xiàn)一定比例縮水，連年終獎也大幅減少。
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考慮到日常開銷等因素，吳先生希望能夠有一款房貸產(chǎn)品切切實實為自己減輕還款壓力，熬過這段“壞的時光”。此時，朋友向他推薦了興業(yè)銀行上海分行的“隨薪供”產(chǎn)品。
興業(yè)銀行上海分行工作人員告訴吳先生，對于他這筆金額100萬元，期限20年的按揭貸款，如果貸款年利率基準(zhǔn)下浮15％（即5.049％，假設(shè)該利率保持不變）：如果選擇等額本金還款法，月需歸還貸款本金4166.67元，貸款利息4207.50元，本息合計8374.17元，次月需歸還貸款本息8356.64元，之后每月還款金額逐月遞減17.53元。如果選擇“隨薪供”，按三年固定期限，四年起按照等額本金計算，客戶前三年每月需歸還利息4207.50元，四年起月需歸還貸款本金4901.96元，貸款利息4207.50元，之后每月還款金額逐月遞減20.63元。
通過對比可以看到，選擇前三年還息不還本的“隨薪供”，吳先生前三年還款壓力明顯減輕，與選擇單純的等額本金還款法相比，每月還款金額平均減少約3860元。
如今，已經(jīng)成功申請“隨薪供”的吳先生還款壓力大大減輕，他更是認(rèn)為該款產(chǎn)品簡直是為飽受減薪困擾的還貸人度身定制，并笑稱：“三年后，金融危機總應(yīng)該過去了吧！”
點評：金融危機發(fā)生之后，一些企業(yè)受國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢所迫，生產(chǎn)受到一定影響，于是縮減經(jīng)營成本，致使不少人面臨減薪、失業(yè)風(fēng)險，經(jīng)濟承受能力發(fā)生了較大變化。對于遭遇這種情況的貸款人而言，原來可能是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，卻因為收入突然減少而面臨短期內(nèi)無法還錢的窘境。在這種情況下，銀行推出針對該人群的創(chuàng)新房貸產(chǎn)品，通過本金緩供的方式，給貸款人一個喘息的機會，幫助他們度過困難的時期。今后，這部分人仍將成為銀行的忠實客戶。
用“閑錢”抵貸款本金
先生現(xiàn)年25歲，工作收入穩(wěn)定，目前準(zhǔn)備貸款100萬元購買房屋，還款期為30年。在購買房屋后，先生基本沒有銀行存款了。但是除了每月還款額和基本生活開支外，先生每月還能節(jié)余大約3000元，存放在銀行賬戶中。在了解了近期新面市的所有房貸新品后，先生將目光鎖定渣打銀行“活利貸”，認(rèn)為這是適合自己的一款房貸產(chǎn)品。
申請“活利貸”的客戶，需將自己的閑置資金存入還款賬戶，作為提前還款，直接抵扣貸款本金，從而有效節(jié)省貸款利息，并縮短還款期限。
該產(chǎn)品與普通房貸產(chǎn)品的區(qū)別之處在于：房貸客戶存入“活利貸”還款賬戶中的閑置資金，即被視為提前償還貸款本金，同時，當(dāng)日即可從計息基數(shù)中抵銷，從而直觀、靈活地為房貸一族節(jié)省貸款利息。
吸引先生的是，“活利貸”對還款賬戶內(nèi)的資金沒有任何限制，他可以在需要時隨時支取或存入，且無需支付額外的提取費用。同時，存入還款賬戶的資金則是日日累計，貸款利息也是按日結(jié)算。
渣打銀行客戶經(jīng)理介紹說，以先生貸款金額100萬元、期限30年為例，貸款利率按6％計算，在該行申請普通房屋貸款月還款（月等額還款方式）為5996元，貸款總利息達到1158379元。而若選取“活利貸”，先生30年總利息約55萬元，相比普通房屋貸款節(jié)省將近60萬元，節(jié)省幅度達到52％；在每月月供不變的情況下，“活利貸”還將有效縮短還款時間，先生若每月能往貸款賬戶存入3000元，還款期限將縮短近8年，22年能還清所有貸款。
在評價自己選擇的房貸產(chǎn)品時，先生認(rèn)為：“活利貸”在省息的同時，更縮短了貸款期限，使消費者在提早償還貸款的同時還能維護或提升個人的信用度。“房貸每月的月供款由本金和利息兩部分組成，當(dāng)‘活利貸’為我省下利息的同時，月供款中的更多比例將直接歸還貸款本金，貸款自然越還越快，縮短了貸款期限，使我這樣的房奴早早解脫還貸壓力，維護良好信用記錄。”先生如是說道。
點評：“活利貸”不是一款房貸產(chǎn)品，更是使資產(chǎn)得到合理規(guī)劃與有效保障的精明之選。“活利貸”賬戶中的資金多數(shù)來自于普通家庭每月除去日?；ㄤN外的結(jié)余資金，在目前市場情況下，相較與投資其他理財 (資訊,論壇,產(chǎn)品) 產(chǎn)品或閑置家中毫無收益，存入“活利貸”賬戶直接抵扣貸款利息，無疑是家中閑置資金穩(wěn)健升值的選擇。因此，類似先生這樣每月能有不少節(jié)余，又找不到很好投資渠道的貸款人，不如通過此產(chǎn)品利用“閑錢”抵扣貸款本金，進而縮短還款時間。
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裝修也能借房貸
三年前，剛工作不久的小磊購置了一套120萬元的住房，其中銀行房貸授信提款90萬元。兩年間，小磊為了減輕壓力，在高利率時代將自己的閑余資金全部用于歸還貸款近50萬元。近，小磊打算裝修婚房，可是囊中羞澀，為此申請了招行“消費易”房貸產(chǎn)品，不方便快捷地獲得了50萬元消費貸款的額度，而且以較低的成本獲得了資金。
原來，房貸“消費易”的好處在于，房貸客戶還款后的空余額度，可轉(zhuǎn)化為供刷卡消費或者網(wǎng)上支付的透支額度，透支金額可以在免息期內(nèi)免費使用，超期后仍可以較低的成本選擇不同期限分期歸還。在授信額度內(nèi)客戶可以循環(huán)使用，從而讓客戶擁有一條方便快捷的融資渠道，既能滿足自身日常生活需要，又能實現(xiàn)資金良性運轉(zhuǎn)，獲得更高理財回報，讓財富更快增值。
在小磊看來，信用卡透支忘記還了，個人信用記錄便有了污點，此外還要支付高額的利息，而使用房貸“消費易”則沒有此擔(dān)心：先花錢后還款，50天免息期結(jié)束后，客戶還可將透支額度直接轉(zhuǎn)化為1年、3年或10年的消費貸款 (資訊,產(chǎn)品,論壇) ，并且消費貸款執(zhí)行利率遠低于日息萬分之五的信用卡罰息利息。如此一來，小磊便可以安心地靠這個房貸 (資訊,產(chǎn)品,論壇) 產(chǎn)品來裝修住房，為自己新婚做好準(zhǔn)備。
點評：或許單大額免息貸款來看，消費易產(chǎn)品對銀行的收益十分有限；但是以長遠的眼光來看，通過為客戶提供優(yōu)質(zhì)的貸款理財產(chǎn)品，加深銀行與客戶之間的互信合作，在方便客戶、優(yōu)惠客戶的同時助推消費、活躍市場，是一件國家、銀行和客戶三者共贏的明智之舉。
同時，在房地產(chǎn)市場剛性需求釋放的同時，也有許多“小磊”們需要一筆裝修資金，卻苦于囊中羞澀。這時，銀行將房貸客戶還款后的空余額度轉(zhuǎn)為再次透支額度，使客戶更加優(yōu)惠更加靈活便捷地獲得資金，同時也能培養(yǎng)客戶的房貸理財意識，具有非?，F(xiàn)實的意義。
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聽聽專家的話，看他們的建議對你的買房有無幫助。
專家支招教你買房“不差錢”
不論是以持有還是投資為目的的購房，大部分購房者關(guān)注物業(yè)本身的投資價值和未來的增值潛力，很少會注意自己貸款的方式是否適合？從理財角度而言，是否是經(jīng)濟？
在房貸產(chǎn)品和還貸方式推陳出新的，我們是否應(yīng)該重新審視一下自己的房貸呢？總不能明知房貸"有病"，也不醫(yī)治吧？下面的幾個現(xiàn)實的"病例"，希望能有所啟示：
病例一：
病情描述：郭先生2004年以按揭貸款 (資訊,產(chǎn)品,論壇) 形式買了一套位于奧運村區(qū)域的房產(chǎn)，面積145平，購價為100萬元，開發(fā)商指定的銀行 (資訊,論壇) 為他提供的還款方式是20年期的等額本息還款方式，貸款額為70萬元。
隨著2008年奧運會的臨近，奧運村區(qū)域房地產(chǎn)迅速增值，郭先生的房產(chǎn)已增值到210萬元，但尚有貸款本金64萬元未結(jié)清。他現(xiàn)在計劃以30萬元重新裝修房子，但現(xiàn)金不足，此外，銀行節(jié)節(jié)升高的貸款利率，也讓他倍感壓力。
專家處方：
"等額本息"還款很容易讓人感覺在利息上掏了很多"冤枉"錢(因為起初幾年的還貸額中，貸款利息占相當(dāng)大的比重)，其實郭先生可以利用房產(chǎn)增值部分，"借力"加轉(zhuǎn)按揭，完成裝修夢想并節(jié)省利息支出。
步、可先將貸款余款部分結(jié)清(此步驟可以借助擔(dān)保公司完成，亦可自籌資金完成)，然后按照房產(chǎn)評估現(xiàn)值重新向銀行申請抵押貸款，根據(jù)不同銀行政策，貸款額可以達到105 ~ 126萬，這樣剔除原有的未結(jié)清貸款額64萬，郭先生仍可增加41 ~ 6 2萬元的貸款額度，足以滿足郭先生30萬元裝修貸款的需求。
二步、鑒于郭先生的現(xiàn)狀：A、收入狀況有所提升--可以負擔(dān)得起增加的貸款月供要求；B、沒有足夠的投資經(jīng)驗和渠道--除留足生活必需的備用金外，其余均可用于還貸。建議郭先生選擇"等額本金"的還款方式。
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病例二：
病情描述：李小姐，27歲，未婚，去年研究生剛剛畢業(yè)，目前在合資企業(yè)工作，月薪4000元。李小姐和父母住在一套50平米的小兩居內(nèi)，位處三環(huán)內(nèi)(租金參考價為2300元/月)。李小姐母親53歲，月薪3000元，父親55歲，月薪6000元，家庭存款35萬元。全家人選擇適合的貸款方式，購買他們幾經(jīng)篩選的一套總價100萬元，120平米的小三居。
專家處方：
整合現(xiàn)有資源，"以租養(yǎng)房"。如果以李小姐作為借款人，即使以長的貸款期限30年來算，其現(xiàn)階段收入也無法滿足銀行的月供要求。但如果以父母作為借款人，因為接近退休年齡，能申請到很短期限的貸款，月供壓力大。
步、父女共同還款。李小姐年紀(jì)輕，未來的收入會穩(wěn)中有增，而父親的還款能力雖然在減弱，但收入高。所以以李小姐為借款人，其父親為共同還款人一起來申請貸款，申請30年期70萬元的貸款，付款為30萬元(其余5萬元用于繳納相關(guān)稅費等臨時性支出)。
二步、在搬入新居后，將現(xiàn)有住房出租，將租金補貼月供或累計起來進行一些穩(wěn)健型投資或用于提前還貸款，減輕還款壓力。
看看高手是怎樣理財買房的，他們的經(jīng)驗值得買房者借鑒。
案例1：單身“月光族”5年還房貸換車寶典
基本情況：李先生今年28歲，在一家公司擔(dān)任銷售主管，每月稅后收入5000元，年薪約8萬元，未婚，父母無需資助生活費。
支出情況如下：今年貸款了25萬元按揭了一套住房，還款周期是20年，每月按揭還款額為1500元。由于新房將于2009年6月交房，所以目前尚處于租房狀態(tài)，每月房租為1000元，擁有私家車一輛，一年的用車費用為8000元。每個月的日常支出約為4000元左右，除參加基本社會保險外沒有購買任商業(yè)保險。
李先生的理財 (資訊,論壇,產(chǎn)品) 需求
1、由于除參加基本社會保險 (資訊,產(chǎn)品,論壇) 外沒有購買任何商業(yè)保險，希望能夠購買一定數(shù)量的商業(yè)保險。
2、由于剛剛購房，資金狀況比較緊張，存款都用于付款。希望能夠建立旅游基金，每年能夠出去旅游一次。
3、5年內(nèi)，希望能夠換購10萬元左右的私家車。
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病例二：
病情描述：李小姐，27歲，未婚，去年研究生剛剛畢業(yè)，目前在合資企業(yè)工作，月薪4000元。李小姐和父母住在一套50平米的小兩居內(nèi)，位處三環(huán)內(nèi)(租金參考價為2300元/月)。李小姐母親53歲，月薪3000元，父親55歲，月薪6000元，家庭存款35萬元。全家人選擇適合的貸款方式，購買他們幾經(jīng)篩選的一套總價100萬元，120平米的小三居。
專家處方：
整合現(xiàn)有資源，"以租養(yǎng)房"。如果以李小姐作為借款人，即使以長的貸款期限30年來算，其現(xiàn)階段收入也無法滿足銀行的月供要求。但如果以父母作為借款人，因為接近退休年齡，能申請到很短期限的貸款，月供壓力大。
步、父女共同還款。李小姐年紀(jì)輕，未來的收入會穩(wěn)中有增，而父親的還款能力雖然在減弱，但收入高。所以以李小姐為借款人，其父親為共同還款人一起來申請貸款，申請30年期70萬元的貸款，付款為30萬元(其余5萬元用于繳納相關(guān)稅費等臨時性支出)。
二步、在搬入新居后，將現(xiàn)有住房出租，將租金補貼月供或累計起來進行一些穩(wěn)健型投資或用于提前還貸款，減輕還款壓力。
看看高手是怎樣理財買房的，他們的經(jīng)驗值得買房者借鑒。
案例1：單身“月光族”5年還房貸換車寶典
基本情況：李先生今年28歲，在一家公司擔(dān)任銷售主管，每月稅后收入5000元，年薪約8萬元，未婚，父母無需資助生活費。
支出情況如下：今年貸款了25萬元按揭了一套住房，還款周期是20年，每月按揭還款額為1500元。由于新房將于2009年6月交房，所以目前尚處于租房狀態(tài)，每月房租為1000元，擁有私家車一輛，一年的用車費用為8000元。每個月的日常支出約為4000元左右，除參加基本社會保險外沒有購買任商業(yè)保險。
李先生的理財 (資訊,論壇,產(chǎn)品) 需求
1、由于除參加基本社會保險 (資訊,產(chǎn)品,論壇) 外沒有購買任何商業(yè)保險，希望能夠購買一定數(shù)量的商業(yè)保險。
2、由于剛剛購房，資金狀況比較緊張，存款都用于付款。希望能夠建立旅游基金，每年能夠出去旅游一次。
3、5年內(nèi)，希望能夠換購10萬元左右的私家車。
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方案一
開源節(jié)流投資穩(wěn)健類產(chǎn)品
中國銀行上海市分行外灘理財范一民
【財務(wù)分析】
對于小李夫婦而言，未來4年理財?shù)囊蝿?wù)是在照顧好寶寶的基礎(chǔ)上實現(xiàn)小房換大房。按照他們每月結(jié)余和年度性收入計算，4年的時間可以存下40余萬元的資金。根據(jù)小李的購房計劃，假設(shè)其關(guān)注的房產(chǎn)每平方米單價在15000元左右，那增加30平米的面積意味著需要45萬元左右的資金。另外，裝修也是一筆不小的開支。此外，孩子教育基金 (資訊,凈值,排名,論壇) 的籌措也將成為家庭資產(chǎn)配置的一個重要組成部分。
【理財建議】
房產(chǎn)篇從前文的計算可知，按照小李家庭目前的收入狀況，4年后置換房屋不是不可能完成的任務(wù)，尤其是小李目前沒有房貸，這是非常大的優(yōu)勢。在4年后，小李可以將積蓄一次性投入到新房之中，并根據(jù)夫婦倆的公積金余額貸足公積金貸款，盡可能減輕家庭負擔(dān)。
保險篇可以考慮為孩子購買一份儲蓄型的保險并附帶醫(yī)療險和意外險。為孩子準(zhǔn)備教育金應(yīng)從初始目標(biāo)逐漸向目標(biāo)過渡，分步籌備教育準(zhǔn)備金。在培養(yǎng)孩子的過程中，應(yīng)注意不能過于寵慣孩子，什么東西都給孩子買，這樣容易導(dǎo)致家庭超支，導(dǎo)致其他的投資計劃不能順利進行。
投資篇小李夫婦的收入尚可，房子也沒有對生活造成負擔(dān)，但由于原始資金較少，即使將資金投入股市這類高風(fēng)險高回報的領(lǐng)域，也不會從根本上改變家庭存款的累積速度，所以關(guān)鍵還是要在平時開源節(jié)流。小李夫婦原本每月開銷在7000元左右，雖說占月收入的一半不到，但依然偏多，可以考慮根據(jù)實際情況適當(dāng)調(diào)整。
因此，小李夫婦在日常生活中可以適當(dāng)控制自己的消費并轉(zhuǎn)移到孩子身上，通過基金定投和存款相結(jié)合的方式進行強制儲蓄，為4年后換房積累資金。平時的消費開支建議盡可能地使用信用卡 (資訊,產(chǎn)品,論壇) ，一方面可以享受免息期，另一方面信用卡賬單也能清晰明了地顯示家庭每月的消費情況，有助小李夫婦運籌帷幄，合理分配收入。10萬元存款和年終獎金這類大筆資金，建議投入年收益4%左右的理財產(chǎn)品中，在保證資金安全的前提下大限度地提高投資收益。由于有了孩子，生活的重心再次改變，建議小李的投資方向以穩(wěn)健類產(chǎn)品為主，確保資金的穩(wěn)定增長。
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方案二將存款和結(jié)余資金進行分散投資
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案例3：零消費“經(jīng)濟適用男”的買房結(jié)婚計劃
張先生今年27歲，新上海人，某知名IT企業(yè)的項目主管，稅后月薪9000元。盡管畢業(yè)已經(jīng)3年，但張先生每天仍過著兩點一線的生活：每天坐地鐵上下班，一日三餐在食堂解決，公司提供住房和交通補貼，不用付房租。>>曬網(wǎng)銀使用心得贏購書卡
張先生表示，他是一個“經(jīng)濟適用男”。單身的他目前以工作為重心，一般不外出，也沒娛樂活動，可以說是“賺不花”。目前他已攢下40萬元存款，足夠支付一套上海住房的付。
張先生表示，他每天忙于工作，沒時間結(jié)交女朋友。隨著年齡的增加，他開始感到迷惘，是不是該先按揭一套房子，還是買一些適合的理財產(chǎn)品？
方案一 月收入20%用做基金定投
浙商銀行上海分行零售銀行部理財師 劉殷
【現(xiàn)狀分析】
從張先生目前的情況來看，先要解決的是廣義上的個人理財問題，即如何自己的工作、婚姻、生活（包括衣、食、住、行）進行長遠打算，以滿足人生不同階段的需求，終實現(xiàn)在財務(wù)上的自由、自主和自在。>>曬養(yǎng)基收益談得失 贏50元電子購書卡
【理財建議】
保險規(guī)劃 建議張先生先購買一份終身壽險，年保費支出在年收入的10%，即1萬元左右；同時附加或另行購買個人綜合意外保險及重大疾病險。終身壽險既提供保險保障，又包含儲蓄成分，而且通常以均衡費率而非自然費率形式繳納保費，張先生現(xiàn)在買比較劃算。
購房規(guī)劃 按一般的生涯規(guī)劃，結(jié)合張先生的現(xiàn)狀以及上海購房與租房的情況來看，建議張先生購房。購房前應(yīng)考慮如下因素：目前的積蓄、未來婚姻計劃、地段、房型、中期換房計劃等。我們的建議是循序漸進，不要一步到位，次購房可考慮在地鐵沿線，小二室一廳，總價不超過100萬元為宜。
投資規(guī)劃
建議張先生先到銀行做一次風(fēng)險測評及個人規(guī)劃溝通，確認(rèn)自己的風(fēng)險偏好及理財目標(biāo)。
根據(jù)張先生現(xiàn)有的信息，假設(shè)張先生屬于較為積的投資者，可以做出如下配置：先準(zhǔn)備購房付款及裝修款25萬元；剩余的15萬元中，9萬元購買股票型基金，若長期持有，收益較高；5萬元購買債券基金或銀行保本浮動收益型理財產(chǎn)品，收益相對較穩(wěn)定；1萬元購買貨幣市場基金或銀行短期理財產(chǎn)品，流動性強，以備不時之需。債券及貨幣市場基金風(fēng)險較小，收益較穩(wěn)定，可作為中短期結(jié)婚預(yù)算儲備之一；股票基金可作為購車、子女、換房付等中期目標(biāo)儲備之一。
按張先生的收支水平，房貸80萬/30年，月供占比在40％~45%，保險支出10%。建議每月從收入中留出20%作基金定投，建議選擇股票型基金；剩余部分以及房貼建議預(yù)留少量日?，F(xiàn)金后購買貨幣市場基金（一般T+1即可贖回變?yōu)楝F(xiàn)金）；也可申辦信用卡，延緩現(xiàn)金支付時間，用于增加日?；顒拥南M開支，提高生活水平，為尋找另一半早作打算。
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方案二 付剩余款80％用于投資
寧波銀行財富管理理財師 胡技勛
【現(xiàn)狀分析】
張先生在自己的個人生涯中處于探索期過渡到建立期階段。隨著年齡的增加，要考慮交女朋友并組建自己的家庭。目前張先生的月收入9000元，每月基本沒有支出，有能力來支付按揭款，可以考慮買套房子，一方面為了在上海組建家庭，另一方面也是為了資產(chǎn)的保值增值。張先生把40萬元全部作為存款，是一種消的理財方式，應(yīng)做一個理財規(guī)劃，獲得更好的收益。
購房規(guī)劃 按一般的生涯規(guī)劃，結(jié)合張先生的現(xiàn)狀以及上海購房與租房的情況來看，建議張先生購房。購房前應(yīng)考慮如下因素：目前的積蓄、未來婚姻計劃、地段、房型、中期換房計劃等。我們的建議是循序漸進，不要一步到位，次購房可考慮在地鐵沿線，小二室一廳，總價不超過100萬元為宜。
投資規(guī)劃
建議張先生先到銀行做一次風(fēng)險測評及個人規(guī)劃溝通，確認(rèn)自己的風(fēng)險偏好及理財目標(biāo)。
根據(jù)張先生現(xiàn)有的信息，假設(shè)張先生屬于較為積的投資者，可以做出如下配置：先準(zhǔn)備購房付款及裝修款25萬元；剩余的15萬元中，9萬元購買股票型基金，若長期持有，收益較高；5萬元購買債券基金或銀行保本浮動收益型理財產(chǎn)品，收益相對較穩(wěn)定；1萬元購買貨幣市場基金或銀行短期理財產(chǎn)品，流動性強，以備不時之需。債券及貨幣市場基金風(fēng)險較小，收益較穩(wěn)定，可作為中短期結(jié)婚預(yù)算儲備之一；股票基金可作為購車、子女、換房付等中期目標(biāo)儲備之一。
按張先生的收支水平，房貸80萬/30年，月供占比在40％~45%，保險支出10%。建議每月從收入中留出20%作基金定投，建議選擇股票型基金；剩余部分以及房貼建議預(yù)留少量日?，F(xiàn)金后購買貨幣市場基金（一般T+1即可贖回變?yōu)楝F(xiàn)金）；也可申辦信用卡，延緩現(xiàn)金支付時間，用于增加日?；顒拥南M開支，提高生活水平，為尋找另一半早作打算。
【理財建議】
結(jié)合張先生目前的經(jīng)濟狀況以及生活狀態(tài)，制定如下理財規(guī)劃：
購房規(guī)劃 付30萬元，按揭70萬買一套房子。按照現(xiàn)行7折優(yōu)惠利率，按揭20年，每月等額本息還款4300元，對張先生的生活品質(zhì)基本沒影響。
保險規(guī)劃 張先生現(xiàn)在還是單身，萬一發(fā)生意外需要回報的也有父母。因此建議買一份定期壽險，可以用低廉的保費獲得一定期限內(nèi)較大的保險保障。保額以足夠父母養(yǎng)老為準(zhǔn)，建議年繳5000元。
投資規(guī)劃 從張先生的年齡、學(xué)歷、收入等因素來看，風(fēng)險承受能力較高。按年齡與投資股票的比例來分析，張先生可配置50％的風(fēng)險資產(chǎn)。建議用買房剩下的10萬元購買5萬元股票型基金；3萬元購買穩(wěn)健型理財產(chǎn)品，一般年化收益率3.9％，遠超過定期存款；預(yù)留2萬元存款作備用金，為交女朋友等做準(zhǔn)備。
除去每月按揭款及保費的支出，張先生每月還能省下約4500元，建議為自己買3份基金定投，每份1000元。1份為養(yǎng)老定投（基金定投是不錯的選擇），1份為子女教育定投，另外1份為結(jié)婚定投，用每月積累的方式做儲備。
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