2009年4月10日，上海—— 世邦魏理仕近日發(fā)布了上海2009年季度房地產(chǎn)市場回顧及展望。

寫字樓市場 – 租金下滑和空置率上升

2009年季度，上海寫字樓租金環(huán)比繼續(xù)下跌6.8%至每月每平方米225.3元。季度凈吸納量為-28,104平方米，為連續(xù)二個季度吸納出現(xiàn)負值，進一步說明了目前市場需求的羸弱。同時，有四幢寫字樓交付使用，為市場新增供應147,595平方米。新樓宇的交付，加上較低的市場活躍度，推升空置率2.1個百分點至12.5%。

中央政府對于將上海基本建成國際金融的表態(tài)令上海寫字樓市場的遠期前景更加光明，然而這并不能有助于在短期內(nèi)緩解市場當前面臨的過量供應問題。鑒于全球經(jīng)濟基本面尚無明顯轉(zhuǎn)好的跡象，企業(yè)信心預計仍會處于低迷狀態(tài)，而2009年剩余的三個季度內(nèi)預計會交付使用的近70萬平方米的新增供應則令市場雪上加霜。2009年的全年供應預計將比2004-2008年間的年均供應高出47%，預示著租金的繼續(xù)下滑和空置率的繼續(xù)上升是不可避免的。

住宅市場 – 租金延續(xù)跌勢而銷售反彈

迫于跨國公司削減員工住房津貼以及低價的小業(yè)主物業(yè)競加劇的雙重壓力，業(yè)主在季度將租金報價進一步下調(diào)，本市服務式公寓、公寓和別墅的租金分別較上季度環(huán)比下跌6.7%、4.1%和4.3%。與此同時，住宅銷售市場則正在經(jīng)歷一個典型的去庫存化過程，其征表現(xiàn)為售價下降、成交上升而供應放緩。2009年季度，上海公寓和別墅售價季度環(huán)比分別下降1.7%和3.2%。而隨著價格滑落至一些買家可接受的區(qū)間，根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，本季共有一手公寓成交1,266套，較2008年同期增長23%。另一方面，公寓新增供應則同比顯著下降62%至839套。

基于2009年內(nèi)跨國公司維持其預算和人員數(shù)量的嚴格控制的大可能性，上海住宅租賃租金預計將在接下來的九個月中仍存在繼續(xù)下探5-10%的空間。銷售市場方面，我們預計當下的去庫存化進程將繼續(xù)推進，而市場價格出現(xiàn)大幅度回升的可能性不大，因為這將會促使買家重回持幣觀望的姿態(tài)。_ueditor_page_break_tag_副標題

商鋪市場 – 下半年有望企穩(wěn)

農(nóng)歷新春后更加保守的家庭支出和部分零售商推遲的擴張計劃導致市場上商鋪需求的減弱，繼而使優(yōu)質(zhì)商鋪租金在今年季度出現(xiàn)進一步的下跌。截止季度末，層和二層商鋪平均租金分別較上季度環(huán)比下跌5.4%和1.3%至每天每平方米43.9元和29.8元。在較弱的市場需求，以及香港廣場等物業(yè)進行翻修等因素的作用下，本季出現(xiàn)了負吸納，且市場空置率上升2.0個百分點至8.3%。

我們預計，在2009年剩余的九個月中，商鋪租金的跌勢將減緩，租金逐漸企穩(wěn)。作出這一判斷主要基于兩點，一是從中長期來看中國和上海市場在零售商的公司戰(zhàn)略中的重要性與日俱增，二是從短期來看零售商對于中國經(jīng)濟和民眾消費情緒的復蘇保持著信心。另外，在今年下半年，2010年上海世博會的效應也將為商鋪市場企穩(wěn)提供額外的助力。

工業(yè)物流設施市場 – 期待經(jīng)濟基本面轉(zhuǎn)好

官方數(shù)據(jù)顯示，2009年前兩個月上海工業(yè)總產(chǎn)值和進出口總額較去年同期分別下滑12.7%和28.1%。為了應對市場需求尤其是外部市場對于中國制造的需求的減少，制造商采取了關(guān)閉部分產(chǎn)能，設法消化存貨和削減開支等一系列的手段。這些應對措施作用在工業(yè)物流設施市場上，其效果是需求放緩，租金和地價繼續(xù)下跌。2009年季度，上海平均工業(yè)地價和租金分別環(huán)比下降了7.5%和3.9%。

我們預計隨著國家“四萬億投資計劃”及其他經(jīng)濟刺激方案的逐步見效，上海工業(yè)物流設施市場的經(jīng)濟基本面可能在今年三季度或四季度出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。屆時，國內(nèi)需求的恢復會促使制造商重新開始擴張，而工業(yè)物流設施的市場需求也將隨之改善，租金見底回穩(wěn)。但在此之前，若租金出現(xiàn)繼續(xù)下跌則并不出乎意料，我們已經(jīng)觀察到一些明智的租戶正打算利用當前的市場狀況，“趁熱打鐵”地取得更低的租金。

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世邦魏理仕(紐約證券交易所代號：CBG)總部位于美國加利福尼亞州洛杉磯，是“財富500強”和“標準普爾500強”企業(yè)，為全球大的商業(yè)房地產(chǎn)服務公司(按2008年的營業(yè)額計算) 。公司擁有員工超過30,000名，在全球范圍內(nèi)通過300多家辦事處(不含聯(lián)營公司)為地產(chǎn)業(yè)主、投資者及承租者提供綜合的地產(chǎn)服務，具體包括：物業(yè)租售的策略顧問及實施、企業(yè)服務、物業(yè)/設施及項目管理、按揭融資、評估與估值、開發(fā)服務、投資管理、研究與策略顧問等。世邦魏理仕是連續(xù)三年躋身美國“商業(yè)周刊50強”的商業(yè)地產(chǎn)服務公司，并連續(xù)兩年被«財富»雜志評為發(fā)展快的百強企業(yè)之一。歡迎瀏覽公司網(wǎng)址www.cbre.com。