買(mǎi)房時(shí)我們都需要考慮很多因素，最終的目的都是怎樣花最少的錢(qián)買(mǎi)到最合適的房子，今天小編給大家講一講購(gòu)房時(shí)遇到的一些問(wèn)題。

現(xiàn)在有很多人有“初房情結(jié)”，認(rèn)為人生的第一套房一定要是新房。但從長(zhǎng)期收益來(lái)看，買(mǎi)二手房可能更劃算。

很多時(shí)候，新房交付時(shí)是毛坯房，大概每套房子要預(yù)留15到20萬(wàn)元的裝修。相對(duì)而言，如果你是買(mǎi)二手房的話，裝修費(fèi)用可以省下來(lái)放進(jìn)首付中。首付提高后，二手房的選擇空間更大，更有可能選到質(zhì)量不錯(cuò)的二手房。不過(guò)具體的選擇還是需要看自己更看重哪個(gè)要素。

交通

1、這點(diǎn)二手房有明顯優(yōu)勢(shì)，不過(guò)也要面臨高峰期堵車(chē)的可能。

2、新房劣勢(shì)較大，不過(guò)近年來(lái)南京擴(kuò)展了地鐵的到達(dá)范圍，很多新樓盤(pán)都在地鐵起點(diǎn)站。

價(jià)格

1、二手房一般都是有折舊的，加上其他稅費(fèi)后，二手房總價(jià)會(huì)稍貴一點(diǎn)。但具體到每個(gè)人對(duì)戶(hù)型面積的要求不一樣，也會(huì)出現(xiàn)新房比二手房便宜的情況。

2、升值空間上，兩者都有潛力。

地段

1、二手房在區(qū)位和配套上更占優(yōu)勢(shì)，但物業(yè)服務(wù)不夠完備、成熟。

2、新房周邊比較安靜，且保安、車(chē)位、電梯等物管更加成熟。

風(fēng)險(xiǎn)

從購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)考慮，二手房優(yōu)勢(shì)更為突出。

從交易程序來(lái)看，新房較二手房更省心，風(fēng)險(xiǎn)也較小。

顏值

1、二手房從顏值和面積使用來(lái)看，很難成為年輕人的菜。但由于其地段優(yōu)勢(shì)，出行會(huì)非常方便。

2、新房從外觀、室內(nèi)布局看，都更符合現(xiàn)在年輕人的口味，而且年輕人一般都不喜歡別人用過(guò)的東西。

1、23歲到30歲的購(gòu)房者：

可以選擇總價(jià)較低的小戶(hù)型新房，采用貸款方式購(gòu)買(mǎi)。而選房最主要考慮的外部因素為交通。

注意要點(diǎn)：個(gè)人征信狀況，警惕還款危機(jī)。

2、30歲到45歲的購(gòu)房者：

一般處于上有老下有小的夾心層，多為改善性購(gòu)房者，選擇房屋要考慮父母的養(yǎng)老問(wèn)題和子女的教育問(wèn)題，建議購(gòu)買(mǎi)三居室及其以上戶(hù)型，在貸款環(huán)節(jié)盡量使用公積金貸款。

注意要點(diǎn)：貸款時(shí)要注意合理安排好家庭支出。

3、45歲到55歲的購(gòu)房者：

由于大多數(shù)銀行規(guī)定，貸款買(mǎi)房者的年齡不能超過(guò)65歲。因此處于此階段的購(gòu)房者要考慮資金的充裕程度和可貸款額度及年限，可以考慮一次性全款買(mǎi)房。

首付比例越低越好

其實(shí)總價(jià)買(mǎi)房是不明智的。在能承擔(dān)得起月供的情況下，首付比例越低，越能買(mǎi)到好房子。我們最好的方式是向未來(lái)多貸錢(qián)。就算現(xiàn)在月供有些壓力，也要考慮到月薪一直在漲的趨勢(shì)。所以一套房子首付越低越好。

優(yōu)先選擇公積金貸款

目前公積金貸款的利率相對(duì)較低，為3.25%，商業(yè)銀行的貸款基準(zhǔn)利率4.9%，不過(guò)南京首套房基準(zhǔn)利率已經(jīng)全面退市，上浮10%已經(jīng)成為主流，商業(yè)貸款的壓力越來(lái)越大。最終兩者會(huì)導(dǎo)致十幾乃至幾十萬(wàn)的利息差。

貸款注意點(diǎn)

①雖然要盡量降低首付比例，增加貸款比例，但需要考慮個(gè)人的還款能力，避免每月高額的房貸造成家庭經(jīng)濟(jì)壓力大，處處捉襟見(jiàn)肘。商業(yè)貸款的還貸能力系數(shù)一般是0.5，假如你和妻子的月收入是10000元，那么你月還款能力是5000，你可以貸到每月還款5000元的貸款。

②首套房貸款利率的上調(diào)已普遍達(dá)到10%以上，其中寧波銀行、郵儲(chǔ)銀行等4家銀行已經(jīng)暫停房貸業(yè)務(wù)。交通銀行、民生銀行等4家銀行首套房貸利率已達(dá)到15%。對(duì)于放款時(shí)間，多數(shù)銀行均表示不確定，僅有中國(guó)銀行、華夏銀行等少數(shù)銀行基本能保證年底前放款，但各分行也會(huì)有不同。此外由于額度緊張，包括交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行目前已暫停了二手房貸款。

假設(shè)在相同的利率（1.1倍）之下，向銀行貸100萬(wàn)元、30年期的商業(yè)貸款。

最終，等額本息的利息為102萬(wàn)元，而等額本金的利息是81萬(wàn)元。顯然等額本息付的利息更多。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，兩種方式的不同會(huì)產(chǎn)生非常不一樣的結(jié)果。等額本金還款，可以迅速降低還款壓力，減少購(gòu)房者花在利息上的錢(qián)，但是前期的還款非常痛苦，而更多人選擇等額本息。

適合人群

等額本息：等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開(kāi)支計(jì)劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會(huì)增加，生活水平自然會(huì)上升；如果這類(lèi)人選擇本金法的話，前期壓力會(huì)非常大。

等額本金：等額本金法因?yàn)樵谇捌诘倪€款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合在前段時(shí)間還款能力強(qiáng)的貸款人，當(dāng)然一些年紀(jì)稍微大一點(diǎn)的人也比較適合這種方式，因?yàn)殡S著年齡增大或退休，收入可能會(huì)減少。

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