在進(jìn)行二手房交易時(shí)，很多買家都只關(guān)注了地段、房型、交通、樓層、價(jià)格等問題，大都忽視了“房齡”的問題。

房齡過大，對(duì)購(gòu)房者有三大影響：

1、銀行貸款

首先，房齡會(huì)影響二手房的估值。而估值直接決定了你二手房能貸款多少。那些評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)房屋進(jìn)行估值的時(shí)候，參考選項(xiàng)就有土地使用年限。住宅房使用年限為固定的70年，房齡越大，土地使用年限越少，對(duì)其評(píng)估價(jià)值則越低。

但有一點(diǎn)值得提醒購(gòu)房者的是，房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證都不能準(zhǔn)確反映出房屋的建造時(shí)間。因?yàn)榉慨a(chǎn)證上的時(shí)間，也只能展示出業(yè)主實(shí)際取得該房產(chǎn)權(quán)的時(shí)間。如果該業(yè)主買的也是二手房，那可能已經(jīng)轉(zhuǎn)手兩至三次了，很明顯這日期是不對(duì)的。因?yàn)榉孔C展現(xiàn)的是末位買房者的時(shí)間，你所看到的這本房產(chǎn)證上記載的時(shí)間，可能已經(jīng)多出了房屋原本的建成時(shí)間。

土地使用權(quán)證上體現(xiàn)的截止日期，雖然可以算出房屋是何時(shí)擁有土地使用權(quán)的。但建樓和土地權(quán)也不是同一時(shí)間，開發(fā)商拿到地后不是馬上就有現(xiàn)成的房屋，而是需要建房和銷售的。土地使用年限是從開發(fā)商拿地算起的，房齡是從交房開始算的。而動(dòng)作比較慢的開發(fā)商，拿地時(shí)間和房屋建完的時(shí)間可以相隔十年。

而如果你想貸款購(gòu)買二手房，該房房齡超過20年左右，大多數(shù)銀行已經(jīng)不會(huì)放貸了，所以一定要注意這類情況發(fā)生的可能性。

其次，房齡越大，銀行能給你貸款的時(shí)間就越短。通常情況下，二手房貸款時(shí)間要考慮三個(gè)要素：房齡、貸款人年齡和規(guī)定的年限。哪個(gè)要素時(shí)間短，就按照哪個(gè)要素的時(shí)間來定。

2、房屋保值

因?yàn)榉课葸^于老舊，舊小區(qū)的綠化也不是很好，房屋過老，管道老舊，墻體裂縫，門窗銹壞，上下水容易堵塞。這些都在無形中增加你的成本，也會(huì)影響房屋的價(jià)值。

還有就是愿意買舊房的用戶一般是看中了房屋地段，大多位于繁華地帶，周邊配套設(shè)施完善，處于交通便利、繁華商業(yè)區(qū)地帶。目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)是非常高的了，很少能再激發(fā)周邊新的配套設(shè)施，或小區(qū)的大改造，致使房屋價(jià)格再次上升。

老齡房屋再次出售也是非常困難的，不利于轉(zhuǎn)手買賣。

3、土地使用年限

上面已經(jīng)簡(jiǎn)單提到土地使用年限的情況，要想查閱你將要購(gòu)房的準(zhǔn)確年齡，可以到房產(chǎn)管理部門查檔。無論是單位房還是商品房，都會(huì)在相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)部門有詳細(xì)記錄，那才是精準(zhǔn)的房齡。

而房齡越大說明土地使用權(quán)的年限也在減少，這就代表你的購(gòu)房成本也在增加。這一點(diǎn)是大多數(shù)人所不知道的，購(gòu)老房者一定要注意哦。

房產(chǎn)權(quán)到期后，是需要你續(xù)費(fèi)還是繼續(xù)使用或承擔(dān)土地使用費(fèi)，都沒有政策出臺(tái)，一切都是未知。

所以，購(gòu)買二手房并要貸款的用戶，房齡是一個(gè)不可忽視的問題。一定要查清再?zèng)Q定購(gòu)買。

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