最近有位深圳男子就通過一種特別的買房方式，欲買一套學區(qū)房，原本以為只需要花369萬就能“撿到的便宜”，在計算稅費后，反而變成了超611萬的“燙手山芋”……

顧名思義，法拍房是法院拍賣房產(chǎn)的簡稱。當債務(wù)人、業(yè)主，無力履行按揭合約或者無法償清債務(wù)的時候，債權(quán)人可通過各種司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務(wù)人名下的房屋拍賣，用拍賣所得的錢來滿足債權(quán)。這些遭法院強制執(zhí)行拍賣的房屋就是所謂的法拍房。

同樣，在仙桃，關(guān)于法拍房成交的案例也很多，這樣的房子究竟能便宜多少？“撿漏”前要做哪些準備才不會入“坑”呢？

例如最近在阿里拍賣的這套公園世家的房源，6號樓二單元406室，建筑面積136.28平米，

該套房源的起拍價為465440元，相當于單價為3415元/㎡，實際成交價為597440元，相當于單價為4380元/㎡；

在仙桃二手房網(wǎng)上顯示，仙桃公園世家二手房均價目前為5300元/平米，也就是說這套法拍房的單價比市場價便宜了近1000元/平，總價便宜了約12萬！

根據(jù)人民法院關(guān)于財產(chǎn)拍賣的規(guī)定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時不得低于評估價的80%。如果出現(xiàn)流拍的情況，二次拍賣時應(yīng)適當降低保留價，一般是首拍價格的80%~90%。

如果二拍也流拍就將進入三拍，同樣也會繼續(xù)降低保留價，降到二拍價格的80%~90%。如果三拍也出現(xiàn)流拍情況，房產(chǎn)就將被直接抵押給債權(quán)人。

雖然法拍房一般都會低于市場價格，但是品質(zhì)較好的房子，基本在一拍里就被人拿下了，基本不會出現(xiàn)流拍甚至進入三拍的情況。并且參加拍賣的個人信息都是保密的，就不要想著大家都不出價，等房子流拍進入三拍之后再用低價拿下這種事了。

總結(jié)來說，主要有這幾點原因：

1、法拍房是個小眾市場，參與的人不多，很多人甚至都不知道有這樣一個市場；

2、大多時候法拍房需要付全款。雖然有銀行已經(jīng)開始對法拍房提供貸款，但相對來說還是比較麻煩的。

3、潛在風險高，普通人不敢參與。

要看不同房源的具體要求。有的房源可以貸款，具體貸款額度按照購房者具體房源持有、貸款情況而言；如果銀行貸款批不下來，會導致保證金被沒收。有的房源要求一次性付款，應(yīng)提前做好資金準備。

隨著法拍房制度的不斷完善，現(xiàn)在購買法拍房相比之前增加了許多的便利。首先，之前購買法拍房必須一次性交付全款，不能按揭?，F(xiàn)在，部分法拍房支持貸款購買，但是僅限商業(yè)貸款。而且，現(xiàn)在可以在淘寶和閑魚上進行法拍房的競拍，對于有意向購買法拍房的人來說，這些舉措確實提供了不少的便利。

法拍房好處和壞處都有，好處就是它價格便宜，低于市場價很多。但是也有很大的壞處，第一個房子背后關(guān)系可能不是很清楚，既然法拍出來那就說明這個房東是有很多債務(wù)問題，所以這個房子背后有沒有抵押或者正在抵押，很多的東西需要理清。

法拍房的優(yōu)勢：

1、一般法拍房的價格比市場價要低，一般是評估價的7折起拍，價格讓人心動。當然，最終得以成交價來判定是否有性價比。

2、不少房源可貸款，即首套房最低3成首付。（也有限定為一次性付款的）

3、法拍房也執(zhí)行限購政策，買法拍房需要提供購房證明。限購篩選掉了一批你的競爭對手，相對來說，競爭不是那么激烈。

1、存在產(chǎn)權(quán)爭議問題
    2、拍賣的房產(chǎn)存在長期租賃合同

3、房產(chǎn)存在抵押

4、房屋屬于違法建筑或存在其他瑕疵

5、實際居住人拒絕搬遷，入住難

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