買二手房的購房者往往對一個(gè)問題表示不解，比如總價(jià)100萬的房子按照首套首付四成，怎么首付就不是40萬了呢？

實(shí)際上，二手房為首套首付，首付的比例往往要比規(guī)定的最低首付比例高很多，所以造成了很多人首付準(zhǔn)備不足的現(xiàn)象。究其原因主要是銀行對房屋的評估價(jià)達(dá)不到購房者實(shí)際的購買價(jià)。

二手房交易過程中，購房者首付多少并非由成交價(jià)決定，而是由評估價(jià)決定！那么，評估價(jià)是什么意思？房屋的評估價(jià)是怎么算？

　一、什么是二手房的評估價(jià)?

　　要了解什么是二手房的評估價(jià)?首先要了解以下房地產(chǎn)評估，也就是房地產(chǎn)估價(jià)，它是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人的委托，選派注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，為了特定的目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍罁?jù)有關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。

　　二手房的評估價(jià)，要看估價(jià)的目的，不同的估價(jià)目的下，二手房的評估價(jià)是不一樣的。估價(jià)目的就是估價(jià)委托人對估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途，也就是委托人將要拿未來完成的估價(jià)報(bào)告做什么用。

　　比如說:我要了解某套二手房在市場上能賣多少錢，這就需要評估二手房在市場上的公允的交易價(jià)值，即市場價(jià)值。如果我是想拿某套二手房作抵押，向銀行或金融機(jī)構(gòu)借款，要了解這套房子能貸多少款，這就需要評估二手房的抵押價(jià)值。我要了解買賣一套二手房要繳納多少稅，就需要評估二手房的課稅價(jià)。

　　所以我們經(jīng)常聽到所謂的二手房市場價(jià)、抵押價(jià)、課稅價(jià)(過戶價(jià))等，就是不同估價(jià)目的下的不同價(jià)值內(nèi)涵和價(jià)值類型。

　　二、評估價(jià)能達(dá)市場價(jià)的多少?

　　二手房的評估價(jià)，其實(shí)就是二手房的抵押價(jià)。抵押價(jià)和市場價(jià)是不同的概念。市場價(jià)，就是某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價(jià)格。市場價(jià)格應(yīng)以一些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格為基礎(chǔ)測算，但不能對這些成交價(jià)格直接采用平均的方法進(jìn)行計(jì)算，而是在平均之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的價(jià)格偏差，并消除房地產(chǎn)之間的狀況不同造成的價(jià)格差異。

　　在評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，有一個(gè)非常重要的評估原則——謹(jǐn)慎原則。謹(jǐn)慎原則要求在影響估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下對其作出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格偏高的一面。就抵押價(jià)值評估來說，在存在不確定因素的情況下作出估價(jià)判斷，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，不低估法定優(yōu)先受償款。

　　各金融機(jī)構(gòu)為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要求評估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值本質(zhì)上是謹(jǐn)慎價(jià)值。謹(jǐn)慎價(jià)值是在存在不確定因素的情況下，遵循謹(jǐn)慎原則所評估的價(jià)值，謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場價(jià)值。

　　一般來說，二手房交易價(jià)格包括裝潢、家具、家電。在做抵押價(jià)值時(shí)，要扣除裝潢、家具、家電的價(jià)值，即評估白坯房的價(jià)值?，F(xiàn)在一般工薪階層的房屋裝潢，大概在1000元/平方米左右，潔具、家電、家具等加起來500元左右，也就是說如果你的房子出售時(shí)包含裝潢家具家電，一般在市場價(jià)基礎(chǔ)上先減去1500元。然后再根據(jù)謹(jǐn)慎原則，考慮未來不確定因素、發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失。

　　三、評估價(jià)受到哪些因素的影響?

　　評估價(jià)主要受以下因素的影響：

　　1、交易情況的影響。比如被迫購買急于購買的房屋價(jià)格偏高，被迫出售，急于出售的房屋價(jià)格偏低;利害關(guān)系人之間的交易，比如親友之間，母子公司、公司與員工之間的交易，價(jià)格偏低。

　　2、市場狀況因素。比如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生了變化，出臺(tái)了新的政策措施，利率上升或下降，消費(fèi)觀念有所改變等等，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)、上漲和下跌。

　　3、房地產(chǎn)狀況。這個(gè)就是房屋本身的狀況，又可以細(xì)分為區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況。

　　區(qū)位狀況主要是位置(包括所處的方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向)，交通(包括進(jìn)出的交通便捷程度、與公共交通、軌道交通站點(diǎn)的距離，有沒有交通管制等)、外部配套設(shè)施(包括基礎(chǔ)設(shè)施、水電氣道路等和公共服務(wù)設(shè)施菜場、醫(yī)院、學(xué)校、診所等)，周圍環(huán)境(包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀)等。

　　實(shí)物狀況主要是建筑結(jié)構(gòu)、樓層、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局(戶型)、通風(fēng)、采光、日照、外觀、新舊程序等。

　　權(quán)益狀況主要是土地使用期限、有沒有設(shè)定抵押權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、租賃權(quán)或者占用情況，拖欠稅費(fèi)、有沒有查封、凍結(jié)或其他限制等。

　四、仙桃二手房價(jià)格評估方法

　　二手房評估最主要的評估方法有三種：

　　1、比較法。近期市場上相似房地產(chǎn)是以什么價(jià)格成交的，具體來說，也就是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將他們和要評估的房屋進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到要評估房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。針對二手住宅來說，這是最常用的一種估價(jià)方法，也是最科學(xué)最準(zhǔn)確的估價(jià)方法。

　　2、收益法。如果我這個(gè)房子用來出租或自營，預(yù)計(jì)可以獲得多少收益。具體來說，是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，從而得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。目前由于租售比嚴(yán)重背離，房價(jià)高企，而房屋租金嚴(yán)重失衡，一般對商業(yè)房評估用的比較多，對住宅房評估很少采用。

　　3、成本法。如果我要重新開發(fā)建設(shè)一宗類似的房地產(chǎn)，預(yù)計(jì)需要多少費(fèi)用。具體來說是測算估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本和重建成本，再減去折舊得到估價(jià)對象的價(jià)值或價(jià)格的方法。一般來講，成本法適用于工業(yè)房地產(chǎn)、公共設(shè)施公共服務(wù)房地產(chǎn)的估價(jià)，商業(yè)房主要是看收益，采用收益法、比較法，住宅房主要看供求關(guān)系，采用比較法。成本對商業(yè)房、住宅房價(jià)格影響很小，一般在住宅、商業(yè)房評估中不采用成本法。

　　給自己的住宅房估價(jià)，可使用比較法，就和周邊成交的類似的住宅進(jìn)行比較，然后進(jìn)行相應(yīng)的價(jià)格修正，就可以了!

　　五、二手房評估價(jià)越高越好嗎?

　　當(dāng)然不是!

　　首先，房地產(chǎn)評估價(jià)格是采用科學(xué)的估價(jià)方法測算評判出來的，盡管不同的估價(jià)師對影響房屋價(jià)格的因素認(rèn)識(shí)可能有些差異，但差異幅度不會(huì)太大，二手房評估價(jià)格一般是客觀公正的，評估機(jī)構(gòu)不可能按委托人的意志做的非常高。

　　其次，銀行等金融機(jī)構(gòu)一般都設(shè)有風(fēng)險(xiǎn)審核部，對抵押的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行審核。如果發(fā)現(xiàn)價(jià)格虛高，可能在貸審會(huì)上不予通過，這樣你可能貸不到款。

　　最后，二手房按揭貸款過程中，較高的評估價(jià)格可能會(huì)導(dǎo)致需要繳納的稅費(fèi)更多。

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