導(dǎo)語(yǔ)：4月6日，中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布了由住建部和國(guó)土資源部共同簽發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，成為自北京開(kāi)啟全國(guó)樓市調(diào)控升級(jí)后，住建部第一次出臺(tái)全國(guó)樓市調(diào)控的統(tǒng)領(lǐng)性文件。為貫徹落實(shí)去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”方針，又注入了一劑“強(qiáng)心針”。

兩大房地產(chǎn)部委下發(fā)通知，有態(tài)度、有實(shí)招。

　　4月6日，中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)布了由住建部和中國(guó)國(guó)土資源部共同簽發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》(建房[2017]80號(hào))。這是自近期北京開(kāi)啟全國(guó)樓市調(diào)控升級(jí)后住建部第一次出臺(tái)全國(guó)樓市調(diào)控的統(tǒng)領(lǐng)性文件。

你需要知曉的內(nèi)容

　　1、凡是庫(kù)存6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加土地供應(yīng)，還必須加快供地的節(jié)奏;6-12個(gè)月的，必須增加供地;18-36個(gè)月的，減少供地;36個(gè)月以上的，直接停止供地。

　　2、不管是區(qū)域性總價(jià)，還是土地單價(jià)，或是樓面價(jià)，一律不得出現(xiàn)新高，屬于嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。

　　3、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市，建房不僅要開(kāi)啟快速審批通道，對(duì)拖延上市，捂盤(pán)一定要嚴(yán)處。

　　4、地級(jí)以上城市，包括百萬(wàn)人口以上的縣，在2017年6月前，一定要向社會(huì)公布你的3年土地供應(yīng)計(jì)劃和5年供應(yīng)計(jì)劃。并且實(shí)施情況每半年就要向中央?yún)R報(bào)，數(shù)據(jù)弄虛作假，一律嚴(yán)辦。

　　5、保障房方面，將扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造，2017年要確保完成600萬(wàn)套棚戶區(qū)改造任務(wù)。

　　6、對(duì)工作不力，未實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，將對(duì)有關(guān)地方主管部門(mén)和責(zé)任人約談問(wèn)責(zé)。

　　房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，這次，中央可不僅只是說(shuō)說(shuō)而已，而是掌掌生風(fēng)、招招見(jiàn)血，有目標(biāo)、有措施、有問(wèn)責(zé)!

浮現(xiàn)四大殺招

　　第一招：督戰(zhàn)地方供地。各省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)要按照“五類”(顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和?調(diào)控目標(biāo)，加強(qiáng)對(duì)本地區(qū)市縣住宅用地年度供應(yīng)計(jì)劃編制和實(shí)施工作的監(jiān)督指導(dǎo)。2017年6月底前，地級(jí)以上城市、地州盟所在地和百萬(wàn)人口以上的縣(縣級(jí)市)應(yīng)編制完成住宅用地供應(yīng)中期(2017-2021年)規(guī)劃和三年(2017-2019年)滾動(dòng)計(jì)劃，并向社會(huì)公布。

　　并且強(qiáng)化約談問(wèn)責(zé)。對(duì)工作不力、市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)、未實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部將對(duì)有關(guān)地方主管部門(mén)和責(zé)任人約談問(wèn)責(zé)。對(duì)虛假編造、采用技術(shù)性手段調(diào)整相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的，嚴(yán)格追究有關(guān)人員的責(zé)任;情節(jié)嚴(yán)重的，依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。

　　第二招：嚴(yán)審拿地資金。各地要建立購(gòu)地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購(gòu)地。經(jīng)國(guó)土資源部門(mén)和有關(guān)金融部門(mén)審查資金來(lái)源不符合要求的，取消土地競(jìng)買(mǎi)資格，并在一定時(shí)間內(nèi)禁止參加土地招拍掛。

　　第三招：嚴(yán)查囤地捂盤(pán)。嚴(yán)格按照合同約定及時(shí)開(kāi)工、竣工，加快商品住房項(xiàng)目建設(shè)和上市節(jié)奏，盡快形成市場(chǎng)有效供應(yīng)。對(duì)具備預(yù)售條件拖延上市、變相捂盤(pán)的項(xiàng)目，要嚴(yán)肅查處。

　　第四招：增加租賃房源。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開(kāi)展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

　　兩大房地產(chǎn)主管部委下發(fā)通知，有態(tài)度、有實(shí)招。

可能造成的市場(chǎng)影響

　　1、顯然，所有省會(huì)、熱點(diǎn)城市的購(gòu)房者，均不用太過(guò)著急了!房?jī)r(jià)是必須要穩(wěn)住的，這是政治任務(wù)。

　　2、政治覺(jué)悟不高的，中央也已經(jīng)出好了解決方案，你的城市供求關(guān)系如何?梳理好之后未來(lái)5年的土地供應(yīng)計(jì)劃要公布出來(lái)，基本上，這個(gè)城市未來(lái)5年的房?jī)r(jià)趨勢(shì)就清楚了。

　　3、地王不充許出現(xiàn)，媒體也不能用熱點(diǎn)事件制造恐慌了。

　　4、未來(lái)，租房保障被提上了日程，城市里的中低收入人群也可以得到居住的保障。

　　5、中小房企，這一次，難關(guān)真的是不好過(guò)的，資金嚴(yán)查!地不好拿!

　　6、對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，準(zhǔn)備好過(guò)3-5年的冬天吧!持有現(xiàn)金、做好儲(chǔ)備，安全比激進(jìn)更為重要!

　　7、中央的政策目的很明確，就是控制上漲，而不是制造下跌，所以期待房?jī)r(jià)大跌的，也不要指望!不要耽誤本次調(diào)控之下的購(gòu)房時(shí)機(jī)!

房?jī)r(jià)扛得住嗎?

　　1、對(duì)于一些城市來(lái)說(shuō)，存在政策用力過(guò)猛的情況，土地供應(yīng)可能過(guò)大、政策打擊可能過(guò)猛，這類城市有可能出現(xiàn)下跌，但會(huì)是哪些城市?目前還不好判斷。

　　2、還有一類城市，本身之前供大于求，房?jī)r(jià)一直穩(wěn)定，但2016上漲過(guò)猛!目前供應(yīng)量仍舊很大，未來(lái)則有下跌之可能，比如成都、重慶、長(zhǎng)沙局部均有可能出現(xiàn)回調(diào)，但幅度也不可能大，西安由于上漲比較溫和、目前房?jī)r(jià)不高還會(huì)堅(jiān)挺。

　　3、而對(duì)于大部分城市來(lái)說(shuō)，下跌不太現(xiàn)實(shí)，暴跌更無(wú)可能!

　　未來(lái)的中國(guó)，熱點(diǎn)城市基本就是一個(gè)全面性的橫盤(pán)階段，該階段會(huì)持續(xù)3-5年時(shí)間。每一個(gè)購(gòu)房者，都應(yīng)該心里對(duì)這一趨勢(shì)了然于心!房?jī)r(jià)不可能暴跌，房?jī)r(jià)小回調(diào)還有可能，把握好本次調(diào)控之下的購(gòu)房時(shí)機(jī)，雖然不用著急了，但亦不可掉以輕心。

專家解讀：從供給側(cè)入手引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，兩部委此次出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一性的文件可以起到引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的作用。

　　顧云昌指出，2016年9月30日起各地開(kāi)始出臺(tái)地方性的文件走“因城施策”的路徑，但這些地方性的文件主要從需求側(cè)入手，且主要以“限”為主，包括限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限量等。

　　“此次兩部委的文件則主要從供給側(cè)入手，通過(guò)對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)性的調(diào)整以及嚴(yán)防出現(xiàn)高價(jià)地等規(guī)定更有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)商以及購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期?！蓖ㄟ^(guò)地方政府出臺(tái)的需求側(cè)調(diào)控政策配以中央供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，可以加大調(diào)整的精準(zhǔn)度，也更有利于市場(chǎng)的相對(duì)平衡。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策提到了土地供應(yīng)的分類調(diào)控目標(biāo)，這是最近土地政策的首創(chuàng)。通過(guò)和各地的去庫(kù)存周期、房?jī)r(jià)等指標(biāo)進(jìn)行掛鉤，使得供地的計(jì)劃更具有合理性。

　　近期，全國(guó)多個(gè)城市公布樓市調(diào)控大招，更有部分城市在短時(shí)間內(nèi)多次加碼政策，比如北京的“10天9策”，再比如一天中有6地出臺(tái)限購(gòu)政策及限購(gòu)加碼政策，此輪樓市調(diào)控政策出臺(tái)之密集實(shí)為罕見(jiàn)。

　　此次住建部和國(guó)土部聯(lián)手發(fā)文，對(duì)商品房用地、城市去庫(kù)存、住房保障等多方面提出明確要求，可見(jiàn)相關(guān)部門(mén)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的力度和決心。

北京平房也限購(gòu)，炒房徹底無(wú)門(mén)。

　　2017年的房地產(chǎn)調(diào)控注定要寫(xiě)入歷史。

　　清明假期第二天，又一條關(guān)于北京樓市的政策在雄安新區(qū)的光芒“掩護(hù)”下悄然出臺(tái)。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站消息，4月3日，北京市住建委出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地上住宅平房銷售管理的通知》，規(guī)定對(duì)平房也進(jìn)行限購(gòu)。至此，北京市唯一不在限購(gòu)范圍內(nèi)的平房，也再?zèng)]有供投資客炒作的空隙了。

　　此次通知明確：

　　一、住宅平房出售對(duì)象為居民家庭的，必須符合以下條件之一：

　　1、沒(méi)擁有住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)或單身人士。

　　2、已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭。

　　3、在本市沒(méi)擁有住房且在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅5年(含)以上的非本市戶籍居民家庭。

　　二、暫停向以下家庭出售住宅平房：

　　1、已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭。

　　2、已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭。

　　3、無(wú)法提供在本市連續(xù)5年(含)以上繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明的非本市戶籍居民家庭。

　　三、居民家庭名下自本通知發(fā)布之日起新購(gòu)買(mǎi)的住宅平房，核驗(yàn)購(gòu)房資格時(shí)計(jì)入該家庭名下住房套數(shù)。住宅平房套數(shù)以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證個(gè)數(shù)計(jì)。

　　此次將平房納入限購(gòu)之后，顯然是進(jìn)一步堵住了炒房者要鉆的“政策空子”。

　　首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池認(rèn)為，此舉將所有市場(chǎng)化的住房都納入了限購(gòu)的范圍，使商品住房限購(gòu)政策進(jìn)一步完善，可以說(shuō)，北京的住房限購(gòu)政策再無(wú)“空隙”可鉆了。再一次表明了政府“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的堅(jiān)決態(tài)度，徹底堵住房地產(chǎn)投機(jī)投資，促進(jìn)住房回歸居住屬性。

樓市調(diào)控祭出新的殺手锏

　　此輪樓市又出現(xiàn)了一個(gè)具有新意的調(diào)控手段，其中最具風(fēng)向標(biāo)的是北京、廈門(mén)，以及廣州，均出現(xiàn)了住宅、商住限售。

　　北京：開(kāi)發(fā)商和中介不得炒作學(xué)區(qū)房、高價(jià)房，嚴(yán)禁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員一年內(nèi)買(mǎi)入賣(mài)出同一套房屋。

　　廣州：家庭新買(mǎi)住房后房產(chǎn)證需滿2年，才能轉(zhuǎn)讓;法人新買(mǎi)住房證滿3年，才能轉(zhuǎn)讓;住房贈(zèng)與，滿2年后才能再買(mǎi)房。

　　成都：所購(gòu)商品住房自合同備案之日起、二手住房自載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿之日起5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓。

　　杭州：杭州市戶籍單身(含離異)人士在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)一套住房，即在市區(qū)范圍內(nèi)暫停對(duì)擁有一套及以上住房的本市戶籍成年單身(含離異)人士出售新建商品住房和二手住房。

　　廈門(mén)：新購(gòu)買(mǎi)住房的，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。

　　福州：非本市五城區(qū)戶籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)第一套住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿2年的不得上市交易。

　　在很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，限售的出現(xiàn)，顛覆了過(guò)去房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯，提高了房產(chǎn)交易的時(shí)間成本，調(diào)控開(kāi)始從交易環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向。這一手段的目的還包括，徹底封堵“炒房客”，讓買(mǎi)房真正回歸居住。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出：“對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，拿到房產(chǎn)證開(kāi)始持有兩年才能賣(mài)，意味著持有成本大大提高，短期轉(zhuǎn)手套現(xiàn)不可能了。限售疊加升級(jí)版限購(gòu)、限貸、限價(jià)，將在所在城市產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果?！?/p>

調(diào)控不會(huì)改變房?jī)r(jià)的走勢(shì)?

　　2017年樓市調(diào)控力度之大，范圍之廣，時(shí)間跨度之長(zhǎng)令投資者望而生畏。對(duì)于本次調(diào)控，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)撰文指出：

　　房?jī)r(jià)的邏輯變了。千萬(wàn)不要用過(guò)去的思維來(lái)看待本次調(diào)控，更不能置若罔聞，一根筋地認(rèn)為調(diào)控不會(huì)改變房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

　　首先，調(diào)控的目標(biāo)和過(guò)去不同。

　　過(guò)去每一次調(diào)控，目標(biāo)都是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，本次調(diào)控的目標(biāo)非常明確，是防止房地產(chǎn)泡沫。“兩會(huì)”以來(lái)，包括張高麗、周小川、何立峰等在內(nèi)的高層，都將房地產(chǎn)泡沫列為中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)下重要的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。這意味著什么?如果你能夠理解高層明確提出預(yù)防房地產(chǎn)泡沫在中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控史上是第一次的話，你就應(yīng)該明白，為什么當(dāng)前的政策如此狂暴。

　　其次，政策的力度可謂前所未有。

　　北京的認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離得到了住建部的背書(shū)。北京對(duì)商住房趕盡殺絕，廈門(mén)福州等限制新買(mǎi)的住房賣(mài)出，央行明確要求商業(yè)銀行調(diào)整房貸在新增貸款中的比重，如此大力度的措施，在中國(guó)房地產(chǎn)的歷史上前所未有。資產(chǎn)價(jià)格最怕什么?一是禁止交易，二是控制流動(dòng)性。廈門(mén)和福州兩年內(nèi)不讓交易的規(guī)定基本斷絕了投資性需求出手的念頭，而央行通過(guò)窗口指導(dǎo)要求控制房貸，事實(shí)上會(huì)讓很多銀行短期內(nèi)大幅度減少房貸的數(shù)量，等于讓這個(gè)市場(chǎng)徹底冷凍。

　　最后，后續(xù)可能有更嚴(yán)厲的政策儲(chǔ)備。

　　更可怕的是，如果市場(chǎng)仍然我行我素，后續(xù)還有更嚴(yán)厲的政策儲(chǔ)備。比如，增值稅的調(diào)整，比如，調(diào)整印花稅等等。當(dāng)然，也有可能擴(kuò)大房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。

　　對(duì)于中國(guó)的房?jī)r(jià)，其實(shí)絕大多數(shù)人并不清楚其中的邏輯，只是人云亦云，跟著市場(chǎng)走而已。在市場(chǎng)過(guò)去10多年單邊上漲的情況下，很多人更是認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)永遠(yuǎn)漲下去，這種慣性很可怕。這種慣性一旦到了極致，就是市場(chǎng)反轉(zhuǎn)的時(shí)候。

　　萬(wàn)科總裁郁亮指出：當(dāng)前的調(diào)控很有必要進(jìn)行，而在市場(chǎng)調(diào)整之下，房地產(chǎn)價(jià)格的單邊上漲已經(jīng)結(jié)束。全國(guó)樓市供求關(guān)系的真相就是：需求高點(diǎn)已過(guò)，而供給仍在高位。這樣的供求關(guān)系，不支持房?jī)r(jià)一直高速上漲，也不支持成交量的高速增長(zhǎng)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：隨著政策、信貸全面收緊，加之政策持續(xù)打補(bǔ)丁，以北京為代表的一線城市改善需求被抑制，北京、成都、廈門(mén)等城市成交量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下降，這些城市將進(jìn)入低迷調(diào)整期，不排除在這些城市，將出現(xiàn)明顯的房?jī)r(jià)下跌。

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