??2019開(kāi)春三場(chǎng)土拍 驚爆仙桃

??房企拿地?zé)崆楦邼q

??溢價(jià)率整體居高

??土拍再掀“高潮”引發(fā)一波熱議

??土拍是如何影響房?jī)r(jià)的？

??樓面價(jià)與未來(lái)的房?jī)r(jià)息息相關(guān)

??雖說(shuō)樓面價(jià)不能直接決定房屋的售價(jià)

??但在一定程度上兩者之間存在著

??——此“高”彼漲的聯(lián)系

??也就是說(shuō)面粉價(jià)格高了 

??面包肯定不會(huì)便宜！

　　那么，究竟這個(gè)樓面價(jià)是什么，與房?jī)r(jià)又有什么關(guān)系呢？跟著房網(wǎng)小編一起來(lái)了解下。

　　一、什么是樓面價(jià)？

　　樓面價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格，具體是指按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格，并由市、縣以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

　　二、如何計(jì)算？

　　房?jī)r(jià)中的樓面土地價(jià)格計(jì)算和兩個(gè)指標(biāo)有關(guān)系。一是土地本身價(jià)格，二是規(guī)劃容積率。土地價(jià)格，計(jì)算時(shí)要包括各種購(gòu)買土地時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用；容積率，是規(guī)劃總建筑面積除以土地面積。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物 (構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。

　　計(jì)算公式

　　樓面價(jià)=土地總價(jià)/規(guī)劃建筑面積

　　規(guī)劃建筑面積=土地面積*容積率

　　容積率=地上建筑總面積/規(guī)劃用地面積

　　舉例說(shuō)明：絲寶路東側(cè)、桃源大道南側(cè)商服住宅地塊【2018】88號(hào)，被德美地產(chǎn)摘得，成交樓面地價(jià)約為2211元/㎡，溢價(jià)率38.2%;

　　出讓宗地具體情況如下：

　　具體土拍詳情如下↓↓↓

　　地塊名稱：仙地【2018】88號(hào)

　　地塊位置：絲寶路東側(cè)、桃源大道南側(cè)

　　出讓面積：24425.33㎡

　　土地用途：商服住宅用地

　　容積率：≤3.0

　　根據(jù)容積率該地塊可能打造高層。

       樓面地價(jià)成交單價(jià)：2211元/㎡

　　拍得房企：德美地產(chǎn)

　　成交總價(jià)：1.62億元

　　溢價(jià)率：38.2%

　　由上述公式可知，樓面價(jià)與容積率的關(guān)系是負(fù)相關(guān)的，這就意味著容積率越高，樓面價(jià)就會(huì)越低，反之，樓面價(jià)就越高。因此，樓面價(jià)比土地單價(jià)更能說(shuō)明土地價(jià)格的高低，還可以是我們判斷一個(gè)小區(qū)容積率的重要指標(biāo)。

　　三、樓面價(jià)和房屋最終銷售關(guān)系？

　　樓面價(jià)代表著一個(gè)項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成本。商品房的最終售價(jià)包含著樓面價(jià)，所以開(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候支出的土地價(jià)格會(huì)作為商品房最終售價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。

　　樓面價(jià)是房屋建造的土地成本，但房屋成本除了土地成本外，還有建安成本、勘察設(shè)計(jì)和前期工程成本、配套成本、稅費(fèi)成本、營(yíng)銷成本、開(kāi)發(fā)成本等。而一般情況下，樓面價(jià)和房?jī)r(jià)呈正比例關(guān)系，樓面價(jià)高的房子房?jī)r(jià)肯定貴。

　　房?jī)r(jià)由以上10種費(fèi)用累加而成。其中土地費(fèi)用作為最基本的構(gòu)成因素所占比例最大。據(jù)推算，土地成本占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本比例在40%左右，這還要看土地是通過(guò)什么途徑拿到的，如是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)激烈的拍賣，土地成本有可能占到開(kāi)發(fā)成本的60%左右甚至更高。

　　這么說(shuō)來(lái)，一般情況下，樓面價(jià)越高，房?jī)r(jià)相應(yīng)就越高，當(dāng)然也不排除一些特殊情況。從前仙桃房?jī)r(jià)三千出頭，現(xiàn)在光樓面地價(jià)即將超越，所以還在苦苦等房?jī)r(jià)下跌的網(wǎng)友還是醒醒吧！三千多的房子早就過(guò)去，倒不如趁現(xiàn)在買個(gè)地段和環(huán)境好一點(diǎn)的小區(qū)，不管樓市成不成泡沫都與你無(wú)關(guān)，作為普通的上班打工仔，還是買個(gè)房安居樂(lè)業(yè)的來(lái)的實(shí)在！

　　如果你是第一次買房看房，或者對(duì)仙桃樓市不了解，歡迎添加房網(wǎng)小編微信(xtfw666)咨詢了解。隨時(shí)咨詢了解，幫你介紹、分析、砍價(jià)、帶你看房幫你拿優(yōu)惠！