中國(guó)開(kāi)創(chuàng)性的政策轉(zhuǎn)變，不會(huì)發(fā)一篇洋洋灑灑的聲明，或是舉行一次扣人心弦的投票得以實(shí)現(xiàn)。相反，它們的發(fā)展演變，穿插著歷經(jīng)連續(xù)不斷的泄露、暗示、否認(rèn)和語(yǔ)焉不詳?shù)墓俜铰暶?mdash;—比如國(guó)務(wù)院上周發(fā)布的40個(gè)字的通知，聲明國(guó)務(wù)院已經(jīng)批準(zhǔn)逐步推進(jìn)“房產(chǎn)稅”改革的計(jì)劃。

　　這份通知在現(xiàn)實(shí)中的解讀可能是：中國(guó)將在未來(lái)幾個(gè)月推出某種形式按年征收的居民房產(chǎn)稅。如果這種情況確實(shí)發(fā)生了——目前仍是“如果”——這將是多年來(lái)中國(guó)政府開(kāi)創(chuàng)的重要的改革之一。

　　對(duì)于推出此類(lèi)稅收的直接解釋是遏制房地產(chǎn)投機(jī)——許多人擔(dān)心，房地產(chǎn)投機(jī)正在催生泡沫。周四發(fā)布的新數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，中國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲12.4%。

　　關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)繁榮的怪事之一，是大城市房屋空置的數(shù)量?；ㄒ粋€(gè)晚上到在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)聲稱(chēng)已經(jīng)售罄的新小區(qū)走一走，會(huì)發(fā)現(xiàn)大多數(shù)樓房沒(méi)有亮燈的現(xiàn)象并不少見(jiàn)。

　　其中的原因在于，一些樓房的買(mǎi)家是幾乎沒(méi)有興趣入住的投資客。由于持有房產(chǎn)不用交稅，他們會(huì)讓房子空置，等待合適的時(shí)間“拋售”。

　　中國(guó)投資者鐘愛(ài)房地產(chǎn)還有許多其它原因，尤其是他們目前從銀行獲得的實(shí)際回報(bào)率為負(fù)值。但要降低房地產(chǎn)投機(jī)的吸引力，房產(chǎn)稅還有一段路要走。

　　不過(guò)，擬議房產(chǎn)稅的實(shí)際重要性遠(yuǎn)不止于控制泡沫橫生的房?jī)r(jià)。它還可以為中國(guó)政府談?wù)摱嗄甑茨軐?shí)施的一些關(guān)鍵社會(huì)改革開(kāi)辟道路。

　　中國(guó)快速發(fā)展背后遲遲不能平息的丑聞，是本國(guó)1億至1.5億民工受到的待遇。由于被剝奪了成為城市居民的權(quán)利，民工們常常無(wú)法讓自己的孩子進(jìn)入公辦學(xué)校上學(xué)，也享受不到其它社會(huì)福利。中國(guó)改革者為“二等公民”的命運(yùn)哀嘆，也不乏“種族隔離”的言論。被內(nèi)定為中國(guó)下一屆總理的李克強(qiáng)本月表示，將把城鎮(zhèn)化改革作為一項(xiàng)工作重點(diǎn)。

　　但是作為福利提供者的地方政府財(cái)力薄弱，總是會(huì)阻礙各項(xiàng)改革嘗試。隨著各省市從銀行借入大量資金為基礎(chǔ)設(shè)施支出融資，它們的財(cái)政狀況在過(guò)去一年里變得更加薄弱。

　　確實(shí)，如果說(shuō)中國(guó)在危機(jī)后的繁榮存在致命弱點(diǎn)，那是地方政府不透明的債務(wù)水平。如果房產(chǎn)稅得以推出，它終將有助于為地方政府提供財(cái)源，開(kāi)始支付民工應(yīng)得的福利。

　　溢出效應(yīng)不止于此。有了更穩(wěn)定的收入來(lái)源，地方政府不必那么積地向開(kāi)發(fā)商出售土地——這是他們目前主要的收入來(lái)源之一，在農(nóng)民搬遷過(guò)程中也造成了無(wú)窮無(wú)盡的社會(huì)緊張局面。房產(chǎn)稅還將增加地方政府的壓力，讓他們的支出變得更加透明。正如中國(guó)央行顧問(wèn)李稻葵所言，地方政府將不得不“向房屋所有人報(bào)告他們是如何使用這筆資金的。換句話說(shuō)，房產(chǎn)稅可以作為改善地方政府治理的工具”。

　　不過(guò)，房產(chǎn)稅也遭到了激烈的反對(duì)，有時(shí)是來(lái)自個(gè)人層面的。那些利用不當(dāng)收入買(mǎi)了多套住房的官員會(huì)發(fā)現(xiàn)自己將遭遇新的審查。許多官員喜歡當(dāng)前的土地拍賣(mài)制度——可以借機(jī)“尋租”。

　　重要的是，如果操作不當(dāng)，推出房產(chǎn)稅可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)，危及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，引發(fā)社會(huì)不滿(mǎn)。

　　北京近來(lái)流傳著“改革疲勞癥”的言論：即胡-溫領(lǐng)導(dǎo)層已放棄做出艱難決定，將放松心情，等待2012年計(jì)劃退休時(shí)間的到來(lái)。有關(guān)房產(chǎn)稅的討論將會(huì)檢驗(yàn)這種說(shuō)法是否屬實(shí)。

　　房產(chǎn)稅：韓國(guó)帶給中國(guó)的啟示

　　作者金宰賢畢業(yè)于高麗大學(xué)(Korea University)中文系，自2003年起在華工作，擁有北京大學(xué)MBA學(xué)歷，現(xiàn)在上海交通大學(xué)攻讀管理學(xué)博士學(xué)位。

　　中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了一般老百姓的支付能力。上海易居房地產(chǎn)研究院5月20日發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，去年中國(guó)房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)了8，北京、上海以及深圳等一線城市的房?jī)r(jià)收入比甚至超過(guò)了14。這意味著，如果你在上海工作的話，不吃、不喝地把所有薪水存起來(lái)，也要14年以后才能買(mǎi)得起一套房子!而放眼全球，房?jī)r(jià)收入比很高的紐約和倫敦也是7左右。

　　在有關(guān)如何抑制房?jī)r(jià)的討論中，政府是否應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅成了大的之一。在這一點(diǎn)上，韓國(guó)也許可以給中國(guó)提供一些有價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)。

　　韓國(guó)樓市在2001至2004年間上漲得很瘋狂，尤其是在爾，核心地段上漲幅度每年達(dá)到10%至20%。韓國(guó)政府為了打壓高房?jī)r(jià)，推出了一系列措施，其中關(guān)鍵的利器是“綜合不動(dòng)產(chǎn)稅”。

　　當(dāng)時(shí)韓國(guó)已經(jīng)有財(cái)產(chǎn)稅。比如一套1億韓元(現(xiàn)韓元兌人民幣匯率約183:1)以上的住房每年要征收0.5%的財(cái)產(chǎn)稅，不過(guò)由于征稅的標(biāo)的房?jī)r(jià)不到市場(chǎng)價(jià)的50%，所以實(shí)際稅率有0.2%左右。

　　綜合不動(dòng)產(chǎn)稅是在財(cái)產(chǎn)稅之上額外征收，主要面對(duì)高端住宅，意在打壓高房?jī)r(jià)、促進(jìn)財(cái)富的再分配。雖然綜合不動(dòng)產(chǎn)稅是國(guó)稅，但韓國(guó)政府把稅款分配到各個(gè)地方政府，幫助縮小地域之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差。

　　經(jīng)過(guò)了激烈的討論后，韓國(guó)政府從2005年開(kāi)始征收綜合不動(dòng)產(chǎn)稅。征稅對(duì)象是6億韓元以上的住房，稅率是1%至3%。但由于征稅的標(biāo)的房?jī)r(jià)是市場(chǎng)價(jià)的60%至70%，實(shí)際稅率要低很多。在2007年，綜合不動(dòng)產(chǎn)稅實(shí)際稅率達(dá)到高峰的0.87%。再加上普通財(cái)產(chǎn)稅，負(fù)擔(dān)確實(shí)不輕。李明博總統(tǒng)上臺(tái)后，從2008年開(kāi)始實(shí)行減稅政策，調(diào)整了綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，把征稅對(duì)象上調(diào)到價(jià)值9億韓元以上的住房，把稅率下調(diào)到0.5%至1%。

　　目前在中國(guó)，反對(duì)開(kāi)征房產(chǎn)稅的專(zhuān)家認(rèn)為，征稅未必能壓低房?jī)r(jià)。在韓國(guó)推出綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的時(shí)候，討論的也是它究竟能否降低房?jī)r(jià)。但我認(rèn)為中國(guó)應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅，原因有兩個(gè)。

　　其一，房產(chǎn)稅會(huì)使得稅收資本化。如果買(mǎi)房者預(yù)計(jì)未來(lái)必須繳納房產(chǎn)稅，他們會(huì)要求以較低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房子。當(dāng)然，市場(chǎng)的供求關(guān)系也會(huì)影響稅收資本化效應(yīng)。但在一般情況下，稅收資本化能夠降低資產(chǎn)價(jià)格。

　　其二，房產(chǎn)稅通過(guò)增加房子的持有成本抑制炒房者的投機(jī)行為。舉個(gè)例子。張三有兩套房子，想把房?jī)r(jià)為200萬(wàn)元的一套房子出租。每個(gè)月房租是4000元的話，一年房租是48000元。如果房產(chǎn)稅率是0.8%的話，房主每年繳納16000元房產(chǎn)稅，全年租金純收益降到了32000元?；貓?bào)率下降能減少非自住需求，改變供求關(guān)系。

　　推出一項(xiàng)新稅種并非易事。在2005年，韓國(guó)政府面對(duì)強(qiáng)烈的抵制綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的呼聲。保守媒體和在野黨的反對(duì)聲非常強(qiáng)烈，韓國(guó)輿論分歧也很?chē)?yán)重，有些爾市民甚至集體呼吁“拒絕納稅”。他們的反對(duì)理由跟目前中國(guó)反對(duì)開(kāi)征房產(chǎn)稅的人們的理由相似：解決樓市問(wèn)題應(yīng)該從增加供給出發(fā);該稅會(huì)被轉(zhuǎn)嫁反而增加買(mǎi)房者的負(fù)擔(dān)，等等。實(shí)行綜合不動(dòng)產(chǎn)稅以來(lái)，韓國(guó)內(nèi)部對(duì)該稅的褒貶不一。有些專(zhuān)家認(rèn)為，雖然該稅抑制了樓市投機(jī)，但同時(shí)增加了自住房者的負(fù)擔(dān)。但總的來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的利大于弊。

        實(shí)行綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的年，韓國(guó)樓市的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)出現(xiàn)7年內(nèi)次下降。全國(guó)樓價(jià)平均下降了4.2%，爾核心地段樓價(jià)甚至下降了9%左右。當(dāng)時(shí)，綜合不動(dòng)產(chǎn)稅使得房主的持有成本上升，導(dǎo)致投資者拋盤(pán)，而買(mǎi)房者持幣保持觀望，終引起房?jī)r(jià)下跌。當(dāng)年8月，韓國(guó)政府為了徹底打壓樓市投機(jī)行為，還采取了其它一系列措施：擴(kuò)大綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的納稅對(duì)象、增加保障性住房的供應(yīng)以及促進(jìn)房產(chǎn)交易流程的透明化以減少陰陽(yáng)合同。這些舉措，加上外部環(huán)境的變化如美國(guó)的次貸危機(jī)，幫助韓國(guó)樓市進(jìn)入了緩慢而有控制的調(diào)整期。一位樓市專(zhuān)家稱(chēng)：“韓國(guó)樓市上漲時(shí)，一下子漲得很快，但現(xiàn)在下跌的速度很慢，不像氣泡破裂，而像啤酒泡沫消失。”

　　韓國(guó)政府在開(kāi)征綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的同時(shí)，把住房交易稅率從4%下調(diào)到2%。如果中國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅，也必須同時(shí)降低交易環(huán)節(jié)的稅收，否則樓市會(huì)出現(xiàn)供求扭曲、交易減少。目前中國(guó)與房地產(chǎn)相關(guān)的稅都發(fā)生在交易環(huán)節(jié)，而二手房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和印花稅等交易成本過(guò)高。在美國(guó)、英國(guó)和日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，房產(chǎn)保有稅與交易環(huán)節(jié)的稅比都是約9：1。

　　有靠開(kāi)征房產(chǎn)稅像這樣的政策工具顯然不能解決中國(guó)的樓市問(wèn)題。中國(guó)政府還應(yīng)當(dāng)增加供應(yīng)，尤其是保障性住房。目前中國(guó)樓市的供給結(jié)構(gòu)中，商品房占了90%。少的保障性住房供應(yīng)使得房產(chǎn)商享受幾乎壟斷的地位。當(dāng)前韓國(guó)樓市的熱門(mén)話題是“Bogumjari 住宅”，大概意思是“安樂(lè)窩”。到2018年，韓國(guó)政府?dāng)M在爾與其周邊建設(shè)150萬(wàn)套保障性住房。“Bogumjari 住宅”的房?jī)r(jià)是一般商品房的70%至80%。雖然很多韓國(guó)人不太喜歡李明博政府，但對(duì)這項(xiàng)政策都十分擁護(hù)。

　　中國(guó)樓市里正在形成泡沫，但好把它成為啤酒泡沫，而不是氣泡。在這一點(diǎn)上，也許韓國(guó)的做法也許能有一定借鑒意義。