上海銀監(jiān)局局長(zhǎng)閻慶民昨日在上海中資銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人會(huì)議上表示，4月房貸新政出臺(tái)之后，上海的住房開(kāi)發(fā)貸款關(guān)注類總量呈逐月上升之勢(shì)，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)由隱性轉(zhuǎn)向顯性的可能加大；各銀行要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不走樣，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

    銀行業(yè)有關(guān)人士在接受《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)則表示，已開(kāi)始?jí)嚎s開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)，目前尚未發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)明顯問(wèn)題。

    開(kāi)發(fā)貸關(guān)注類總量呈上升之勢(shì)

    閻慶民透露，4月房貸新政出臺(tái)之后，上海的住房開(kāi)發(fā)貸款關(guān)注類總量呈逐月上升之勢(shì)，4~6月分別增加1.72億元、6.32億元和14.04億元，開(kāi)發(fā)商還貸能力開(kāi)始下降，而且75%土地儲(chǔ)備貸款都是在2009年以后發(fā)放，拿地成本較高，未來(lái)將面臨更大的償還壓力和抵押物減值風(fēng)險(xiǎn)。

    一家股份制銀行上海某支行副行長(zhǎng)表示，關(guān)注類住房開(kāi)發(fā)貸款總量上升的原因可能是房地產(chǎn)商售房情況不好，沒(méi)有資金還款，導(dǎo)致銀行不得不將貸款做展期或借新還舊，影響了銀行貸款的分類。

    閻慶民要求，各銀行要根據(jù)不同區(qū)縣財(cái)政收支狀況，區(qū)別對(duì)待，在重新評(píng)估基礎(chǔ)上，做出必要的授信額度調(diào)整；要嚴(yán)格把握好土地抵押率，防止過(guò)度授信，原則上應(yīng)大幅壓低抵押率。

    此外，各銀行還要密切跟蹤貸款流向，與地塊掛鉤，監(jiān)控貸款投向及土地終用途，確保貸款不被挪用，確保土地拍賣或協(xié)議轉(zhuǎn)讓收入優(yōu)先償還貸款；要妥善解決貸款期限與儲(chǔ)備期限不匹配、貸款用途與實(shí)際用途不匹配、項(xiàng)目自有資金的測(cè)算難度大、還款來(lái)源與實(shí)際出讓計(jì)劃不匹配等問(wèn)題。

    貸款成數(shù)高壓縮至五成

    閻慶民別強(qiáng)調(diào)，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款存在土地成本增加、大客戶資金挪用風(fēng)險(xiǎn)，要采取提高抵押品標(biāo)準(zhǔn)、控制貸款成數(shù)等措施，降低開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

    記者從銀行了解到，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款一般為在建工程的七成左右，開(kāi)發(fā)商的自有資金要占到項(xiàng)目投資總額的35%。如果以土地作為抵押，發(fā)放的貸款一般為土地價(jià)格的五成左右。

    深圳發(fā)展銀行上海分行相關(guān)人士昨日向記者介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的主要程序，抵押物主要為土地和施工合同，銀行一般按照開(kāi)發(fā)商施工合同分期發(fā)放貸款，開(kāi)發(fā)商的銷售資金用于還款，貸款期限一般為2~3年，不過(guò)開(kāi)發(fā)商通常會(huì)提前還款。

    按照上海銀監(jiān)局的要求，“一律要求以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款；要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商資本充足狀況和自有資金的審查，動(dòng)態(tài)控制貸款成數(shù)，貸款總額不得超過(guò)在建工程的五成，對(duì)已有土地抵押的，要根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)狀況相應(yīng)下調(diào)成數(shù)”。

    同時(shí)，對(duì)住房銷售回籠資金要實(shí)行封閉管理，根據(jù)銷售進(jìn)度按比例歸還開(kāi)發(fā)貸款，對(duì)到期難以歸還的開(kāi)發(fā)貸款一律不得再給予展期。

    下半年銀行不良率不會(huì)大幅上升

    事實(shí)上，在監(jiān)管部門強(qiáng)調(diào)地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)以及房貸新政出臺(tái)后，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款已經(jīng)提高“警惕”，對(duì)房地產(chǎn)信貸“有選擇地”支持。

   “除非有很好的項(xiàng)目，否則開(kāi)發(fā)貸款基本上已經(jīng)不做了。”上述支行副行長(zhǎng)說(shuō)。

    此外，銀行對(duì)中小型開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)也提高了關(guān)注。一位銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部人士表示，該行已經(jīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行分門別類，尤其是對(duì)中小型開(kāi)發(fā)商進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。目前尚未看到開(kāi)發(fā)商資金鏈明顯出現(xiàn)問(wèn)題。

    目前來(lái)看，房地產(chǎn)貸款對(duì)銀行不良率尚未造成較大影響。

    海通證券金融業(yè)分析師佘閔華表示，關(guān)注類貸款的增加有銀行主觀因素，前兩個(gè)月房產(chǎn)新政對(duì)市場(chǎng)影響較大，致使銀行有一批貸款被重新分類，這是正常的。由于地方融資平臺(tái)和房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)馬上暴露，下半年銀行的不良余額可能會(huì)有上升，但不良率不會(huì)有明顯上升。

    中金公司新一份報(bào)告則顯示，盈利預(yù)測(cè)模型中反映了上市銀行不良貸款余額下半年環(huán)比增長(zhǎng)15%，增幅約440億元，部分反映了經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的影響。

    截至6月末，上海銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不良貸款余額320.2億元，比年初減少26.55億元，不良貸款率0.99%，比年初下降0.19個(gè)百分點(diǎn)，不良貸款繼續(xù)“雙降”。

    滬銀監(jiān)局要求銀行嚴(yán)控房貸風(fēng)險(xiǎn)(要點(diǎn)節(jié)選)

   ●在重新評(píng)估基礎(chǔ)上，做出必要的授信額度調(diào)整

   ●密切跟蹤貸款流向，確保土地拍賣或協(xié)議轉(zhuǎn)讓收入優(yōu)先償還貸款

   ●妥善解決貸款期限與儲(chǔ)備期限不匹配

   ●一律要求以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款

   ●動(dòng)態(tài)控制貸款成數(shù)，貸款總額不得超過(guò)在建工程的五成