由中國經(jīng)濟體制改革研究會主辦的第十八屆中國改革論壇當(dāng)日在北京舉行。王一鳴在此間指出，疫情后，消費恢復(fù)明顯滯后。消費與投資增速的差異由疫情前的消費比投資增速高3個百分點左右逆轉(zhuǎn)為目前的低8個百分點左右。官方數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，全國社會消費品零售總額同比下降5.9%。同期，固定資產(chǎn)投資增速同比增長1.8%。

王一鳴指出，疫情抑制消費傾向和未來預(yù)期。過去3年，前三季度新增存款均值為6.2萬億元(人民幣，下同)，但今年在收入增長放緩的情況下，居民儲蓄存款卻增加到近10萬億元。他認(rèn)為，這除了服務(wù)消費尚未完全恢復(fù)帶來的被動性儲蓄增加外，主要是受到未來收入預(yù)期和預(yù)防性儲蓄增加的影響。

此外，值得注意的是，居民負(fù)債水平上升也對消費形成擠出效應(yīng)。王一鳴指出，近年來，隨著居民個人住房貸款快速增長，居民部門杠桿率快速上升。今年前三季度，中國商品房銷售額累計同比增長3.7%，其中住宅銷售額同比增長6.2%。居民購房貸款依然強勁。2020年上半年，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額和購房貸款余額同比分別增長13.1%和15.7%。

消費在構(gòu)建新發(fā)展格局中的作用毋庸置疑。因此，王一鳴認(rèn)為，擴大消費要堅持“房住不炒”政策，堅持租購并舉、因城施策，完善長租房政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這就要求加強對房地產(chǎn)市場監(jiān)管，嚴(yán)控信貸資金過多流向房地產(chǎn)市場，防止房價過快上漲和居民高杠桿對消費的擠出效應(yīng)。

疫情"黑天鵝"襲來后，房地產(chǎn)市場整體銷售面積同比出現(xiàn)了小幅下滑，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也尚未恢復(fù)至疫情前水平。然而，值得關(guān)注的是，全國房價走勢卻并未受到影響，甚至已經(jīng)出現(xiàn)增長，進入到了"萬元時代"。

有機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)進行測算后，2020年6-9月份，全國新建商品住宅單月成交均價均超過1萬元/平米。另外，有7個城市房價過熱，同比漲幅超過20%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房住不炒仍為主基調(diào)，房價進入"萬元時代"并不代表著房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了升溫。隨著多地出臺了相關(guān)的收緊政策，后續(xù)房價走勢會以平穩(wěn)為主。

日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2020年1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-9月份，商品房銷售面積為117073萬平米，同比下降了1.8%，降幅較2020年1-8月份收窄了1.5個百分點。

同時，2020年1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為103484億元，同比增長了5.6%，增速相比2020年1-8月份提高了1.0個百分點。其中，住宅投資為76562億元，增長了6.1%，增速提高了0.8個百分點。

與銷售面積的恢復(fù)速度不同，商品房銷售額的恢復(fù)速度明顯更快。數(shù)據(jù)顯示，2020年8月份，商品房銷售額出現(xiàn)了年內(nèi)首次回正。2020年1-9月份，全國商品房銷售額持續(xù)增長，為11.56萬億元，同比增長了3.7%。

多地出臺收緊政策

"雖然房價進入了萬元時代，住宅均價總體上漲，但是漲幅可控。"易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進如此認(rèn)為。同樣值得關(guān)注的是，近期，有不少樓市過熱城市出臺了相關(guān)的收緊政策，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

在中央提出"房子是用來住的、不是用來炒的"的定位之后，我國多個城市出臺各種樓市調(diào)控政策，從限購、限貸、限價到限商、限售，將投機者和炒房者都擠了出去。于是，我國多個城市房地產(chǎn)市場逐漸恢復(fù)穩(wěn)定。

樓市調(diào)控政策難松動

2020年我國樓市調(diào)控政策會松動嗎?對此，去年12月召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，為2020年房地產(chǎn)發(fā)展指明方向。會議指出，針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。

2020年，我國多個城市信貸政策收緊，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生了不同程度的影響。"賺賺金融"品牌運營中心總監(jiān)吳昊分析說，"以北京為例，2020年銀行首套與二套房的利率紛紛取消了折扣優(yōu)惠。從去年5月開始，二套房利率調(diào)整為上浮20%，從去年9月開始，首套房利率陸續(xù)調(diào)整為基準(zhǔn)或上浮5%。首套與二套利率雙重上浮。

“去年第四季度，隨著銀行放款節(jié)奏的緩慢，大部分購房人的買房需求未被充分釋放，僅有部分急用周轉(zhuǎn)住房的二次置業(yè)人群試探性出手購房。隨著2020年銀行內(nèi)部流動性的增加，銀行在房貸利率水平上或有望出現(xiàn)松動，尤其是為滿足剛需的首套房，在貸款利率方面或?qū)⒒謴?fù)至基準(zhǔn)。”吳昊說，2020年上半年銀行內(nèi)部流動性增加的情況下，放款的速度也將比去年有所提升，個貸市場整體將趨于平穩(wěn)態(tài)勢。