其產(chǎn)權(quán)份額為購(gòu)房?jī)r(jià)占一般商品房的一定比例 今后轉(zhuǎn)讓能取得總房款相應(yīng)份額

　　昨日，廣大市民關(guān)注的《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》由市政府正式頒布。作為一項(xiàng)重要的民生政策，《試行辦法》從起草到出臺(tái)，歷經(jīng)20個(gè)月，數(shù)十次易稿。在起草過(guò)程中，市住房保障和房屋管理局借鑒了其他國(guó)家和地區(qū)住房保障工作模式及外省市經(jīng)驗(yàn)，并反復(fù)聽(tīng)取市民代表和各方面專(zhuān)家學(xué)者的意見(jiàn)，多次征詢(xún)市人大、市政協(xié)和各區(qū)(縣)及有關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)建議。

　　市房管局在2008年12月30日至2009年1月8日組織開(kāi)展了《試行辦法(征求意見(jiàn)稿)》社會(huì)公示工作。公示過(guò)程中，《試行辦法》受到廣大市民的熱烈關(guān)注。市房管局收到市民意見(jiàn)和建議3400多件，絕大多數(shù)市民對(duì)建立經(jīng)濟(jì)適用住房制度持肯定態(tài)度，并提出了許多有益的建議。

　　公示工作結(jié)束后，市房管局對(duì)市民意見(jiàn)建議進(jìn)行了歸納分析，并于今年2月28日將公示統(tǒng)計(jì)結(jié)果通過(guò)主要媒體和網(wǎng)站向公眾公布。根據(jù)公眾意見(jiàn)修改后，再次書(shū)面征詢(xún)各區(qū)(縣)和相關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)，會(huì)同市政府法制辦作進(jìn)一步修改完善。

　　近日，市政府召開(kāi)常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了《試行辦法》。《試行辦法》重點(diǎn)圍繞管理機(jī)制、建設(shè)機(jī)制、供應(yīng)機(jī)制和退出機(jī)制等方面，系統(tǒng)規(guī)定了本市經(jīng)濟(jì)適用住房工作的基本原則和重要事項(xiàng)，對(duì)程序性和具體操作問(wèn)題留由配套文件予以進(jìn)一步明確。

　　申請(qǐng)門(mén)檻

　　所在區(qū)戶(hù)口年限5年以上

　　在昨天舉行的市政府例行新聞發(fā)布會(huì)上，上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生對(duì)于當(dāng)前受關(guān)注的經(jīng)濟(jì)適用住房的申請(qǐng)準(zhǔn)入條件透露了初步標(biāo)準(zhǔn)——要求家庭成員必須具有常住本市城鎮(zhèn)常住戶(hù)口7年以上，并在申請(qǐng)所在區(qū)具有戶(hù)口5年以上。

　　現(xiàn)有住房面積方面，則要求申請(qǐng)人家庭的人均建筑面積在15平方米以下;同時(shí)，還要求家庭人均月可支配收入在2300元以下;人均財(cái)產(chǎn)7萬(wàn)元以下。與此同時(shí)，《試行辦法》要求申請(qǐng)人在申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房前5年內(nèi)未發(fā)生過(guò)住房交易的行為。至于單身人士申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)或者租賃經(jīng)濟(jì)適用住房的，除了滿(mǎn)足上述4個(gè)條件以外，還要求其年齡在30歲以上。

　　今年下半年，閔行、徐匯兩區(qū)(試點(diǎn))初步計(jì)劃按照這樣的準(zhǔn)入條件作為申請(qǐng)條件，“我們是先緊后松，今后我們將根據(jù)上海的情況，如果今后上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，或者說(shuō)居民經(jīng)濟(jì)狀況變化了，我們可能還會(huì)逐步放松條件。”劉海生這樣表示。

　　資格審核

　　將實(shí)行兩級(jí)審核兩次公示

　　另?yè)?jù)商報(bào)記者了解，經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)實(shí)行租售并舉，目前以售為主，按照屬地化原則，由各區(qū)(縣)政府組織實(shí)施。申請(qǐng)人需向戶(hù)籍所在地的街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)如實(shí)填報(bào)申請(qǐng)文書(shū)，提交戶(hù)籍、身份證、房地產(chǎn)權(quán)屬證明、租用公房憑證、收入和財(cái)產(chǎn)證明等資料，并簽署同意接受住房和經(jīng)濟(jì)狀況核查且核查結(jié)果予以公示的書(shū)面文件。

　　申請(qǐng)審核將實(shí)行“兩級(jí)審核、兩次公示”，初審由街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))住房保障機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，其中，申請(qǐng)人的收入和財(cái)產(chǎn)狀況由上海市居民經(jīng)濟(jì)狀況核對(duì)核查，住房狀況由房屋管理部門(mén)指定的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)核查，經(jīng)初審符合條件的，將在申請(qǐng)人的戶(hù)籍所在地和實(shí)際居住地進(jìn)行次公示;復(fù)審由區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，符合條件的，將通過(guò)指定媒體向社會(huì)進(jìn)行二次公示。

　　劉海生指出，按照公開(kāi)、公平、公正的原則，經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)采取兩次公開(kāi)搖號(hào)方式，次由區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)結(jié)合經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)情況，采用搖號(hào)方式對(duì)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)登記的申請(qǐng)戶(hù)進(jìn)行排序，建立輪候名冊(cè);二次由區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)根據(jù)房源類(lèi)型和輪候次序，分期分批通過(guò)搖號(hào)等方式組織申請(qǐng)戶(hù)購(gòu)買(mǎi)或者租賃經(jīng)濟(jì)適用住房。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

有限產(chǎn)權(quán)

　　出售合同中確定產(chǎn)權(quán)份額

　　《試行辦法》在四章“經(jīng)濟(jì)適用住房的售后管理”中，明確了經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人、同住人不得將經(jīng)濟(jì)適用住房擅自轉(zhuǎn)讓、出租、出借、贈(zèng)與或者改變房屋使用性質(zhì)，不得設(shè)定除經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)。

　　商報(bào)記者注意到，《試行辦法》中明確規(guī)定“經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人擁有有限產(chǎn)權(quán)，其產(chǎn)權(quán)份額為購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)購(gòu)房?jī)r(jià)格占相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格的一定比例。”該產(chǎn)權(quán)份額將在《經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)(出)售合同》中約定，并在房地產(chǎn)登記信息中予以載明。

　　換言之，申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)，以當(dāng)時(shí)的購(gòu)房?jī)r(jià)格與周邊普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格之間的比例，決定了其所擁有的經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)份額。購(gòu)房家庭在取得房地產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年，可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓住房，原住房保障機(jī)構(gòu)可以行使回購(gòu)權(quán)，回購(gòu)價(jià)格按照相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)價(jià)確定，若原住房保障機(jī)構(gòu)決定不予回購(gòu)，房地產(chǎn)權(quán)利人才可以向他人轉(zhuǎn)讓。但是，無(wú)論是由原住房保障機(jī)構(gòu)回購(gòu)還是向他人轉(zhuǎn)讓?zhuān)捎诜康禺a(chǎn)權(quán)利人擁有的是有限產(chǎn)權(quán)，因此，轉(zhuǎn)讓之后，其能按照(既定份額)有限產(chǎn)權(quán)份額獲得總價(jià)款的相應(yīng)部分，其余部分則要上繳原住房保障機(jī)構(gòu)所在區(qū)(縣)的財(cái)政部門(mén)。

　　如果取得房地產(chǎn)權(quán)證未滿(mǎn)5年，而經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人、同住人需要購(gòu)買(mǎi)其他住房時(shí)，原先購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房將由原批準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)該經(jīng)濟(jì)適用住房的區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)予以回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格則是原銷(xiāo)售價(jià)格加上同期銀行存款利息。

　　此外，《試行辦法》對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的繼承、通過(guò)合同約定方式確定買(mǎi)售雙方的權(quán)利義務(wù)、住房維修資金繳納和物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也有相應(yīng)規(guī)定。

　　監(jiān)督管理

　　弄虛作假5年內(nèi)禁止再申請(qǐng)

　　對(duì)當(dāng)事人弄虛作假隱瞞家庭戶(hù)籍、人口、收入、住房和財(cái)產(chǎn)狀況及偽造相關(guān)證明申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房，區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)記錄當(dāng)事人不良信用記錄并按照規(guī)定納入上海市個(gè)人信用聯(lián)合征信系統(tǒng)供有關(guān)社會(huì)主體依法查詢(xún)使用;如當(dāng)事人已取得申請(qǐng)資格，應(yīng)當(dāng)取消并禁止其5年內(nèi)再次申請(qǐng);當(dāng)事人已騙取購(gòu)買(mǎi)或者租賃經(jīng)濟(jì)適用住房，區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定予以收回并追究其法律責(zé)任。

　　《試行辦法》也提及，經(jīng)區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)同意，申請(qǐng)戶(hù)將原有住房交政府指定的機(jī)構(gòu)按照合理價(jià)格收購(gòu)的，可以適當(dāng)提高購(gòu)買(mǎi)或者租賃經(jīng)濟(jì)適用住房的套型。

　　建設(shè)計(jì)劃

　　兩年中將有逾10萬(wàn)戶(hù)受惠

　　沒(méi)有可供的房源，《試行辦法》也失去實(shí)施的基礎(chǔ)。為此，去年以來(lái)，市政府積部署推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)工作。目前，除有條件的區(qū)(縣)在本區(qū)域內(nèi)建有經(jīng)濟(jì)適用住房外，考慮到部分城區(qū)土地資源有限，上海將在外環(huán)線(xiàn)周邊、位于軌道交通沿線(xiàn)處，統(tǒng)籌建設(shè)一批經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，主要分布在浦東三林、寶山顧村、南匯航頭、閔行浦江、松江泗涇等數(shù)個(gè)大基地。

　　上海市市長(zhǎng)韓正曾表示，(一年)400萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，可以安排6萬(wàn)套住房，加上今年開(kāi)工建設(shè)的數(shù)量，兩年里將有超過(guò)10萬(wàn)戶(hù)家庭從中受惠。目前，上海市相關(guān)職能部門(mén)正按照各自職責(zé)，積部署配套辦法的研訂工作。上海市政府將選擇二至三個(gè)具備條件的區(qū)，在下半年開(kāi)展申請(qǐng)、審核、供應(yīng)試點(diǎn)工作。事實(shí)上，市有關(guān)部門(mén)希望更大程度地推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。劉海生表示：“從我們內(nèi)心來(lái)說(shuō)希望更多一些，但為什么快不起來(lái)，除了因?yàn)橥恋刂笜?biāo)有一定的審核程序，另外，選擇的基地也有一個(gè)動(dòng)拆遷的問(wèn)題。像三林基地是上海大的經(jīng)濟(jì)適用房基地，它還有一個(gè)很重要的內(nèi)容，是公共設(shè)施配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，集中建設(shè)有一些制約。”

　　銷(xiāo)售定價(jià)

　　結(jié)算價(jià)格以保本微利為原則

　　對(duì)于如何確定經(jīng)適房的銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格，劉海生介紹，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售實(shí)行指導(dǎo)價(jià)管理，銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度以建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格為基礎(chǔ)。兼顧相鄰區(qū)域、地段內(nèi)多個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目之間的價(jià)格平衡，還應(yīng)充分考慮中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力。具體價(jià)格由區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)擬訂，經(jīng)區(qū)(縣)有關(guān)管理部門(mén)審核后報(bào)區(qū)(縣)政府批準(zhǔn)，同時(shí)，市政府有關(guān)管理部門(mén)還要根據(jù)全市情況，做好價(jià)格協(xié)調(diào)平衡工作。“不過(guò)，終銷(xiāo)售價(jià)格還取決于樓房諸多因素，如樓層、朝向等。”劉海生表示，每套房的價(jià)格略有差異，但銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)明確基準(zhǔn)價(jià)格以及浮動(dòng)幅度，并以此向社會(huì)公布，接受社會(huì)監(jiān)督。而且，根據(jù)《試行辦法》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售價(jià)格不得高于銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格及上浮幅度;經(jīng)濟(jì)適用住房租金不得高于基準(zhǔn)租金及上浮幅度。