國土部將出臺后續(xù)政策打擊囤地

　　據(jù)上海證券報 繼出臺限制、禁止用地項目目錄出臺后，國土資源部規(guī)劃司司長董祚繼在昨日舉行的十部委抑制產(chǎn)能過剩二次聯(lián)合信息發(fā)布會上稱，國土資源部將出臺后續(xù)政策打擊開發(fā)商囤地行為，并對重大違法案件進行曝光。

　　董祚繼認為，目前并不存在土地供應量不足的問題，但由于開發(fā)商囤地等行為，土地的實際供應量可能不足。他指出，前兩年還有一些土地沒有使用，其中一部分可能囤在開發(fā)商手里，沒有及時用于開發(fā)建設，“應該想辦法將這部分土地拿出來用。”

　　為此，國土資源部正在積研究對策，監(jiān)督土地開發(fā)進程，對開發(fā)商囤地行為進行嚴厲打擊，并將曝光相關違法行為。至于后續(xù)政策的出臺時間，董祚繼表示，很快會出臺，但他并沒有透露更具體的時間和信息。

　　在此前的，國土部發(fā)布了關于印發(fā)《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》的通知，矛頭直指開發(fā)商囤地現(xiàn)象。通知明確了商品住宅用地的宗地出讓面積上限，小城市(鎮(zhèn))不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃(約300畝)。業(yè)內(nèi)人士分析，限制土地出讓面積，將使得總價“地”有所減少，也使得開發(fā)商囤地更為困難。

　　近期以來，頻頻出現(xiàn)的開發(fā)商囤地行為引起了國土部的高度關注。兩個月前，國土部下發(fā)了《關于開展土地儲備制度建設和運行情況調(diào)查的緊急通知》，調(diào)查內(nèi)容包括建設用地供應總量、結(jié)構及來源于儲備土地的情況等，調(diào)查目標直指囤地問題。

　　對于未來房價的走勢，董祚繼認為，從長期來看，我國正處于加快發(fā)展的過程中，土地日益，商品房價格還是要上漲的，任何人沒有辦法進行抑制，要抑制的是普通商品房價格的非正常上漲。他認為，不應通過降低土地出讓金的方式，因為這樣讓出來的利潤會落入開發(fā)商手中，但可以通過稅收的方式，將房價增長的部分收入用于進行保障性住房建設，或者返還給購房者。

　　“我個人覺得現(xiàn)在的問題，從土地方面講，不是保障性住房和房地產(chǎn)有什么政策(需要改變)，保障性住房采取劃撥土地是很明確的，房地產(chǎn)肯定是走向完全的市場化，招標、拍賣、掛牌出讓土地。”董祚繼說。

【業(yè)界觀點】福重：超高房價折射中國經(jīng)濟結(jié)構大問題

　　據(jù)上海證券報 剛剛過去的十月，全國70個大中城市的商品房價格，同比上漲了3.9%,這是全國房價連續(xù)7個月上漲。多家調(diào)查機構的數(shù)據(jù)顯示，目前的房價，已讓多數(shù)城市家庭難以接受，“買房難”已成“口頭禪”。為什么房價能“冒天下之大不韙”，一騎絕塵?想必在這背后，有不以人的意志為轉(zhuǎn)移的因素。

　　望房興嘆的人，抱怨的是開發(fā)商。問題是，誰是開發(fā)商?

　　當今的房地產(chǎn)業(yè)，是典型的戰(zhàn)國時代。國企、民企、外企，都運作于中。不但傳統(tǒng)的建筑企業(yè)在蓋房子，電力公司、煤炭公司、糧食公司，水利公司、化工公司、外貿(mào)公司、遠洋公司、飛機制造公司，都成立了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些企業(yè)，有天然的、巨大的融資能力，而且融資成本低。“地”的頻出，是明證。所有這些企業(yè)，自覺不自覺間，結(jié)成了某種聯(lián)盟，任何降溫房地產(chǎn)的舉措，不管出自什么權威部門，都會遭到有效的抵抗。這已經(jīng)被十數(shù)年來的博弈所證明。

　　地方政府也是房地產(chǎn)業(yè)的相關者。在現(xiàn)有的財政體制下，地方政府收入十分有限。來自土地一級的收入，是其不可或缺的組成部分。“地”，在一定意義上，可以看作是房企在向地方政府“示好”。除了開發(fā)房地產(chǎn)，離不開地方支持外，房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅費，如營業(yè)稅、契稅等，都是地方政府可以調(diào)節(jié)的。

　　十多年前開始的城市住房制度改革，采取的是“穩(wěn)定一批，放開一片”的方式。在福利分房體制下，一部分“有單位的人”，用較低代價獲得了房屋產(chǎn)權(盡管產(chǎn)權不完整)，這些住房，叫法五花八門，有“成本房”、“房改房”等等，這在市場機制完備的國家是不可想象的。而其余更多的人，將獲得一定的貨幣補償，然后自己去市場上買房。貨幣補償，隨著房價節(jié)節(jié)攀升，已是杯水車薪。

　　與房改配套的政策，還有經(jīng)濟適用房(經(jīng)適房)、廉租房等。初經(jīng)濟適用房很紅火，因為地價便宜，優(yōu)惠多多，地段也好，開發(fā)商有錢可賺，后來無利可圖，開發(fā)商熱情慢慢降溫了。北京市今年幾塊經(jīng)適房的地塊拍賣，幾無開發(fā)商響應。經(jīng)適房大的弊端是，所有的政府部門加起來，都難以根除申請者的信息造假以及其后的牟利，而且為一些部門自留了很大的尋租空間。武漢經(jīng)適房搖號事件，不過冰山一角。結(jié)果是，住經(jīng)適房的人，不是初政策指向的“夾心層”(不太窮，但又買不起商品房)，而是高收入階層。其實，夾心層，不是政府需要關心的，廉租房，才是政府應有作為的領域，因為關乎窮的人。任何國家不可能做到人人擁有房產(chǎn)，但是，人人都應享有居住權，而這是政府的責任所在。廉租房沒有產(chǎn)權，不能出售獲益，可以有效打擊經(jīng)適房的貓膩。但是，直到現(xiàn)在，有關部門對建造廉租房積性不高。道理很簡單：沒有利益空間，比不了經(jīng)適房。

以上是供給者，再看需求方。

　　有人說，地價不決定房價，這有道理。要有人買，一切都不是問題。那進一步問，誰是購買者?一定有媒體所宣傳的“剛性需求者”，要結(jié)婚的人，總要有新房。可是，千萬不要以為這些年輕人，可以買得起一個大房子，起碼在北京、上海，很難，實際上，這是幾個家庭，幾代人動用多年儲蓄的結(jié)果。如果靠剛性需求，房地產(chǎn)價格不可能一路凱歌?？隙ù嬖谝粋€實力強大的購買階層。

　　這個階層，是富裕人群。各種富豪排行榜，“煤老板”，“溫州商人”，經(jīng)濟發(fā)展，確實造了一批超級富豪?？墒沁@畢竟是其中的一小部分，他們根本沒有能力拉動全國房價，所謂的“某某炒房團”，有轉(zhuǎn)移公眾注意力的嫌疑。而真正有實力拉動房價的，是部分行業(yè)的高收入群體。

　　中國的行業(yè)收入差，以及階層收入差，近十年來呈現(xiàn)不斷擴大趨勢。部分行業(yè)，利用壟斷地位，獲得大量利益，卻沒有集中于國家財政，而是變成了各種名目的內(nèi)部福利，包括住房，這是高房價的大推手。

　　商品房，是有中國色的一種說法。住房不單是商品，還是資產(chǎn)，是可以像金融資產(chǎn)一樣炒作的對象。這也是理解房價不可忽視的方面。比如，即使買了房子的人，也有70年的使用權，而非完全的產(chǎn)權，住房的壽命還不一定有70年，所以，細想起來，房價似乎太高，太不值。可是，如果想到它是資產(chǎn)，又不難理解了。我們還發(fā)現(xiàn)，不是全國所有地方的房價都高得離譜，真正高的，不過是京滬深穗杭等熱點城市，也是有炒作空間的地方。當各種資金，都可以便當?shù)剡M入房地產(chǎn)領域的時候，房價，容易變得如脫韁野馬，如美國的次貸衍生品，在各種名目的包裝和光環(huán)之下，價格脫離其變動的由頭而一路飆升。富裕階層天增長著，他們的巨大財富總要尋找增值渠道，而目前，投資渠道十分狹窄，房地產(chǎn)，是除股市等不多幾個領域外，的選擇了。炒房族，在一些城市，已蔚然成軍。

　　有學者比較了世界多個城市的房價，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格是有周期性的。有統(tǒng)計學者計算過，上世紀90年代之前，美國的房屋價格，變化并不大。可是，必須指出，多數(shù)商品或者資產(chǎn)的價格，都有周期性，即回歸的征。但是，人畢竟是活在短期的，作為資產(chǎn)的炒作獲利，幾年、十幾年已足夠。為了房價下跌，難道讓人一直等幾十年不成?周期，不過是一種事后的總結(jié)和說辭罷了。

　　高房價折射出的，是中國經(jīng)濟的結(jié)構性問題，我們實在已到了非得以公平促發(fā)展不可的時候。房地產(chǎn)有無泡沫?何時破裂?都不是真問題。我們必須著手的任務是：改革財政體制，讓地方政府從房地產(chǎn)利益鏈條中脫身;打破壟斷，遏制過高收入階層的不合理形成;打擊腐敗;允許現(xiàn)有的存量房屋上市交易，擴大有效供給;大力從速建設廉租房，減少經(jīng)適房。 (福重 北京航空航天大學金融研究常務副主任)