解讀系列之一《天津市物業(yè)管理條例》

公共部位停車業(yè)主說了算

新修訂的《天津市物業(yè)管理條例》(以下簡稱新《條例》)將于12月1日起正式實施。對于目前商品房小區(qū)物業(yè)管理中存在的物業(yè)收費、機動車位分配和使用、業(yè)主大會管理等熱點、難點問題，新《條例》均從法規(guī)層面進(jìn)行了完善。日前，本市物業(yè)管理行政主管部門聯(lián)合法律專業(yè)人士詳細(xì)解讀了新《條例》，如何運用新《條例》指導(dǎo)解決物業(yè)管理中遇到的實際問題發(fā)表了意見。

機動車停車位矛盾是目前本市大多數(shù)商品房小區(qū)存在的共性問題。在即將施行的新《條例》中，對于商品房小區(qū)占用共有道路設(shè)置的停車位是否該收費以及收費車位的收入該如何使用等問題都進(jìn)行了具體規(guī)定，為解決商品房小區(qū)的機動車位管理問題提供了法規(guī)依據(jù)。

車位收費具體問題具體分析

近年來，本市很多新建商品房小區(qū)都相繼出現(xiàn)了原有規(guī)劃車位不足、一部分業(yè)主私家車被阻止進(jìn)入小區(qū)、業(yè)主不認(rèn)可小區(qū)停車位收費或其收費標(biāo)準(zhǔn)有議等諸多問題。此次本市物業(yè)管理行政主管部門聯(lián)合法律專業(yè)人士對新《條例》進(jìn)行解讀的同時，也對停車位糾紛這一熱點、難點問題進(jìn)行了重點分析。

本市依法律師事務(wù)所副主任、天津市物業(yè)管理協(xié)會咨詢委員會委員秋惠表示，每個小區(qū)的具體情況不盡相同，機動車停車位是否應(yīng)當(dāng)收費還需要具體問題具體分析：小區(qū)內(nèi)的車位分為規(guī)劃內(nèi)車位和規(guī)劃外車位。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

如果是規(guī)劃內(nèi)的車位(包括停車樓、車庫以及地上停車位)，則所有權(quán)人有權(quán)決定是否收費以及收費的標(biāo)準(zhǔn)。如果是規(guī)劃外的車位(即利用小區(qū)公用道路、場地而新設(shè)置的車位)，則應(yīng)當(dāng)由小區(qū)全體業(yè)主共同決定是否收費及收費標(biāo)準(zhǔn);規(guī)劃外車位實行收費制度的，則物業(yè)公司可以在車位使用費中扣除相應(yīng)管理成本，剩余車位收益(而非全部收入)由小區(qū)全體業(yè)主共同受益。

公共部位停車需業(yè)主決議

目前很多商品房小區(qū)在房屋銷售合同或前期物業(yè)合同等協(xié)議中都沒有針對地上停車位如何使用等問題進(jìn)行明確約定，這也是造成入住后業(yè)主與物業(yè)公司之間糾紛不斷的重要原因之一。即將于下月開始實施的新《條例》51條規(guī)定，“占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會同意。”同時明確規(guī)定，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位，應(yīng)當(dāng)交納場地占用費。場地占用費主要用于養(yǎng)護(hù)維修小區(qū)道路和停車設(shè)施、改善共用設(shè)施設(shè)備等。場地占用費的收取標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法，由業(yè)主大會或者開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。場地占用費收取和使用情況應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示。”

針對有的小區(qū)發(fā)生業(yè)主機動車輛被劃或失竊等問題后追究物業(yè)公司責(zé)任而引發(fā)的糾紛，新《條例》中規(guī)定的“業(yè)主對機動車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機動車輛保管合同”條款也給出了相對明確的預(yù)防方案。

同時，新《條例》還明確，“機動車輛和非機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè)主大會決定并公示。未成立業(yè)主大會的，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定執(zhí)行。”該規(guī)定也提醒購房者應(yīng)提高對于前期物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)條款的關(guān)注，以及對于小區(qū)及時有效成立業(yè)主大會等機構(gòu)也應(yīng)更加重視。_ueditor_page_break_tag_副標(biāo)題

車位不足業(yè)主協(xié)商解決

因為小區(qū)規(guī)劃車位難以滿足私家車快速發(fā)展的需要，分配不到車位的業(yè)主私家車不能進(jìn)入小區(qū)或進(jìn)入小區(qū)無處停放等問題也是眼下很多商品房小區(qū)普遍存在的難點問題。據(jù)了解，一些業(yè)主因為分配不到車位向物業(yè)公司發(fā)泄不滿情緒，有的業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費，有的業(yè)主不服從管理與物業(yè)公司相關(guān)人員發(fā)生執(zhí)，還有的業(yè)主不能理性地認(rèn)識和處理這一問題，采取堵門等過激行為，影響了其他業(yè)主的正常生活。

面對車多位少的現(xiàn)實矛盾，一些商品房小區(qū)所嘗試的解決辦法也可以作為參考。例如，有的小區(qū)通過業(yè)主籌集資金購置立體停車設(shè)施，有的小區(qū)業(yè)主委員會積協(xié)調(diào)小區(qū)周圍場地來解決無停車位業(yè)主的車輛停放問題，有的小區(qū)采取適當(dāng)提高機動車場地占用費標(biāo)準(zhǔn)來調(diào)節(jié)車位分配矛盾，還有的小區(qū)對停車位的分配采取定期輪換的方法，以示公正等等。