大開(kāi)發(fā)商依舊堅(jiān)持降價(jià)、大量拋盤(pán)；小開(kāi)發(fā)商卻捏著“房?jī)r(jià)”，慢慢悠悠地賣(mài)樓。隨著樓市回暖，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的趨勢(shì)判斷卻出現(xiàn)了明顯分化。本以為樓市調(diào)整，小企業(yè)生存困難，但近階段，樓市卻意外呈現(xiàn)大企業(yè)降價(jià)“跑路”、小企業(yè)“不差錢(qián)”的反態(tài)。

大公司積讓利促銷(xiāo)

    此前的2008年樓市遭遇拐點(diǎn)，很多分析人士斷言中小公司會(huì)陷入資金困局，房地產(chǎn)整合趨勢(shì)將會(huì)越來(lái)越明顯。然而事實(shí)卻并非如此，大多數(shù)中小企業(yè)活得很滋潤(rùn)，相反，倒是一些大公司的房子率先促銷(xiāo)打破僵局，讓人大跌眼鏡。

    “的確，這是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)獨(dú)現(xiàn)象，這與企業(yè)規(guī)模和房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式有關(guān)。很多跨區(qū)域的全國(guó)性企業(yè)，尤其是上市公司，前兩年拿了不少高價(jià)地，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)壓力非常大，去年全國(guó)銷(xiāo)售都不好，回款大幅減少，加上銀行收縮房貸，資金流動(dòng)一旦出現(xiàn)問(wèn)題會(huì)影響后續(xù)的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，所以現(xiàn)在加快銷(xiāo)售回籠資金成為當(dāng)務(wù)之急。”中國(guó)指數(shù)研究華中分院席分析師李國(guó)政表示。

    截至3月10日，滬深25家公布年報(bào)的房企2008年年末存貨合計(jì)2070.8億元，如何提高存貨周轉(zhuǎn)率，將項(xiàng)目變?yōu)楝F(xiàn)金已迫在眉睫，“高庫(kù)存”壓力已經(jīng)成為中國(guó)樓市的隱憂(yōu)之一。從已經(jīng)發(fā)布年報(bào)的房地產(chǎn)公司看，大多數(shù)企業(yè)的現(xiàn)金流為負(fù)，不少企業(yè)為當(dāng)初大舉拿地付出代價(jià)。雖然很多地方政府或明或暗放寬了土地開(kāi)發(fā)年限，企業(yè)短期內(nèi)不必?fù)?dān)心土地被當(dāng)作閑置用地?zé)o償回收，但長(zhǎng)期擱置占用的資金成本也不小。

    循此思路，可以理解萬(wàn)科、恒大、沿海等全國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在武漢的營(yíng)銷(xiāo)策略，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，攤子大、用錢(qián)多，降價(jià)變現(xiàn)才是當(dāng)務(wù)之急。在降價(jià)的刺激下，2008年萬(wàn)科銷(xiāo)售總額達(dá)478.7億元，遙遙其他房企，而恒大地產(chǎn)通過(guò)“成本價(jià)”方式大規(guī)模促銷(xiāo)，　2008年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售118億元，頭一次躋身地產(chǎn)界“百億軍團(tuán)”行列。突飛猛進(jìn)的銷(xiāo)售數(shù)字，正是不少大公司降價(jià)“不含糊”的根本原因。

 小公司“不差錢(qián)”

    去年底，政府開(kāi)始鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)以合理的價(jià)格促銷(xiāo)商品房，讓很多買(mǎi)房人歡欣鼓舞。但有形的手并不能解決全部問(wèn)題，在“無(wú)形的手”－市場(chǎng)面前，買(mǎi)房人面對(duì)的依然是漲跌互現(xiàn)的局面，降價(jià)，并不是所有人的選擇。

    相對(duì)于那些巨無(wú)霸，不少扎根本土的中小企業(yè)擁有的資源要多一些，別是拿地方式很有優(yōu)勢(shì)，在樓市瘋狂的2007年并沒(méi)有高價(jià)搶地，現(xiàn)在反而是“無(wú)地一身輕”，前幾年武漢樓市的競(jìng)不像這么激烈，這些企業(yè)賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，實(shí)力增強(qiáng)了，也都具有一定的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。別是很多本土企業(yè)開(kāi)發(fā)用地具備地段、環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，如武昌、漢口城區(qū)的樓盤(pán)，交通生活配套比較好，要價(jià)格有所下降，投資和自住的買(mǎi)房人依然門(mén)庭若市，這也是很多買(mǎi)房人覺(jué)得城區(qū)房子難買(mǎi)的原因，甚至有的樓盤(pán)賣(mài)得好立馬調(diào)價(jià)。

    一位買(mǎi)房人告訴記者，因?yàn)楣ぷ髟?，她想在大東門(mén)附近買(mǎi)房，但那附近在售的新房是不降價(jià)，去年差不多是7000元/㎡，后來(lái)聽(tīng)說(shuō)降了點(diǎn)賣(mài)得很火，價(jià)格很快又調(diào)到6600元/㎡左右，而她的期望值是6000元/平方米以下。記者了解到，雖然該項(xiàng)目銷(xiāo)售速度不是很快，但平均每個(gè)月10套沒(méi)問(wèn)題，加上開(kāi)發(fā)商近期沒(méi)有新的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，并不缺錢(qián)，項(xiàng)目地段和環(huán)境不錯(cuò)，還是被不少買(mǎi)房人看好。

    “現(xiàn)在的情況有點(diǎn)像大學(xué)生的業(yè)形勢(shì)，雖然國(guó)家總體業(yè)不好，但根據(jù)各自的家境不同也會(huì)有所區(qū)別，而家境不好的學(xué)生壓力要大得多，開(kāi)發(fā)商也是如此，樓市回暖但企業(yè)境況迥異，反應(yīng)自然不同。”一位堅(jiān)稱(chēng)不會(huì)降價(jià)的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理總結(jié)。

    ◆　記者有話(huà)說(shuō)

    其實(shí)誰(shuí)都難得高枕無(wú)憂(yōu)

    大企業(yè)降價(jià)賣(mài)得快，小企業(yè)按兵不動(dòng)甚至密謀漲價(jià)。你降你的，我賣(mài)我的，不會(huì)跟風(fēng)降價(jià)。別在一些土地供應(yīng)很少的地段，未來(lái)的上漲空間顯而易見(jiàn)，沒(méi)有資金壓力、沒(méi)有土地包袱的小企業(yè)小項(xiàng)目守著風(fēng)水寶地邊賣(mài)邊捂。

從武漢市3月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，項(xiàng)目主要集中在南湖、光谷、徐東中北路、后湖等片區(qū)，通過(guò)大幅降價(jià)，房?jī)r(jià)普調(diào)500—1000元／㎡，許多購(gòu)買(mǎi)房者踴躍出手。如百步亭花園·現(xiàn)代城、錦繡龍城、同安花園、沿海·賽洛城、保利·心語(yǔ)都賣(mài)了100套以上。但市場(chǎng)回暖，并不是所有人都感受到了這股暖意。在其他一些片區(qū)，銷(xiāo)售并沒(méi)有太大增長(zhǎng)。即便在的同一區(qū)域，也是冰火兩重天，遭遇不盡相同，如金銀湖板塊，沿海·賽洛城銷(xiāo)售套數(shù)差不多是整個(gè)片區(qū)銷(xiāo)售套數(shù)的四成，其他項(xiàng)目有的一個(gè)月能賣(mài)幾套。

    顯然，對(duì)于大多數(shù)項(xiàng)目而言，市場(chǎng)何時(shí)實(shí)現(xiàn)反轉(zhuǎn)并不能確定，這也迫使他們?cè)跔I(yíng)銷(xiāo)策略方面“見(jiàn)風(fēng)使舵”，針對(duì)市場(chǎng)變化采用更為靈活的營(yíng)銷(xiāo)方針。于是，眼花繚亂的營(yíng)銷(xiāo)手法輪番上陣，試探買(mǎi)房人的底線，賣(mài)得好漲一點(diǎn)，賣(mài)得不少降一點(diǎn)，或者取消項(xiàng)目精裝修，砍掉成本降低售價(jià)，要是不幸碰到周邊樓盤(pán)“超低價(jià)”開(kāi)盤(pán)，干脆封盤(pán)不賣(mài)。還有一些開(kāi)發(fā)商，把手頭的商品房清倉(cāng)后，盯上了經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，相對(duì)于商品房?jī)r(jià)格下跌和銷(xiāo)售困難的壓力，政府減免經(jīng)濟(jì)房相關(guān)稅費(fèi)，營(yíng)銷(xiāo)支出少，風(fēng)險(xiǎn)要低得多。

    3月初，建設(shè)部在全國(guó)進(jìn)行調(diào)研后判斷，2008年下半年連續(xù)出臺(tái)的刺激政策已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)成效。由此，未來(lái)一段時(shí)間住建部對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位于觀察期，相關(guān)政策不會(huì)有大的調(diào)整。但從成交量回暖到房?jī)r(jià)反彈，則需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程，其中的一個(gè)階段是成交量增長(zhǎng)而房?jī)r(jià)下跌，也是說(shuō)，目前救市是救成交量，而不是房?jī)r(jià)。這段時(shí)期對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，壓力巨大。

    所以，購(gòu)房者現(xiàn)在也已經(jīng)沒(méi)有擔(dān)心的必要了。要漲的、要捂的，大可不必去理會(huì)了，因?yàn)槲覀冞€有更多的選擇。