現(xiàn)在很多人置業(yè)會選擇二手房，因為它比起一些新房來說，地段優(yōu)良也能即買即住。但是二手房交易中就存在一個問題，那就是過戶，很多購房者擔(dān)心交了房款到時候房屋過不了戶，售房者又擔(dān)心過了戶拿不到房款，所以很容易在付款環(huán)節(jié)上出現(xiàn)分歧，那么到底是應(yīng)該先付款再過戶還是先過戶再付款？

一、先付款再過戶

先付款再過戶的情況，買方會擔(dān)心賣方收到錢跑路，后期過戶事務(wù)不配合等，亦或者后期發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)因種種原因無法過戶，房款難以追討等問題，這都是買方擔(dān)心的問題。

二、先過戶再付款

先過戶再付款，自然買方就比較實在了，不用擔(dān)心被騙房款，但是卻輪到賣方有所擔(dān)憂了，畢竟現(xiàn)在房價一天一個價，要是買方一直拖著不還錢，那豈不是虧了？想賣別人卻又已經(jīng)過戶，由不得自己，所以也想將主動權(quán)掌握在自己手中。

這樣換位思考一番，無論是先付款再過戶還是先過戶再付款，仿佛都無法達(dá)到雙方都滿意的效果，那應(yīng)該怎么辦呢？

首先，我們來看一下，在二手房交易過程中，買房的四次付款行為：第一次是在簽訂《不動產(chǎn)買賣意向書》時支付意向金或定金；第二次是簽訂《存量房屋買賣合同》后支付首付款；第三次是房屋過戶后支付的房款；最后一次是支付尾款。

1.第一筆：支付意向金

在支付意向金時一定要在房產(chǎn)登記中心調(diào)查買賣房屋的基本信息，看看房產(chǎn)證是真是假，產(chǎn)權(quán)人是誰，房屋有無抵押貸款以及被查封等情況。由于《不動產(chǎn)買賣意向書》是買方和中介簽訂，買方的意向金也是交給中介公司，所以在交意向金的時候一定要慎重。

2.第二筆：首付款

首付款是在簽訂《存量房屋買賣合同》時或之后幾日內(nèi)支付，這筆款至少在房款的30%以上。那么這筆款支付給誰最保險呢？

如果直接付給賣方，那有賣方卷款而逃的風(fēng)險；付給中介公司也有風(fēng)險，信譽(yù)不好的可能有進(jìn)無出，小中介甚至可能關(guān)門走人；這筆房款最好進(jìn)行第三方資金監(jiān)管。如果房屋有抵押貸款而賣方又無力還款注銷抵押，通常賣方會要求首付款用于支付給銀行還貸注銷抵押，這種操作仍存在風(fēng)險，但是比起把首付款直接給賣方風(fēng)險有所降低。

3.第三筆：房款

一般是在房屋產(chǎn)權(quán)過戶后支付。過戶后房屋的產(chǎn)權(quán)人就是買方，不論是現(xiàn)金支付還是靠銀行貸款支付都沒問題，但是也要注意這筆款交給誰，收款人一定要是賣方或其委托的收款人。

4.最后一筆：尾款支付

這筆款的數(shù)額不大，一般在房價的百分之十左右，但是作用不小，它是在確保賣方在交房時已經(jīng)付清煤氣、水、電、有線電視、電話寬帶、物業(yè)管理等費(fèi)用，且賣方已經(jīng)將房屋內(nèi)的戶口遷出時買房才支付的一筆款項。

1、進(jìn)行二手房交易前必須確認(rèn)房主真實身份

買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項問題更需引起購房者的注意。

2、簽訂二手房買賣合同時必須明確雙方違約責(zé)任

二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實際交房之日起)__日內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。

3、必須標(biāo)明付款、過戶時間

很多二手房買賣的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行房屋買賣合同中的違約責(zé)任。

4、必須注明二手房相關(guān)費(fèi)用的交接時間

這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身的附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費(fèi)用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。

5、與中介公司簽訂合同時，必須有代理費(fèi)明細(xì)單

隨著中介市場的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實保障買賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來越受消費(fèi)者的關(guān)心。買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。

6、通過中介公司購房必須要求與房主見面

經(jīng)紀(jì)公司推出“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收完一個客戶定金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了定金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。故本報提醒消費(fèi)者，此時您應(yīng)該行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實，就會揭穿其不軌行為。

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