30日，繼廣東省率先出臺(tái)“國(guó)五條”樓市細(xì)則之后，北京、上海和重慶三大直轄市相繼出臺(tái)了調(diào)控細(xì)則。從目前各地出臺(tái)的“國(guó)五條”細(xì)則內(nèi)容看，調(diào)控的重點(diǎn)分別指向了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、限購(gòu)政策、20%個(gè)稅以及二套房貸款等幾個(gè)方面。梳理各地政策內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，雖然各地政策松緊程度各不相同，但調(diào)控方向基本一致。為此，有專(zhuān)家分析認(rèn)為，隨著京滬渝等地調(diào)控細(xì)則的落地，今年房?jī)r(jià)整體走勢(shì)將趨于溫和。
 

　　房?jī)r(jià)目標(biāo)：北京今年新房?jī)r(jià)格向2012年看齊
 

　　昨天出臺(tái)的京版國(guó)五條調(diào)控細(xì)則指出，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控政策和措施，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)。2013年本市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是：全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。上海的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)則為，按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。
 

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，上海的房?jī)r(jià)目標(biāo)對(duì)市場(chǎng)的影響可以說(shuō)是中規(guī)中矩，而北京的這一目標(biāo)一旦落地，對(duì)新建住宅的影響甚至可能超過(guò)個(gè)稅20%對(duì)二手房的影響。
 

　　同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，北京細(xì)則在降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格的同時(shí)，提及了“逐步將其納入限價(jià)房序列管理”。“這是一種新的提法，擴(kuò)大了限價(jià)的范圍，強(qiáng)化了行政干預(yù)的辦法。但是如何搞，也不是簡(jiǎn)單的事情。”顧云昌說(shuō)。
 

　　另?yè)?jù)了解，廣東省樓市細(xì)則對(duì)房?jī)r(jià)目標(biāo)也做出相關(guān)規(guī)定。其中，要求廣州、深圳市要根據(jù)近年房?jī)r(jià)走勢(shì)情況，按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，合理確定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)價(jià)格控制目標(biāo)。
 

　　限購(gòu)政策：京籍單身人士限購(gòu)一套住房
 

　　中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理四地樓市細(xì)則發(fā)現(xiàn)，“堅(jiān)決抑制投資投機(jī)購(gòu)房需求”依然是各地限購(gòu)政策的大方向，而北京在限購(gòu)力度上則顯得更為嚴(yán)格。北京細(xì)則提出京籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購(gòu)1套住房;對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。
 

　　通過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，“上海和廣東的政策是重復(fù)之前的政策，而北京在已經(jīng)限購(gòu)五年的基礎(chǔ)上，額外執(zhí)行單身本地戶籍限購(gòu)一套，對(duì)購(gòu)房者的威懾力也大。”張大偉說(shuō)。
 

　　顧云昌認(rèn)為，針對(duì)京籍單身人士的購(gòu)房規(guī)定，加強(qiáng)了限購(gòu)內(nèi)容，有利于抑制市場(chǎng)上通過(guò)假離婚購(gòu)房的現(xiàn)象。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究主任董藩對(duì)媒體稱，單身限購(gòu)，對(duì)假離婚有一定作用，但從實(shí)際情況來(lái)看，仍有購(gòu)買(mǎi)一套戶型或者說(shuō)商業(yè)項(xiàng)目，可以說(shuō)操作層面仍有漏洞可尋。
 

　　對(duì)此，“偉嘉安捷”機(jī)構(gòu)指出，以往是以家庭為單位京籍人士可以購(gòu)買(mǎi)二套房，這也造成了不少家庭以“假離婚”為名，以每個(gè)人的名義名下購(gòu)買(mǎi)二套房產(chǎn)。新政對(duì)于限購(gòu)規(guī)定的更加細(xì)致，也將規(guī)避這一市場(chǎng)的不良行為，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的凈化也將起到有利的作用，亦保障了真正有購(gòu)買(mǎi)需求借款人的利益。
 

　　20%個(gè)稅：上海未提及住房滿5年免稅
 

　　對(duì)于“國(guó)五條”細(xì)則中為關(guān)注的二手房20%個(gè)稅問(wèn)題，北京要求，通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征;不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。其中，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。重慶細(xì)則提出，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
 

　　值得注意的是，上海細(xì)則中并未提及住房滿5年免稅的內(nèi)容。對(duì)此，顧云昌表示，“很多規(guī)定不是新提出的，在2006年的文件有過(guò)表述，要求對(duì)5年以上的住房免稅。
 

　　同時(shí)，鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，個(gè)稅調(diào)整無(wú)疑是“國(guó)五條”中對(duì)市場(chǎng)打擊大的一項(xiàng)，或能改變投資性購(gòu)房者的長(zhǎng)期預(yù)期。但從歷次稅費(fèi)的調(diào)整來(lái)看，抑制需求幅度有余，而政策減免措施不足。
 

　　那么，20%個(gè)稅的征收將對(duì)整體樓市產(chǎn)生影響?
 

　　顧云昌認(rèn)為，如果按照二手房轉(zhuǎn)讓所得20%征收個(gè)人所得稅，在市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況下，這項(xiàng)稅負(fù)很可能轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家身上。買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈，將導(dǎo)致二手房市場(chǎng)的降溫，購(gòu)房需求流向新房市場(chǎng)，“在供不應(yīng)求的情況下，新房房?jī)r(jià)上漲的壓力比較大。”顧云昌說(shuō)。
 

　　二套房貸：適時(shí)調(diào)整二套住房貸款的付比例和貸款利率
 

　　對(duì)于二套房貸款，各地細(xì)則目前均無(wú)明確表示。北京規(guī)定，各商業(yè)銀行、北京住房公積金管理，要繼續(xù)落實(shí)好對(duì)套房貸款的付款比例和貸款利率政策，繼續(xù)暫停三套及以上住房貸款發(fā)放。上海細(xì)則也要求，適時(shí)調(diào)整二套住房貸款的付比例和貸款利率，并規(guī)定嚴(yán)禁發(fā)放三套及以上購(gòu)房貸款。重慶也規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行二套住房信貸政策，暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)三套及以上住房貸款。
 

　　中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員、經(jīng)濟(jì)學(xué)家袁鋼明對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，細(xì)則中并未對(duì)二套房付比例及貸款利率的調(diào)整做出具體規(guī)定。“當(dāng)實(shí)際的措施沒(méi)有人們的預(yù)期和傳說(shuō)的重的時(shí)候，它會(huì)產(chǎn)生一種反彈。”圓鋼明說(shuō)。
 

　　“偉嘉安捷”稱，目前，二套房貸的付比例為60%，進(jìn)一步提高二套房付比例，假設(shè)提高至70%，對(duì)于置業(yè)升級(jí)人群來(lái)說(shuō)或?qū)⒖简?yàn)他們的前期資金支付能力。
 

　　另?yè)?jù)了解，各地細(xì)則還對(duì)土地供應(yīng)、保障房建設(shè)等方面作出了規(guī)定。
 

　　新政細(xì)則影響：市場(chǎng)成交量會(huì)明顯回落
 

　　，“國(guó)五條”地方細(xì)則期限將到，各地將陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控細(xì)則。預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)如何?
 

　　林倩認(rèn)為，“國(guó)五條”在去年市場(chǎng)持續(xù)回暖，量?jī)r(jià)上行的背景下出臺(tái)，延續(xù)了以往調(diào)控思路，通過(guò)收緊個(gè)稅、限制本地單身購(gòu)房、提高二套付比例來(lái)限制投資性需求入市，或能改變投資性購(gòu)房者的長(zhǎng)期預(yù)期。其中，個(gè)稅及單身限購(gòu)的新政策將會(huì)明顯影響未來(lái)的市場(chǎng)需求。預(yù)計(jì)新政執(zhí)行后，成交量會(huì)明顯回落。
 

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示，隨著京滬等地“國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)，二、三季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)發(fā)生成交變化，并預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)會(huì)趨于溫和。
 

　　點(diǎn)評(píng)：雖然各地方細(xì)則都有“留一手”的跡象，但調(diào)控的目標(biāo)很明確，是要讓市場(chǎng)溫和，房?jī)r(jià)回落。其中，個(gè)稅和限購(gòu)政策將明顯影響市場(chǎng)，預(yù)計(jì)在新政執(zhí)行后，市場(chǎng)整體將走向溫和。