政府究竟從房地產(chǎn)銷售中拿走了多少收入，日前這一話題引發(fā)高度關(guān)注。根據(jù)官方數(shù)據(jù)計算粗略估計，政府和銀行2012年從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占全年房地產(chǎn)業(yè)銷售額6.4萬億元的75%.雖然這種簡單相加的計算方法在業(yè)內(nèi)人士中引起不同觀點，但政府從房地產(chǎn)行業(yè)中拿走的土地出讓金和稅費比例偏高已經(jīng)成為不的事實。
 

　　2012年，我國商品房銷售額64456億元，比上一年增長10%.與此同時，來自房地產(chǎn)行業(yè)的土地出讓金和相關(guān)稅費也非?？捎^。其中，土地出讓金歷來是政府從房地產(chǎn)行業(yè)中收取的大比重收入，一般會占到房屋銷售價值的40%左右。至于來自房地產(chǎn)行業(yè)的稅費有多少，財政部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)給出了答案。
 

　　福布斯中文版雜志、福布斯中文網(wǎng)總編輯周健工日前在微博上發(fā)布一條信息，綜合了來自國家統(tǒng)計局和財政部2012年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。這條微博指出：“2012年房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4萬億元，繳納契稅2874億元，房產(chǎn)稅1372億元，營業(yè)稅4051億元，土地增值稅2719億元，繳稅合計約1.1萬億元，銀行房貸余額12萬億元，獲8400億元利息，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占6.4萬億元收入的75%.”南都記者根據(jù)財政部公布的數(shù)據(jù)，驗證了此說法的準(zhǔn)確性。
 

　　房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，主要包括立項環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項目清算環(huán)節(jié)。而這些環(huán)節(jié)幾乎都會涉及到稅費征繳的問題。
 

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和保有環(huán)節(jié)的稅費主要有11種，包括營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費。
 

　　記者發(fā)現(xiàn)，上述統(tǒng)計其實還有保守成分，比如并沒有統(tǒng)計城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等稅種。這些稅種并非針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收，而是面向更廣泛的單位征收。因此房地產(chǎn)去年貢獻(xiàn)的實際稅收將超過1.1萬億元。
 

　　不同聲音
 

　　廣州省房協(xié)理事趙卓文：“土地出讓金不應(yīng)算為當(dāng)年成本”
 

　　對于政府和銀行從房地產(chǎn)銷售總額中拿走75%的說法，業(yè)內(nèi)專家也發(fā)表了不同的看法。廣東省房地產(chǎn)協(xié)會理事趙卓文昨日指出，土地出讓金不應(yīng)算為房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)年銷售收入的成本，因為當(dāng)年賣出的土地要經(jīng)過兩到三年的開發(fā)周期才能對外銷售房屋。但他同時也指出，地方政府對來自房地產(chǎn)行業(yè)的收入依賴偏高已經(jīng)是不的事實，這對調(diào)控政策的推行產(chǎn)生一定影響。
 

　　其他算法
 

　　工商聯(lián)房地產(chǎn)商會：上海房產(chǎn)銷售流向政府份額超六成
 

　　來自全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的數(shù)據(jù)顯示，上海房地產(chǎn)開發(fā)項目總銷售收入中流向政府的份額高為61.84%，而北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目總銷售收入中有42.42%的份額流向政府。
 

　　過高的房地產(chǎn)稅費對下一步房產(chǎn)稅普遍開征制造了不少障礙。前任財政部部長謝旭人曾表示，下一步稅收制度改革的重點將包括對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡并，并研究逐步在全國推開房產(chǎn)稅等。
 

　　房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅費 營業(yè)稅：全額5%
 

　　根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅適用稅率5%.自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
 

　　契稅：全額3%-5% 普通住宅減半
 

　　1997年發(fā)布的《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，土地和房屋的買賣交易中，購房或購地的單位和個人要繳納契稅，稅率為成交價的3%-5%.如果個人購買的是自用普通住宅，可以享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策。
 

　　印花稅：全額0 .03%或0 .05%
 

　　據(jù)1988年發(fā)布的《中華人民共和國印花稅暫行條例》，房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證屬于征稅憑證，稅率為0.03%或0.05%.
 

　　土地增值稅：土地增值額的30%-60%
 

　　1993年發(fā)布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，為了調(diào)節(jié)土地增值收益，按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。適用稅率為增值額的30%-60%.
 

　　企業(yè)所得稅：企業(yè)收入25%
 

　　根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》企業(yè)所得稅的稅率為25%.企業(yè)每年收入總額減除免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額。
 

　　個人所得稅：賣房差價20%
 

　　《中華人民共和國個人所得稅法》規(guī)定，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)納個人所得稅，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%.
 

　　城市維護(hù)建設(shè)稅：7%
 

　　1985年發(fā)布的《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》規(guī)定城市維護(hù)建設(shè)稅以納稅人實際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)。稅率按納稅人所在地分別規(guī)定為：市區(qū)7%，縣城和鎮(zhèn)5%，鄉(xiāng)村1%.
 

　　教育附加費：5%
 

　　教育附加費是為擴大地方教育經(jīng)費的資金來源征收的政府性基金，自1986年7月起征收，初期費率為2%，2005年10月1日起提高到3%.如今，教育費附加、地方教育附加兩項費率合計將達(dá)5%。