而剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》又再次提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，這點(diǎn)也讓更多的人開(kāi)始猜測(cè)，這是不是正在釋放小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的信號(hào)呢？這份《決定》出臺(tái)后，記者也各地小產(chǎn)權(quán)房的銷售現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)查。

　　北京通州的太玉園小區(qū)在八通線輕軌總站土橋向南一公里處，一直以來(lái)，以北京大的小產(chǎn)權(quán)房集中地著稱。小區(qū)門口通知欄上密密麻麻的都是房屋信息，出租信息占了大幅篇幅。兩側(cè)有三四家小型房地產(chǎn)中介。記者以買主的身份詢問(wèn)太玉園小區(qū)的房?jī)r(jià)，中介直言，自從小產(chǎn)權(quán)房有望“轉(zhuǎn)正”的消息傳出，十天內(nèi)，房?jī)r(jià)每平米漲了將近1000元。

　　中介：近房?jī)r(jià)漲了不少了，之前每平米9000左右，現(xiàn)在已經(jīng)漲了將近七八百塊錢。

　　記者：這一個(gè)月？

　　中介：這十天吧，因?yàn)檫@邊一般一直有消息說(shuō)要轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)。

　　記者詢問(wèn)了幾家中介，發(fā)現(xiàn)漲價(jià)的確成了普遍趨勢(shì)，房主的期望值變得越來(lái)越高了。

　　中介：現(xiàn)在都在漲，漲得這么厲害，再等漲更厲害了。

　　中介：現(xiàn)在有些房已經(jīng)賣到100多萬(wàn)了。

　　而據(jù)其他一些媒體報(bào)道，南方一些城市的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在居然漲價(jià)已經(jīng)漲到了比原來(lái)的房?jī)r(jià)高出了50%。“轉(zhuǎn)正”的風(fēng)聲讓小產(chǎn)權(quán)的房?jī)r(jià)飆升，不少人都蠢蠢欲動(dòng)，算自己不住，也投資的想法。不過(guò)，與房?jī)r(jià)飆升的時(shí)候，賣方會(huì)猶豫了：萬(wàn)一賣早了，以后漲價(jià)怎么辦？于是，捂房惜售的情況出現(xiàn)了。江蘇臺(tái)記者柏媛媛介紹，在南京，不少小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主聞風(fēng)而動(dòng)，或是提價(jià)或是停止銷售。

　　西善橋地區(qū)是南京市小產(chǎn)權(quán)房集中的板塊，由于房?jī)r(jià)相對(duì)同區(qū)域商品房每平米要便宜三四千元，吸引了不少手頭偏緊的購(gòu)房者。市民孫小姐在這里選房已經(jīng)一個(gè)多月，好不容易選到了中意的房子，但近房東卻忽然反悔了。

　　孫小姐：我本來(lái)看到潤(rùn)福園的房子88平米，65萬(wàn)。價(jià)錢全部都談好了，差坐下來(lái)簽字了，賣方忽然一下后悔了，說(shuō)買上要能轉(zhuǎn)正，至少能賣個(gè)90萬(wàn)。

　　從南京西善橋地區(qū)的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，雖然近期這里不少小產(chǎn)權(quán)房的房主提價(jià)或是惜售房源，但這一區(qū)域的七彩星城、福潤(rùn)園、東升山莊等小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)的房源售價(jià)穩(wěn)定。：

　　房產(chǎn)中介葛經(jīng)理：均價(jià)都在7000塊錢左右，沒(méi)什么多大的幅度上漲，有的一個(gè)季度漲個(gè)萬(wàn)把塊錢。這個(gè)不能說(shuō)是小產(chǎn)權(quán)的變化，全國(guó)房?jī)r(jià)都在漲，南京的商品房漲得還更多。

　　北京這樣的一線城市，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格上漲得比較快，南京這樣的二線城市雖然沒(méi)有出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格飆升的情況，但不少人對(duì)其價(jià)格有上漲的預(yù)期，出現(xiàn)了捂房惜售的現(xiàn)象。
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　　鄭州某房屋中介公司銷售經(jīng)理?xiàng)顣?shū)方已經(jīng)在房地產(chǎn)中介干了6、7年，銷售二手小產(chǎn)權(quán)房也是他們的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目之一，雖然是5000元一平的超低價(jià)格，但一說(shuō)起小產(chǎn)權(quán)房的銷售，他還是直搖頭。

　　記者：鄭州市小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)大概有多少個(gè)？

　　楊書(shū)方：我們了解的起碼一二十個(gè)，一年多也賣個(gè)三五套。因?yàn)槌山涣看_實(shí)很低，一直賣不出去，主要原因是不能貸款，再一個(gè)是沒(méi)有保障，沒(méi)有房本，很多人都會(huì)考慮這兩點(diǎn)。

　　楊書(shū)方所在的房屋中介公司在鄭州有近30家連鎖店，手下小產(chǎn)權(quán)房房源上百套，無(wú)論是從房源數(shù)量還是公司規(guī)模都是數(shù)一數(shù)二。但無(wú)論目前小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正風(fēng)聲吹的有多響，小產(chǎn)權(quán)房的銷售一直都是冷冷清清。

　　楊書(shū)方：小產(chǎn)權(quán)房目前是政策沒(méi)出來(lái)，不明確，很多人都在觀望。我們?cè)诰W(wǎng)上了解的一線城市可能比較多一點(diǎn)，在鄭州沒(méi)什么太大變化，看房的還是比較少。

　　在楊書(shū)方的店里，記者看到來(lái)咨詢房屋信息的人絡(luò)繹不絕，但卻很少愿意買小產(chǎn)權(quán)房。正在咨詢房屋信息的劉先生告訴記者，自己近也打算在鄭州購(gòu)房，小產(chǎn)權(quán)房低廉的價(jià)格讓他心動(dòng)不已，但猶豫再三，還是沒(méi)有出手。

　　劉先生：小產(chǎn)權(quán)不像商品房，感覺(jué)還是沒(méi)有保障。將來(lái)轉(zhuǎn)正，還得出一部分費(fèi)用，不劃算，來(lái)回盡折騰了。小產(chǎn)權(quán)到啥時(shí)候還是小產(chǎn)權(quán)，方方面面包括物業(yè)都趕不上正規(guī)的。

　　在浙江樂(lè)青，小產(chǎn)權(quán)房的形式多樣，數(shù)量也多。溫州房?jī)r(jià)在眾多城市中經(jīng)常唱反調(diào)，總是一支獨(dú)降，因此，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的風(fēng)聲讓樂(lè)青市民還在觀望當(dāng)中。一房屋中介負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，雖然目前小產(chǎn)權(quán)房的銷量、價(jià)格等還沒(méi)有明顯變化，但是至少能讓剛需購(gòu)房者更青睞小產(chǎn)權(quán)房。

　　房屋中介負(fù)責(zé)人：現(xiàn)在好賣一點(diǎn)，這些本來(lái)便宜，小產(chǎn)權(quán)房證比國(guó)有的證便宜一點(diǎn)，現(xiàn)在又有這個(gè)政策，可能有人會(huì)選擇交易。因?yàn)檫@個(gè)便宜，以后也許會(huì)轉(zhuǎn)正，所以人家對(duì)它感興趣，也許以后這種房子會(huì)有優(yōu)勢(shì)。

　　安徽滁州的小產(chǎn)權(quán)房買賣從之前的乏人問(wèn)津，到目前為止似乎有一些預(yù)熱的苗頭，有很多的購(gòu)買者開(kāi)始陸續(xù)地問(wèn)詢小產(chǎn)權(quán)房的情況。

　　記者走訪了幾家房產(chǎn)中介公司，中介人員介紹，由于小產(chǎn)權(quán)房不能過(guò)戶，之前很少有人來(lái)問(wèn)詢小產(chǎn)權(quán)房買賣的登記信息，而近一段時(shí)間開(kāi)始，陸續(xù)有人來(lái)詢問(wèn)是否有小產(chǎn)權(quán)房出售。

　　中介工作人員：小產(chǎn)權(quán)房都沒(méi)有房產(chǎn)證，沒(méi)有房產(chǎn)證過(guò)不了戶，所以那時(shí)候賣不掉。近也有人問(wèn)了，也有人想買這樣的房子了。

　　而在另一家房產(chǎn)中介公司，工作人員介紹，前兩天剛剛辦理了一起小產(chǎn)權(quán)房買賣，相對(duì)于商品房，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格要便宜不少。

　　工作人員：價(jià)格便宜點(diǎn)，便宜二十幾萬(wàn)。一般情況下不管過(guò)戶，或者在當(dāng)?shù)乜梢裕窃诖笫修k過(guò)戶是過(guò)不掉。

　　不能過(guò)戶不受保護(hù)這似乎是小產(chǎn)權(quán)房的弊端，但是我們似乎能夠聽(tīng)出來(lái)在各個(gè)城市里面，但凡是有小產(chǎn)權(quán)房，這個(gè)所謂的銷售市場(chǎng)還是存在的。當(dāng)然，他們不可能在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)去掛牌出售，更多的還都是屬于私下交易的這種現(xiàn)象，即便如此目前私下交易的現(xiàn)象也出現(xiàn)了一些變化。

　　中介呂軍：目前還沒(méi)有正式掛出來(lái)交易，不過(guò)以前他們都是在都在私底下交易的，畢竟小產(chǎn)權(quán)房三證是不齊的，所以相對(duì)價(jià)格也比普通商品房便宜，但是它存在一些后遺癥，以后糾紛會(huì)比較多。買小產(chǎn)權(quán)房的人基本上以自住型為主，剛性需求為主。

　　在臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)坐落著很多由農(nóng)村發(fā)展起來(lái)的“城中村”，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，即使小產(chǎn)權(quán)房能夠上市交易，這些戶主也不愿意出讓房產(chǎn)。像李先生一套5樓立地的小產(chǎn)權(quán)房，一年的光租金收入能高達(dá)十多萬(wàn)。

　　李先生：是再加上兩倍，也不會(huì)賣的。商品房國(guó)有使用期70年，但是我們使用期是的。而且我們房子租金收入也很好，不會(huì)賣的。
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　隨著《決定》提出的建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)之后，有幾點(diǎn)變化，一是小產(chǎn)權(quán)房的買賣由暗轉(zhuǎn)明，還有的小產(chǎn)權(quán)房主捂著不賣，因?yàn)閷?duì)將來(lái)會(huì)有更好的價(jià)格預(yù)期；另外是新的小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格的變化，有的價(jià)格比《決定》公布前上漲了不少，怎樣看待這種變化？
 

　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉：這個(gè)其實(shí)是惡性炒作，不管從哪方面說(shuō)，政策其實(shí)被惡意解讀了。小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正從決定里并沒(méi)有明確的提到房產(chǎn)，是一些人通過(guò)自己的利益角度這么解讀了。從市場(chǎng)來(lái)看，現(xiàn)在樓市或者房地產(chǎn)市場(chǎng)的確是投資屬性比較高，所以很多人從房地產(chǎn)或者從樓市的角度，有可能做出一些誤導(dǎo)市場(chǎng)的故意引導(dǎo)市場(chǎng)的分析。整體來(lái)看，近有一些由之前暗地里的交易轉(zhuǎn)為明面交易或者價(jià)格上漲非常迅速，肯定是非理性的舉動(dòng)。

　　很多人都存在著這樣一個(gè)想法，是小產(chǎn)權(quán)房遲早都要轉(zhuǎn)正，對(duì)此是怎么看？

　　張大偉：所謂的小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正，從目前來(lái)看在各個(gè)地方還沒(méi)有能夠?qū)嵤┑恼呋A(chǔ)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的確是投資屬性還是比較高，各個(gè)地方也把土地財(cái)政作為很重要的財(cái)稅來(lái)源。所以從短期來(lái)看，即使是從不浪費(fèi)社會(huì)財(cái)富的角度出發(fā)，不會(huì)完全取締小產(chǎn)權(quán)房，但是對(duì)一些新建的小產(chǎn)權(quán)，還是在取締的。這點(diǎn)來(lái)看，很多人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)能轉(zhuǎn)正，是對(duì)政策的誤讀。即使幾年之后小產(chǎn)權(quán)能夠有部分從不浪費(fèi)社會(huì)財(cái)富的角度轉(zhuǎn)正，也肯定是有償?shù)模铱隙〞?huì)補(bǔ)比較多的土地出讓金。但是單獨(dú)直接把它轉(zhuǎn)成商品房或者說(shuō)一些人想通過(guò)這種手段獲得投資利潤(rùn)，不管是從5年還是10年看，這種可能性都很小。

　　法律監(jiān)管與保護(hù)的空白，讓小產(chǎn)權(quán)房處于尷尬的現(xiàn)狀。對(duì)很多投資小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主而言，能轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)房，擁有房產(chǎn)證，意味著房子可以賣更好的價(jià)錢，而對(duì)更多的因?yàn)橘Y金不夠或者需要改善住房的已經(jīng)購(gòu)買正居住在小產(chǎn)權(quán)房?jī)?nèi)的業(yè)主而言，一張房產(chǎn)證，則意味著可以睡的更安心、踏實(shí)。

　　有數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積十一五期間達(dá)到了2.83億平方米，到目前不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)總量或者已經(jīng)超過(guò)了70億平方米。如果按每戶住三口人來(lái)計(jì)算，按每一套100平方米來(lái)計(jì)算，相當(dāng)于住了2.1億人，這樣的涉及面應(yīng)該是非常廣的。當(dāng)然，價(jià)格低是不少人對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房直觀的感受，因?yàn)樯唐贩績(jī)r(jià)格高買不起，那么住房又是剛性需求，這種情況之下好去找便宜的來(lái)買了。

　　實(shí)對(duì)于現(xiàn)在一些小產(chǎn)權(quán)房的住戶來(lái)講，這一次決定所提出的建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的風(fēng)聲也隨之再起。不過(guò)，有專家認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”是對(duì)政策的誤讀。如何理解這個(gè)問(wèn)題呢？

　　張大偉：先，三中全會(huì)提到了城鄉(xiāng)用地是一個(gè)系統(tǒng)，這的確是一個(gè)方向，但是小產(chǎn)權(quán)是之前的問(wèn)題，它涉及到占用了之前一些農(nóng)村宅基地或者是農(nóng)村耕地，做了一些跟之前不一樣的事，從法律定義上是非法的。三中全會(huì)賦予農(nóng)民更多的土地紅利等，是建立在之后或者說(shuō)現(xiàn)存還有的宅基地上，不會(huì)說(shuō)把之前別是購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)的，作為投資屬性在用的，肯定不可能轉(zhuǎn)正。

　　小產(chǎn)權(quán)房為什么難以轉(zhuǎn)正呢？

　　張大偉：更多的原因是跟現(xiàn)在樓市的發(fā)展基礎(chǔ)有關(guān)系，如果小產(chǎn)權(quán)房能夠轉(zhuǎn)正，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)出現(xiàn)了變化，因?yàn)檎麄€(gè)的土地供應(yīng)量或者各方的利弊格局出現(xiàn)了明顯的變化。一旦小產(chǎn)權(quán)能夠轉(zhuǎn)正，農(nóng)村的宅基地有可能流轉(zhuǎn)到住宅用地市場(chǎng)，目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)5-10年是不可能出現(xiàn)真正的落地。

　　在建的一些新的小產(chǎn)權(quán)房可能會(huì)被拆除嗎？

　　張大偉：這是肯定的，其實(shí)三中全會(huì)的文件是賦予農(nóng)民以土地紅利，并不是說(shuō)賦予現(xiàn)在投資購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房的人投資紅利。雖然短期來(lái)看，很多購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)或者之前買小產(chǎn)權(quán)因?yàn)槌醋鳙@利了，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)不太會(huì)成為，它畢竟打了政策的擦邊球，或者說(shuō)是違法違規(guī)的東西。所以轉(zhuǎn)正的可能性比較小的，即使后期一些農(nóng)村宅基地有可能流轉(zhuǎn)，更多的也是賦予農(nóng)民利益，不可能賦予之前一些非法的行為變成正規(guī)的，這個(gè)可能性很小。

　　備受議的小產(chǎn)權(quán)房究竟將來(lái)的命運(yùn)將會(huì)是怎樣？

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國(guó)英：在改革開(kāi)放初期別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展快速增長(zhǎng)的時(shí)期，小產(chǎn)權(quán)房利用了一些農(nóng)業(yè)用地，以后在基本農(nóng)田保護(hù)條例發(fā)布以后，利用農(nóng)業(yè)用地搞小產(chǎn)權(quán)房的情形越來(lái)越少，主要是村莊占地以及一些廢棄地。實(shí)際上還是村集體行為，如果沒(méi)有村集體沒(méi)有村干部的支持、介入，小產(chǎn)權(quán)房是很難以擴(kuò)大的。雖然有農(nóng)民把自己的宅基地利用了、蓋了多層住房，搞出售，但是在有些郊區(qū)大面積蓋小產(chǎn)權(quán)房別是高層樓房，主要是集體行為。三中全會(huì)以后，釋放了一個(gè)信號(hào)是，當(dāng)我們把體制理順以后，至少不會(huì)產(chǎn)生新的小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房將會(huì)是歷史遺留問(wèn)題，會(huì)有一個(gè)合理的辦法去解決這個(gè)問(wèn)題。

　　小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)不應(yīng)該轉(zhuǎn)正？

　　黨國(guó)英：如果它不轉(zhuǎn)正，那也不一定要拆除，轉(zhuǎn)正的方式是多種多樣的。如果它確實(shí)危害了公共利益，確實(shí)不符合政府的規(guī)劃，實(shí)在要拆，政府要面對(duì)得到小產(chǎn)權(quán)房的家庭和出售小產(chǎn)權(quán)房集體之間的關(guān)系問(wèn)題。住小產(chǎn)權(quán)房的家庭是弱者，集體作為一種組織是強(qiáng)者，如果要拆小產(chǎn)權(quán)房，先要注意保護(hù)弱者的利益，要有一種機(jī)制先要對(duì)買房的人積補(bǔ)償，要讓集體承擔(dān)責(zé)任，在這個(gè)前提下可以考慮拆除，而且這種情況應(yīng)該是比較少的。

　　小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題究竟該如何治理？

　　黨國(guó)英：借助這一次三中全會(huì)的改革精神，一定要建立一種體制，別是建設(shè)用地的規(guī)劃與用土管理體制。有了這樣的體制之后，無(wú)論是國(guó)家的土地還是集體的土地，我們能讓它們所蓋的房子都是產(chǎn)權(quán)房，都是合法的，以后沒(méi)有小產(chǎn)權(quán)房了。對(duì)于現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房的處理，一定要考慮到全國(guó)相當(dāng)一批人的實(shí)際利益，政策不能與這個(gè)龐大的人群發(fā)生對(duì)立，要本著考慮老百姓的利益，考慮到現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房是不是一定和公眾利益相沖突，我們的規(guī)劃是不是能做合理的調(diào)整，之后再想辦法處理歷史遺留問(wèn)題。