導(dǎo)語(yǔ)：

　　京出臺(tái)限購(gòu)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)上風(fēng)聲鶴唳，電腦前守著的眾多小編、微信群中活躍的業(yè)內(nèi)分析師們，他們都猜到了后續(xù)的跟進(jìn)，卻沒(méi)有猜到跟進(jìn)居然來(lái)的這么迅速。短短幾個(gè)小時(shí)內(nèi)，石家莊、鄭州、廣州、長(zhǎng)沙跟著就把升級(jí)調(diào)控的雷劈了下來(lái)，而在今天(19日)，保定也些微升級(jí)了一下。

　　這幾日，國(guó)務(wù)院、銀監(jiān)會(huì)、央行也陸續(xù)發(fā)聲，堅(jiān)定了調(diào)控決心。

　　市場(chǎng)嬌喘連連，一點(diǎn)心理緩沖的時(shí)間都沒(méi)有吶~

　　317的北京限購(gòu)新政呢個(gè)，可以說(shuō)是本周最大的一件事了，在這之后，北京和上廣深一樣，終于都加入了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的大家族，北上廣深可算是湊齊了一桌麻將，步調(diào)一致了。

圖片來(lái)源：廣州房產(chǎn)

　　那現(xiàn)在全國(guó)市場(chǎng)是怎樣的?這張表一目了然

　　此次調(diào)控是個(gè)什么信號(hào)?我想，國(guó)務(wù)院副總理張高麗在2017中國(guó)發(fā)展高層論壇上的講話來(lái)表述再合適不過(guò)了。

　　19日，國(guó)務(wù)院副總理張高麗在“中國(guó)發(fā)展高層論壇2017年會(huì)”作主旨演講，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，他提到了以下要點(diǎn)：

　　1，我們現(xiàn)在整個(gè)金融資產(chǎn)的量是非常大了，但是我們現(xiàn)在引導(dǎo)金融往實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這樣我們實(shí)體經(jīng)濟(jì)，才能發(fā)展，現(xiàn)在有的流向房地產(chǎn)，搞不好的話，很可能會(huì)形成泡沫，我們將嚴(yán)加防范，將會(huì)一步一步的，穩(wěn)妥的，來(lái)進(jìn)行調(diào)整。

　　2，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，分類指導(dǎo)，因城施策，重點(diǎn)消化三四線城市房地產(chǎn)的過(guò)量庫(kù)存。

　　3，把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，妥善處置銀行不良資產(chǎn)、債券違約、房地產(chǎn)泡沫、互聯(lián)網(wǎng)金融等一批風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　在同一會(huì)場(chǎng)上，國(guó)家發(fā)改委主任何立峰表示：

　　當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨三大結(jié)構(gòu)性的失衡，房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的失衡，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，曾經(jīng)一度帶動(dòng)了一線城市和熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，進(jìn)一步推高了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成本。

　　2，要堅(jiān)持因城因地去庫(kù)存，按照房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，分類調(diào)控因城施策，控制信貸資金過(guò)度流向房地產(chǎn)業(yè)。加大政策解讀和信息發(fā)布的力度，加強(qiáng)市場(chǎng)主體的溝通，增強(qiáng)政策透明度，向社會(huì)釋放積極的信號(hào)，引導(dǎo)各方面對(duì)未來(lái)發(fā)展形成良好的增強(qiáng)市場(chǎng)的信心。

　　18日，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星也說(shuō)

　　下一步將繼續(xù)采取差別化的信貸政策，對(duì)部分房?jī)r(jià)過(guò)熱的城市，要采取審慎的房貸政策;對(duì)部分有去庫(kù)存需求的三四線城市，還會(huì)給予必要的信貸支持。

　　17日，今年首次金磚國(guó)家財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)在德國(guó)巴登巴登舉行，央行掌門(mén)周小川說(shuō)：

　　中國(guó)金融體系總體健康，但也存在總體杠桿率偏高、債市房市風(fēng)險(xiǎn)和跨市場(chǎng)影子銀行業(yè)務(wù)活躍等風(fēng)險(xiǎn)。

　　可以說(shuō)，這幾個(gè)部門(mén)的聯(lián)合發(fā)聲，既可以看成是對(duì)最近幾日的連環(huán)調(diào)控的注釋，也可以看成是對(duì)市場(chǎng)下一步走向的說(shuō)明，即“只住不炒”“因城施策”“有松有緊”“平穩(wěn)健康”。

　　其實(shí)，在更早之前的政府工作報(bào)告期間提到了堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”的論調(diào)，以及2~3月部分城市的二手房市場(chǎng)的異動(dòng)，我們就可以預(yù)料到，調(diào)控是一定會(huì)繼續(xù)的，只是，大多數(shù)人想不到會(huì)來(lái)得這么密集，這么迅速。

　　四個(gè)城市、四種思路、因城施策

　　下午到夜間，短短幾小時(shí)內(nèi)，四座城市，四個(gè)版本的限購(gòu)限貸，提供了四個(gè)版本的思路。

　　北京版本代表的是有房?jī)r(jià)管控壓力的城市。其做法能夠有效提高二套購(gòu)房的門(mén)檻。

　　2.相對(duì)來(lái)講，廣州的做法則代表的是在已有限購(gòu)、限貸基礎(chǔ)上加碼的城市，通過(guò)提高社保年限繼續(xù)加碼不失為以后此類城市的主要做法。

　　3.石家莊版的調(diào)控是目前二、三線城市調(diào)控的主流，主要限制外來(lái)人口，有可能會(huì)被其他類似發(fā)展水平城市效法。

　　4.鄭州則是對(duì)外來(lái)人口繳納社保的補(bǔ)繳做法進(jìn)行了否定，補(bǔ)上了政策漏洞。這一政策的力度相比北京版本來(lái)講，按照圈內(nèi)一位分析師的說(shuō)法就是：“你干了，我舔舔”的水平。

　　4個(gè)城市，4個(gè)版本，這難道不是因城施策的標(biāo)準(zhǔn)注釋?

　　“這會(huì)成為是新一輪調(diào)控的啟幕?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)，一定程度上在今年3月30日之前各類加碼的做法會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。預(yù)計(jì)此類收緊政策在19大召開(kāi)之前不會(huì)有放松的可能。當(dāng)然限購(gòu)等收緊是一方面，預(yù)計(jì)此類城市后續(xù)積極供地等做法還會(huì)得到體現(xiàn)。

　　那么，哪一類人受影響呢?

　　首先，認(rèn)房又認(rèn)貸這樣的表述，受上述政策影響最大的恐怕還是二手房。

　　參考過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，以北京為例：2013年4月北京曾經(jīng)出臺(tái)過(guò)‘認(rèn)房認(rèn)貸’政策，結(jié)束了北京連續(xù)13個(gè)月市場(chǎng)上行的態(tài)勢(shì)，當(dāng)月價(jià)格出現(xiàn)2.1%的下跌，隨后漲幅較前期收窄。直至2013年年底流動(dòng)性的收緊，在成交量出現(xiàn)了連續(xù)近10個(gè)月的萎縮后價(jià)格才開(kāi)始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回調(diào)。

　　參考上海、深圳的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)北京二手房市場(chǎng)成交量將會(huì)出現(xiàn)明顯減少，價(jià)格漲幅出現(xiàn)收窄乃至回落，前期二手房市場(chǎng)以及被炒得沸騰的學(xué)區(qū)房，終于吃下了一顆退燒藥。

　　清華大學(xué)博士生導(dǎo)師李稻葵認(rèn)為，和去年的十一前那個(gè)不太一樣，為什么這么講呢?因?yàn)槿ツ晔且呀?jīng)漲了，20個(gè)熱點(diǎn)城市已經(jīng)漲價(jià)了以后，事后出的限購(gòu)政策，這次的限購(gòu)政策主要是防止在未來(lái)幾個(gè)月，再出一輪新的房地產(chǎn)上漲，帶有預(yù)防性。

　　無(wú)疑，短期來(lái)看對(duì)房地產(chǎn)的交易和價(jià)格都有反向和抑制的作用。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，預(yù)防的措施，還不夠解決問(wèn)題之本，吃的是阿司匹林，最好是身體有自己的防御能力，讓寒風(fēng)能夠不進(jìn)來(lái)。

　　房地產(chǎn)還需要供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，具體說(shuō)來(lái)，要增加住房的供給，而且最好是在增加土地供給的同時(shí)，要增加地方政府長(zhǎng)期持有的物業(yè)持有量，地方政府要長(zhǎng)期持有相當(dāng)一部分的物業(yè)出租，按市場(chǎng)價(jià)格出租，去解決本地暫時(shí)買(mǎi)不起房子的，同時(shí)又一定的租房子能力的夾心層，讓這一部分人暫時(shí)先不要著急，先能夠穩(wěn)定地住下來(lái)，能夠?yàn)楫?dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，能夠安居樂(lè)業(yè)。這樣的第一個(gè)好處就是能夠解決工資的問(wèn)題，能夠讓房?jī)r(jià)上漲不至于引起擔(dān)心恐慌。

　　現(xiàn)在在吃著“退燒藥”，我們也在期待后續(xù)供給側(cè)改革上會(huì)不會(huì)有什么跟進(jìn)吧。

　　最后，剛需型首套住房，大多數(shù)買(mǎi)房者都是將月供和貸款算到了自己能負(fù)擔(dān)的極致。雖然現(xiàn)在具體細(xì)則仍未出臺(tái)，但是貸款期限縮短相應(yīng)也會(huì)提高月供比例，無(wú)疑加重了房貸負(fù)擔(dān)。雖然317新政后首貸比例也有提高，但是相對(duì)于其他一線，北京的首貸限制還是相對(duì)寬松的，所以，請(qǐng)好好利用你們的“處女貸”的機(jī)會(huì)吧。

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