圖為：開(kāi)發(fā)商延期交房幾成“定律”(資料圖片)

　　提要：在今年樓市開(kāi)始回暖的過(guò)程中，武漢樓市部分延期交房的個(gè)案也漸漸浮出水面，購(gòu)房者投訴、為之訴諸法庭的案例屢見(jiàn)不鮮。20日，高人民法院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》(下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)。

　　涉及面不大麻煩卻不小

　　據(jù)悉，高法發(fā)布《意見(jiàn)》的大背景是：今年1-6月份，全國(guó)法院受理房地產(chǎn)民事案件67294件，同比上升10.58%。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，引發(fā)的退房潮等房地產(chǎn)糾紛案件呈迅速上升趨勢(shì)。

　　從市民的投訴來(lái)看，近半年延期交房的樓盤(pán)有20家左右，但由于涉及的業(yè)主眾多，成為不少購(gòu)房者熱議的話(huà)題。如漢口發(fā)展大道的銀鶴上林苑，按合同約定于2009年4月30日交房，但交房時(shí)間被推遲了2個(gè)月，到6月30日延期交房時(shí)間也到了，依然沒(méi)能交房，業(yè)主收到《承諾書(shū)》，將交房時(shí)間推到9月底;位于武湖的天昊玫瑰，原本承諾2008年10月28日前將房屋交付，開(kāi)發(fā)商卻一再延遲;后湖的香利國(guó)庭，合同約定2008年12月31日前交房，開(kāi)發(fā)商遲遲未交房;今年6月30日，因開(kāi)發(fā)商逾期交房，位于武昌中南一路嘉園大廈67名業(yè)主，聯(lián)合將該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商告上法庭，法院判決開(kāi)發(fā)商總共需向業(yè)主賠償違約金60余萬(wàn)元;今年7月2日，素有“漢陽(yáng)地”之譽(yù)的閩東國(guó)際城在逾期交房327天后，被漢陽(yáng)區(qū)法院一審判決賠償114名業(yè)主違約金500余萬(wàn)元等等……

　　在各大房產(chǎn)網(wǎng)站業(yè)主論壇里，可以看到不少業(yè)主發(fā)起的關(guān)于“延期交房”的維權(quán)和討論帖，既有業(yè)主對(duì)新交樓盤(pán)質(zhì)量情況存在不滿(mǎn)的，“配套不符”、“質(zhì)量不過(guò)關(guān)”等，也有“逾期交房”、“面積縮水”等。

　　記者了解到的信息顯示，其實(shí)延期交房的樓盤(pán)數(shù)量并不多，但對(duì)每個(gè)業(yè)主來(lái)說(shuō)，在開(kāi)發(fā)商面前的“弱勢(shì)地位”逼迫他們不得不多方投訴和尋求解決。

　　對(duì)此，武漢市城市綜合開(kāi)發(fā)管理辦公室有關(guān)人士透露，不能按期交房，有的是因?yàn)榉慨a(chǎn)建筑商和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有資金糾紛，如開(kāi)發(fā)商付了部分資金給建筑商，建筑商則因?yàn)闆](méi)收到余款，不愿辦理竣工和交付備案，導(dǎo)致后面的手續(xù)都不能辦理。還有部分遠(yuǎn)城區(qū)樓盤(pán)因市政配套無(wú)法到位，開(kāi)發(fā)商的小區(qū)配套無(wú)法如期完成;也有的是業(yè)主在交房前發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)有各種問(wèn)題，或者綠化縮水，或者質(zhì)量有瑕疵而拒絕收房等。

　　延期交房引發(fā)信任危機(jī)

　　記者了解到，上半年江城商品房市場(chǎng)逐漸回暖，月均成交量顯著回升的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商逾期交房現(xiàn)象便如影隨形。部分開(kāi)發(fā)商以“不可抗力”為由，拖延工期，延期交房嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房者的切身利益。

　　“開(kāi)發(fā)商逾期交房既有悖購(gòu)房合同約定，同時(shí)也增加了發(fā)生群體性事件的可能。”業(yè)內(nèi)人士表示。從出現(xiàn)延期交房問(wèn)題的樓盤(pán)來(lái)看，多是中小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的，其中尤以郊區(qū)樓盤(pán)居多。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，其實(shí)延期交房并非新鮮事物，而在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷階段，一些樓盤(pán)降價(jià)幅度較大，再加上延期交房等問(wèn)題，更會(huì)引發(fā)購(gòu)房者不滿(mǎn)而維權(quán)。

　　在經(jīng)歷了樓市的高峰和去年的低谷后，延期交房越來(lái)越被購(gòu)買(mǎi)期房的市民所考慮。不少市民表示，一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，一些中小開(kāi)發(fā)商實(shí)力不濟(jì)，很有可能出現(xiàn)類(lèi)似事件，因此，選擇品牌開(kāi)發(fā)商、購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房或是不得已的考慮。在一個(gè)延期交房樓盤(pán)買(mǎi)了房子的楊東告訴記者，雖然根據(jù)合同可以通過(guò)仲裁或者法律程序向開(kāi)發(fā)商索賠，但很耗費(fèi)精力，萬(wàn)一遇到開(kāi)發(fā)商“玩失蹤”，更是難以得到保障。

　　億房網(wǎng)一項(xiàng)調(diào)查顯示，面對(duì)延期交房，近半的業(yè)主選擇向售房者索賠違約金，也有半數(shù)業(yè)主希望退房。但退房這條路卻并不好走。記者了解到，去年10月由武漢市國(guó)土房產(chǎn)局制定實(shí)施的9種殊情況退房細(xì)則中，延期交房并不在退房之列。而是規(guī)定要在房屋交付公告或公布之日起90日內(nèi)，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間因其中一方違約而發(fā)生糾紛，經(jīng)法院、仲裁機(jī)構(gòu)判決或裁定需注銷(xiāo)合同備案的，可予以執(zhí)行退房申請(qǐng)。

　　其實(shí)，武漢也有很多開(kāi)發(fā)商雖然延期交房，但根據(jù)合同對(duì)業(yè)主進(jìn)行了賠償違約金，不沒(méi)有造成群體性投訴，還獲得了不錯(cuò)的口碑。如沌口的湘隆時(shí)代大公館合同規(guī)定2008年12月28日交房，但開(kāi)發(fā)商因天氣影響了房屋的精裝修而未能按時(shí)交付。開(kāi)發(fā)商及時(shí)與業(yè)主舉行延期交房溝通會(huì)，并按合同約定向業(yè)主支付違約金，贏得了購(gòu)房者的理解。金銀湖一個(gè)樓盤(pán)雖然延期交房十天，也對(duì)業(yè)主做出了補(bǔ)償。

　　但是，對(duì)于品牌開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，延期交房很有可能使開(kāi)發(fā)商面臨二次危機(jī)。

　　高法出臺(tái)《意見(jiàn)》破題延期交房

　　高法意見(jiàn)強(qiáng)調(diào)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商確因資金暫時(shí)困難未按時(shí)交付房屋的，要多做雙方當(dāng)事人的調(diào)解工作，確無(wú)調(diào)解可能的案件，可根據(jù)案件具體情況，依法合理調(diào)整違約金數(shù)額，公平解決違約責(zé)任問(wèn)題。此外，對(duì)于買(mǎi)受人請(qǐng)求解除商品房合同糾紛案件，要嚴(yán)格依法審查，對(duì)不符合解除條件的不予解除，要積引導(dǎo)購(gòu)房者理性面對(duì)市場(chǎng)，共同維護(hù)誠(chéng)信的市場(chǎng)交易秩序。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然高法從解決問(wèn)題的層面對(duì)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的違約金賠付采取了“依法合理調(diào)整違約金金額”;但延期交房的出現(xiàn)，更應(yīng)該反思的是目前的商品房預(yù)售制度。目前我國(guó)商品房采取預(yù)售制，風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者和銀行身上，購(gòu)房者在交了付和開(kāi)始貸款后，仍然不知道開(kāi)發(fā)商會(huì)交付一套什么樣的房子，甚至不能確保房子會(huì)不會(huì)交付。一旦開(kāi)發(fā)商房屋無(wú)法如期交付或者爛尾，作為弱勢(shì)的購(gòu)房者更加難以維權(quán)。(黃振琳 胡曉亮 張文娟)