一、央媽變卦，樓市顫抖

　　2月4日，央行發(fā)布公告稱：隨著現(xiàn)金逐漸回籠，目前銀行體系流動性總量處于較高水平。為保持銀行體系流動性基本穩(wěn)定，2月4日暫不開展公開市場逆回購操作。

　　而就在2月3日，春節(jié)后的第一個工作日，央行才狠狠的逆回購了一把：進(jìn)行200億7天、100億14天和200億28天期逆回購，中標(biāo)利率分別為2.35%、2.5%和2.65%，較上期上調(diào)10個基點。

　　公開市場操作利率順應(yīng)節(jié)前MLF操作利率變化相應(yīng)上調(diào)，進(jìn)一步明確了貨幣政策中性偏緊的態(tài)度，以引導(dǎo)貨幣信貸合理增長和短期杠桿進(jìn)一步回落。

　　這是對房市的精準(zhǔn)打擊。

　　央行確認(rèn)貨幣市場加息的結(jié)果，其實意味著房貸利率存在著大幅上調(diào)的風(fēng)險，目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買債。

　　而16年房地產(chǎn)市場的異常繁榮，本來就沒有人口結(jié)構(gòu)的支撐，全靠天量的房貸支撐，如果未來房貸利率持續(xù)上行，疊加政府對部分一二線城市投機購房限購限貸的鋪開，地產(chǎn)銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行，而地產(chǎn)市場的嚴(yán)冬或?qū)⒌絹怼?/p>

　　拿上海為例，當(dāng)?shù)胤績r主要經(jīng)歷了以下階段：2015年下半年中漲，2016年前10個月大漲，2016年11月止?jié)q，12月首次微跌。

　　易居研究院副院長楊紅旭分析認(rèn)為，近期政府只管制新房定價，而不干預(yù)二手房交易。據(jù)此，基本上可能判定，本輪短周期，上海房價漲到頭了，2017年將以下跌為主基調(diào)，部分時段盤整。

　　二、一夜之間，樓市又傳來兩個重大消息

　　沒想到一夜之間，樓市再爆兩個重大消息。

　　消息一：重慶規(guī)定抵押房產(chǎn)不得預(yù)售

　　2月4日，也就是昨天，重慶房管局傳來消息，為規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康，將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售許可審批和在建建筑物抵押登記，從2月1日起，抵押房產(chǎn)不得進(jìn)行預(yù)售，預(yù)售商品房不得用于抵押。

　　簡單來說，就是你土地抵押借款的，你就不能往外賣房;而你要往外賣房了，辦理了預(yù)售證了，就不能再把房子拿去做抵押。

　　現(xiàn)實中很多開發(fā)商都有類似的情況，土地拿去融資換錢了，然后繼續(xù)蓋房，再去辦理預(yù)售證往外賣房，這樣可以快速回收資金。等房子蓋好了，預(yù)售證辦下來了，一看不好賣，又拿去抵押了，把資金回籠。所以捂盤惜售他也無所謂，等到年景好的時候再賣，開發(fā)商只要有土地有房子，就再也不怕拿不到錢。

　　所以重慶的這招一出，開發(fā)商特別是小開發(fā)商，恐怕就要哭死了。對于他們來說，再也不能玩空手套白狼的好戲，必須要投入真金白銀，把房子開發(fā)出來才能拿到預(yù)售證，才能往外賣，而一旦開始賣，就要賣到底，不賣完就回收不了資金了。

　　而之前這種邊抵押邊賣相當(dāng)不合理，如果這中間有任何的問題都是業(yè)主和銀行承擔(dān)風(fēng)險，開發(fā)商早早的把利潤鎖定了，把風(fēng)險甩了出去，年景好業(yè)主那可以賣高價，而年景不好，就甩給銀行不要了。

　　有人為此叫好，但其實本身就該如此，抵押了的房子還能往外賣，這在法律上沒法解釋，得虧樓市一直漲，一旦下跌，法律問題就會出來，如果銀行要賣這房子或者土地，你說算誰的?算業(yè)主擁有還是算銀行的?甚至可以說，出售已經(jīng)抵押的商品，根本上就是一種詐騙，只可惜大部分業(yè)主根本就不知道這回事，而且在力量體現(xiàn)上，也跟銀行不是一個量級，所以一旦出現(xiàn)樓市下跌等問題，銀行在法律上壓倒業(yè)主是可以預(yù)見的。但顯然這一切的始作俑者就是那個開發(fā)商。

　　所以重慶出手規(guī)范這個市場是個大好事，又一次在樓市這個領(lǐng)域，為全國各地做了一個非常好的表率。

　　消息二：全國土地綱要出爐

　　昨天的另一件大事，就是國務(wù)院印發(fā)了全國土地綱要，其中最重要的一點就是，將京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等地區(qū)建設(shè)成為具有世界影響力的城市群，以盤活存量用地為主，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，統(tǒng)籌地上地下空間，引導(dǎo)中心城市人口向周邊區(qū)域有序轉(zhuǎn)移。

　　簡單解釋一下，這就是繼續(xù)沿用現(xiàn)在的土地制度，大城市不投放土地，而企圖用高房價把大家驅(qū)趕到周邊城市，從而形成城市群的概念。主要考量的是大城市承載能力有限，所以不再擴大大城市規(guī)模，合理配置全國資源，不能讓一些城市撐死更不能讓一些城市餓死。要的就是利益均沾，平衡發(fā)展。理論上和主觀上是要讓一線人口流出，到三四線去，一線房價下跌，三四線上漲借此去庫存。

　　愿景是好的，一方面對于核心城市周邊地區(qū)的房價將形成推動作用應(yīng)該是確定的，會形成新的上漲預(yù)期，原本默默無聞的三四線城市，現(xiàn)在可能會承接首都、上海、杭州、廣州等城市的部分功能，接受大量的人口轉(zhuǎn)移，形成新的住房需求。

　　但核心大城市的利空，就沒那么大的把握了，恐怕房價幾年內(nèi)都很難下跌。因為土地不再增加，供給不增，也就不可能再短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)預(yù)期，沒人賣房，光有限購限貸是沒什么用的。

　　所以還是那個觀點，幾年內(nèi)在限制需求，供給不加的情況下，一線城市應(yīng)該是價穩(wěn)量跌的局面，流動性崩盤但價格堅挺。至于未來幾年之后怎么樣，這就要看人口轉(zhuǎn)移的情況，是不是真的能夠控制人口規(guī)模，反正之前10年的控制都不怎么成功。

　　但這次的力度似乎不一樣，從2016年北京的政府工作報告中，似乎人口控制已經(jīng)成功了，核心城區(qū)人口已經(jīng)下降。希望這次是真的，所以一線城市房價還漲不漲?現(xiàn)在看土地的夢想破滅了，那么似乎就剩了一個指標(biāo)，那就是要看到底限購放松和人口趨勢性下降，到底哪個先到?