往年的八月，被稱為"傳統(tǒng)的樓市淡季"，而今年卻非同往常，自七月底以來，三鎮(zhèn)樓市迅猛加推，各大媒體紛紛報道，開發(fā)商是在為即將到來的九、十月提前預(yù)熱。為什么往年"金九銀十"才看得到的促銷大戰(zhàn)會突然提前?因?yàn)?quot;二套房貸收緊"的傳聞?突然出現(xiàn)這種反常之舉，今年的"金九銀十"會兌現(xiàn)嗎?本期長江樓市將探索這樣的一個話題。

　　現(xiàn)象1

　　小戶型房源紛紛開始補(bǔ)倉

　　早在8月之初，多家樓盤透露出要加推或有新盤開盤的信息，甚至部分銷售形勢并不樂觀的遠(yuǎn)郊樓盤也紛紛加快了施工速度，欲在8月盡快將新一期的房源推向市場。趁著這股推房熱潮，曾經(jīng)一度斷檔的區(qū)小戶型也加大了補(bǔ)倉量。

　　在這些小戶型樓盤中，金地國際花園60平方米小戶型是在前期完全售罄后再度推出;東湖春樹里2期普提金國際公寓40-60平方米的精裝小戶型也同期開盤，該樓盤負(fù)責(zé)人透露，目前這類房源已經(jīng)全部售罄。而融僑華府的88平方米左右的兩房戶型也正在接受，上周開盤的復(fù)地東湖國際的藍(lán)鉆公寓也在開盤當(dāng)日傳出銷售率達(dá)85%。此外，在漢口，創(chuàng)世紀(jì)廣場等樓盤也推出了一批小戶型房源。

　　中小戶型向來是市場上的產(chǎn)品，根據(jù)今年的整體成交戶型分析，每個月中小戶型的成交比例基本上都占到了所有房源的一半以上。有業(yè)內(nèi)人士分析，今年的市場雖然，但明顯的征還是區(qū)域性斷檔跡象明顯，別是在武昌區(qū)，兩房和一些小戶型產(chǎn)品在7月份時出現(xiàn)過一段時間的斷檔現(xiàn)象。但從整體需求量來說，房價的走高讓區(qū)房源總價相對較高，很多購房者從承受能力角度考慮，更加傾向于小戶型。同時，隨著投資客心態(tài)向長線和穩(wěn)妥角度考慮，小戶型也再度成為投資客看好的產(chǎn)品。因此，整體市場仍然呈現(xiàn)中小戶型供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　現(xiàn)象2

　　商務(wù)公寓銷售更

　　上周，萬科商務(wù)公寓跨界LOFT日開放，到訪人數(shù)達(dá)到1000組;同開盤的航天雙城小公寓，內(nèi)銷售逾百套;東湖春樹里二期普提金國際公寓已于8月8日開盤，而目前現(xiàn)已經(jīng)接受登記逾300組客戶……據(jù)記者了解，近一段時間，商務(wù)公寓的銷售在樓市表現(xiàn)十分活躍，尤其是處于區(qū)域地段的房源。業(yè)內(nèi)人士表示，受"二套房貸收緊"的影響，總價低、面積小、地理位置優(yōu)越、回報率較高的小戶型商務(wù)公寓不吸引相當(dāng)一部分中小型投資客入市，連普通市民也轉(zhuǎn)向商務(wù)公寓的投資。

　　據(jù)了解，今年以來，不少樓盤在試探著推出商務(wù)公寓后，意外得到市場認(rèn)可。今年4月武昌某樓盤希望通過總價較低的商務(wù)公寓吸引中小投資者，沒想到意外收到較好的市場反響。到目前，該樓盤推出的近400套商務(wù)公寓已經(jīng)銷售一空。

　　據(jù)悉，目前開發(fā)商推出不少純粹的中小戶型公寓，面積大多在30平方米到60平方米的一室一廳或者復(fù)式小戶型，這些商務(wù)公寓有著明顯的地段優(yōu)勢，不但處于區(qū)，且要不處于輕軌旁要不緊鄰馬路。這些商務(wù)公寓銷售價格大部分在7000元/平方米到8000元/平方米之間，35萬元到50萬元的總價吸引了諸多投資客，有些樓盤更是未售先熱。

　　現(xiàn)象3

　　純大戶型項(xiàng)目促銷力度加大

　　大戶型很多時候都是改善型買家在購買，這在樓市已是不的事實(shí)。

　　"要是我買房兩個月辦貸款期間，國家二套房貸政策突然收緊了怎么辦?"周先生在漢陽片區(qū)某大戶型樓盤看中了一套面積為180㎡的住宅，想用來自住，但由于之前他已經(jīng)購置了二套稍小的戶型，加上如今一段時間二套房貸政策收緊預(yù)期帶來的壓力，他不得不向置業(yè)顧問多詢問了一句。

　　近一段時間以來，由于二套房貸政策收緊預(yù)期壓力趨大，武漢市在售的大戶型樓盤均出現(xiàn)了一定程度的滯銷現(xiàn)象，與前一段時間形成鮮明對比的成交量讓很多樓盤苦不堪言。

　　"從7月份開始，大戶型的銷量基本上銳減了2/3，這給我們這種純大戶型項(xiàng)目帶來了相當(dāng)大的銷售壓力，不知道'二套房貸'的二靴子什么時候落下來。"沌口片區(qū)某樓盤營銷負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　據(jù)了解，不該樓盤遇到了大戶銷售瓶頸，光谷、金銀湖等片區(qū)的大戶型樓盤也有著類似的問題。

　　某樓盤營銷負(fù)責(zé)人媛(化名)表示，該樓盤雖然確實(shí)存在很大部分的購房投資者，甚至有的居民已經(jīng)買了二套房、三套房，二套房貸政策縮緊，這些業(yè)主必須付出高利息，巨大的還貸壓力會沖抵三年甚至五年內(nèi)的房屋增值。

　　現(xiàn)象4

　　二手房市場率先觀望

　　二手房市場對政策面向來十分敏感，尤其是一些金融政策。業(yè)內(nèi)人士分析，即便宏觀政策對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的取向未變，但近期二套房貸收緊等也體現(xiàn)出政府對樓市過熱的警惕及政策性的一種試探。而從市場來看，政策面的調(diào)控預(yù)期已使買方觀望氣氛漸起，尤其是投資需求。

　　據(jù)了解，武漢許多中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為，除了二套房貸收緊及交易環(huán)節(jié)監(jiān)管從嚴(yán)等所形成的心理影響，價格居高不下仍是直接導(dǎo)致買家購房熱情冷卻的主要因素，成交量和房價的漲勢也逐步趨緩。

　　"隨著7月后一周的臨近，我們很多業(yè)務(wù)員都開始著急了。和6月相比，7月二手房成交困難了很多。"徐東房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小盧說。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，目前各熱門板塊的二手房價基本已超越了2007年9月份的高水平，高樓價直接打擊市場承受力，分流不少買家向低樓價區(qū)域轉(zhuǎn)移。隨后，二套房貸政策從緊的新規(guī)又打擊買家對后市信心，觀望心態(tài)由此而生。

　　"現(xiàn)在購房者看到了二套房貸政策下發(fā)后，心里開始有了疙瘩了。他們怕政策會再次調(diào)整，當(dāng)前便以靜制動，保持觀望。"20世紀(jì)不動產(chǎn)研究楊劍分析道。

　　某網(wǎng)二手房市場研究員磊認(rèn)為，受二套房貸政策影響比較大的客戶大多都已經(jīng)買了房,因此該類客戶在后市的購房者中所占的比率不會太高。他還表示，專業(yè)投資者注重出租回報率，長線投資對他們已經(jīng)沒有多大吸引力，且由于目前的價格已經(jīng)超越2007年的高位，短線炒作的空間也比較有限。