南都漫畫 張建輝

南方都市報(bào)6月15日?qǐng)?bào)道 開發(fā)商4000多萬元拿的地，在轉(zhuǎn)讓給業(yè)主時(shí)，已經(jīng)拿了一兩億了；但開發(fā)商還不滿足，又把在建工程（房子）抵押出去貸了1.2億元。——— 業(yè)主方律師

在房?jī)r(jià)飆升的市場(chǎng)環(huán)境下，全國(guó)曾經(jīng)出現(xiàn)過一股個(gè)人合資建房的潮流。廣州市花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)駿豪陽光花園也是這樣一個(gè)小區(qū)，但合資建房的風(fēng)險(xiǎn)卻終令這里的業(yè)主們防不勝防。眾業(yè)主一起出錢買了地，又一起出錢蓋了樓。在各戶花費(fèi)數(shù)百萬元建好房后，業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn)，他們的房子居然被開發(fā)商抵押貸款了———也即意味著，業(yè)主們連商品房買賣合同都簽不了，辦房產(chǎn)證更是難上加難。國(guó)土房管部門的資料顯示，駿豪陽光花園的抵押共涉及80多戶業(yè)主，包括3萬平方米的用地，和土地上8萬平米的建筑物。

賣地

開發(fā)商拿地后不開發(fā)轉(zhuǎn)售個(gè)人

據(jù)國(guó)土房管部門的資料顯示，2005年，獅嶺鎮(zhèn)次舉行國(guó)有土地拍賣。一家名為東信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的企業(yè)，通過合法的招拍掛拿下了南航大道東側(cè)一塊地號(hào)為“(花國(guó)用)721352號(hào)”的國(guó)有土地。在網(wǎng)站上，該公司稱，拍下這塊地花費(fèi)了4000多萬元。

根據(jù)政府部門核準(zhǔn)，該地塊的開發(fā)功能是商住用地。開發(fā)商先后取得了該用地的規(guī)劃許可和建筑許可。

令業(yè)內(nèi)人士意外的是，這塊地卻未經(jīng)開發(fā)，被賣給了分散的業(yè)主。

建房

上百名業(yè)主買地自己蓋樓

一份由開發(fā)商和業(yè)主在2006年7月17日簽訂的“認(rèn)購(gòu)商住用地建房合同”顯示，開發(fā)商與這名陳姓業(yè)主通過協(xié)商的方式，完成了其中一小塊土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓交易。這塊總用地面積432.86平方米，總建筑面積2663.3平方米的土地，被以每平方米3350元的價(jià)格售出，總金額145萬元。

業(yè)主分3次，將這筆金額交給了開發(fā)商，雙方的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓完成。

在這份法律依據(jù)模糊的合同中，開發(fā)商承諾，在房子竣工后為業(yè)主辦理房地產(chǎn)權(quán)證，但沒寫明多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)辦妥。業(yè)主的義務(wù)則是要在兩年內(nèi)將工程建設(shè)完成。

像這樣的合同，開發(fā)商與上百名業(yè)主都一一簽訂。

一位業(yè)內(nèi)人士介紹，按照現(xiàn)行法律規(guī)定和慣常做法，開發(fā)商在取得國(guó)有土地的使用權(quán)后，除整體轉(zhuǎn)讓給有開發(fā)資質(zhì)的公司外，必須進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和開發(fā)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，由開發(fā)商到國(guó)土房管部門進(jìn)行大確權(quán)，而后對(duì)外出售，售出的房子再一一進(jìn)行小確權(quán)。但東信公司未經(jīng)開發(fā)，在土地環(huán)節(jié)將使用權(quán)出售了。

抵押

業(yè)主收樓時(shí)才發(fā)現(xiàn)白辛苦一場(chǎng)

東信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2003年底，由兩位股東構(gòu)成，當(dāng)年兩人分別出資640萬元和160萬元注冊(cè)了該公司。據(jù)一位介入此事的律師介紹，

東信公司此前已經(jīng)開發(fā)了康信園、駿鴻園、寶峰豪庭等3個(gè)小區(qū)。

大量業(yè)主取得土地使用權(quán)后，合資雇傭了建筑公司，按照規(guī)劃要求，經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的建設(shè)，目前駿豪陽光花園已基本建設(shè)完成。業(yè)主們開始準(zhǔn)備收樓入住。

但是收樓過程并不順利。在與開發(fā)商溝通時(shí)，對(duì)方答復(fù)是小區(qū)還未通過驗(yàn)收，需要在樓宇的很多地方整改后，通過驗(yàn)收才能簽訂商品房買賣合同。

久拖之下，今年6月4日，業(yè)主委托律師到廣州市國(guó)土房管局花都分局產(chǎn)權(quán)科查詢得知，該小區(qū)B區(qū)8棟到15棟的所有在建工程都被開發(fā)商抵押了。

自己買的地，自己建的房，開發(fā)商未經(jīng)業(yè)主同意抵押了，業(yè)主們很震驚。

在雙方協(xié)商中，業(yè)主們得知，他們此前與開發(fā)商簽訂的“認(rèn)購(gòu)商住用地建房合同”，實(shí)際上是開發(fā)商與業(yè)主們進(jìn)行的私下交易，所有交易都未在國(guó)土房管部門得到確認(rèn)。2004年前后，由于全國(guó)房?jī)r(jià)上漲，北京、廣州、深圳、杭州等部分城市都出現(xiàn)過合資建房的現(xiàn)象，在這個(gè)背景下，業(yè)主們與房產(chǎn)商簽定了自建房合同。

顯然，在一切公開合法的資料上，該小區(qū)的所有權(quán)還在開發(fā)商那里。

國(guó)土房管部門的資料顯示，駿豪陽光花園的抵押共涉及80多戶業(yè)主，包括了3萬平方米的用地，和土地上8萬平米的建筑物。

這些在建工程被抵押給農(nóng)村信用合作社花都信用社后，開發(fā)商獲得了1.2億元的借款，這些錢已經(jīng)劃到開發(fā)商的賬上。這場(chǎng)抵押中，由恒鼎公司作出的三方評(píng)估認(rèn)為，已抵押的在建工程價(jià)值達(dá)到2.5億元。

更令業(yè)主震驚的是，這一抵押借款早在去年7月14日完成了。而他們直到近1年之后才獲悉。

按照抵押合同，抵押的期限將持續(xù)到2012年6月20日，利率為4.5‰，由東信公司的兩名股東作了擔(dān)保。

“開發(fā)商4000多萬元拿的地，在轉(zhuǎn)讓給業(yè)主時(shí)，從大家手上已經(jīng)拿了一兩億了，投資成本早收回了，但開發(fā)商還是不滿足，又把在建工程抵押出去貸了1.2億元。”一名律師說，雖然目前沒有查到A區(qū)有被抵押的情況，但業(yè)主們都很擔(dān)心，既然“認(rèn)購(gòu)商住用地建房合同”未經(jīng)認(rèn)可，開發(fā)商辦理抵押借款沒有法律上的障礙，那么A區(qū)無疑也面臨著被抵押的風(fēng)險(xiǎn)。

有望解封

開發(fā)商計(jì)劃9月份還清貸款

業(yè)主們多次與開發(fā)商協(xié)商，希望可以盡快給抵押的房子解封。

但據(jù)一位與開發(fā)商多次打交道的業(yè)主說，開發(fā)商在6月5日答復(fù)的還款計(jì)劃是：今年6月10日還2000萬元，6月20日還2000萬元，7月再還2000萬元，至此可以解封一半房子。到9月，開發(fā)商再還完剩下的6000萬元，所有的抵押房地產(chǎn)可以全部解封。

對(duì)于這一計(jì)劃，業(yè)主們一度覺得還款時(shí)間太長(zhǎng)。但前日，東信公司的法人代表黃先生告訴記者，他與業(yè)主之間的協(xié)商還算順利，在6月8日，他已經(jīng)還掉了5000萬元借款，剩下的款項(xiàng)將在本月底還清。雙方約定明天再細(xì)節(jié)進(jìn)行協(xié)商。

辦證之路

業(yè)主盼早收房早拿證

但據(jù)業(yè)主介紹，開發(fā)商提出，房子解封后，要簽訂商品房買賣合同，并辦理房產(chǎn)證，需要按照現(xiàn)在的評(píng)估價(jià)，在房地產(chǎn)交易的監(jiān)控賬戶里注入一筆資金。

“開發(fā)商愿意拿出500萬元，但是這些錢肯定不夠，希望每個(gè)業(yè)主再拿出二三十萬元，湊夠按評(píng)估價(jià)買賣一棟房子的錢，然后一起放進(jìn)監(jiān)控賬戶，先辦理一棟房子的產(chǎn)權(quán)證。然后這筆錢再流動(dòng)起來，陸續(xù)給后面幾棟房子辦證。”一位業(yè)主說。

但是該律師認(rèn)為，其實(shí)開發(fā)商要給房管部門列個(gè)清單，說清楚每個(gè)業(yè)主支付了多少錢，再加上“認(rèn)購(gòu)商住用地建房合同”，不需要再打錢到監(jiān)控賬戶。

對(duì)這個(gè)問題，開發(fā)商方面不愿多談，是一再?gòu)?qiáng)調(diào)，這件事情上，錯(cuò)不在開發(fā)商一方，業(yè)主都有錯(cuò)。他表示愿意與業(yè)主協(xié)商解決，但如果談不攏，則用法律解決也可以。

駿豪陽光花園的整個(gè)工程已基本完成，業(yè)主們都在期待著房屋交付使用，并將產(chǎn)權(quán)證落在他們名下。