房企大佬本月起要過緊日子 10個月來“零融資”

　　因融資受阻，不少房企大佬從7月起將次開始承受資金壓力。根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲得的數(shù)據(jù)，自去年9月至今，已有近40家大型房企發(fā)布了增發(fā)預(yù)案，但其中沒有任何一家的融資計(jì)劃得以通過。據(jù)此，一位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》說，如果調(diào)控政策繼續(xù)施壓、成交量繼續(xù)低迷，從7月起到年底，富力、招商地產(chǎn)、萬科，復(fù)地等一批大型上市房企將依次面臨更大的來自資金層面的壓力。

　　風(fēng)向標(biāo):萬科112億融資被疑難成行

　　在當(dāng)前的政策環(huán)境和市場狀況下，萬科此前提出的112億元的融資計(jì)劃實(shí)施的難度已經(jīng)超出了萬科董事長石的預(yù)料。萬科的融資方案由2009年9月15日的萬科股東大會通過。雖然在股東大會及次日的公司公告中，萬科并沒有給出這筆融資方案的具體實(shí)施時間表，但石在當(dāng)年12月向媒體透露，這筆融資預(yù)計(jì)將于2010年上半年完成。以此計(jì)算，萬科高層對這筆112億元的再融資計(jì)劃定下的后期限在昨日(6月30日)。

　　在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科112億元的融資計(jì)劃“基本流產(chǎn)”，不太可能實(shí)施。因?yàn)楸敬蔚禺a(chǎn)調(diào)控的一個政策導(dǎo)向是逼迫房企出貨以增加市場供應(yīng)。如果政府不收緊大型房企融資，一旦大型房企資金充裕，在當(dāng)前買賣雙方僵持的背景下，它們便更具硬扛的底氣，尤其是萬科112億元的再融資方案對市場而言更具風(fēng)向標(biāo)意味。

　　對于公司112億元融資方案的進(jìn)展情況，在給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的回復(fù)中，萬科是回復(fù)道:“公司融資方案目前仍處在監(jiān)管部門審核過程中。該融資方案仍會遵循正常的程序進(jìn)行”。

　　三大阻力:多家房企撤銷融資計(jì)劃

　　萬科再融資計(jì)劃可能受阻是時下房企融資艱難現(xiàn)狀的縮影，在此之前，招商地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)的融資計(jì)劃也相繼夭折?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》了解到，自去年9月以來，近40家發(fā)布了增發(fā)預(yù)案的大型房企中，沒有一家房企的融資計(jì)劃得以通過。

　　6月12日，冠城大通發(fā)布公告稱，決定撤銷公司2009年擬融資不超過16億元的配股方案。

　　而在此前4天的6月8日，世茂房地產(chǎn)同樣撤銷了2009年擬定的17億元融資計(jì)劃。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，先，冠城大通與世茂房地產(chǎn)再融資計(jì)劃“夭折”的主要原因在于，如果政府放行這些大型房企的融資計(jì)劃，將充實(shí)它們的資金鏈，強(qiáng)化其對抗政策的實(shí)力。而5月5日，包括廣宇集團(tuán)、天保基建等8家“非主流”房企的再融資計(jì)劃之所以能夠通過，是因?yàn)樗鼈儧]有大型房企那樣硬扛房價的資本，通過融資反而有利于增加市場供應(yīng)量。

　　許萌繼續(xù)指出，其次，自去年9月開始，證監(jiān)會聯(lián)手國土資源部，在房企IPO或再融資審核之前增加了一道程序，即國土資源部會出具相關(guān)意見。如果該房企在土地使用上存在囤地現(xiàn)象，則IPO或再融資將被否決。由于大部分大型房企或多或少都存在囤地捂盤問題，所以其通過再融資計(jì)劃的難度增大了;后，時下A股股指已落至2400點(diǎn)下，資本市場環(huán)境不利于再融資方案的順暢實(shí)施，時下眾多房企的股價已跌破當(dāng)時確定的增發(fā)價，即使監(jiān)管部門放行，企業(yè)再融資計(jì)劃也很難順利成行。招商地產(chǎn)的遭遇是例證。

　　5月12日，招商地產(chǎn)主動宣布撤銷不超過50億元的非公開增發(fā)融資方案，原因在于“受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策變化影響，資本市場地產(chǎn)板塊調(diào)整顯著，公司股價亦大幅下調(diào)。”

　　據(jù)調(diào)查，2009年8月，招商地產(chǎn)發(fā)布再融資方案時，當(dāng)時確定的發(fā)行底價為28.12元/股。因?yàn)楫?dāng)時公司股價高位時曾達(dá)到39.50元/股。但今年4月始，在地產(chǎn)調(diào)控的陰影下，招商地產(chǎn)股價一路下滑，4月16日，招商地產(chǎn)收盤價已探至21.23元/股。不得已之下，4月招商地產(chǎn)將增發(fā)融資發(fā)行價下調(diào)至20.60元/股，但此后公司股價仍難改下滑趨勢，5月11日，即招商地產(chǎn)宣布撤銷融資計(jì)劃前，其股價已降至15.81元/股，早已跌破了調(diào)整后的20.60元/股增發(fā)價。

　　北大公共經(jīng)濟(jì)研究研究員韓世同對此現(xiàn)象評論道，“在股市和樓市都不被看好的情況下，這些房企進(jìn)行再融資能賤賣，并且可能會造成股價的再次下跌，因此取消再融資方案是不得已的選擇”。

　　來自申銀萬國的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月12日，2009年以來已公布了再融資方案的49家房地產(chǎn)上市公司中，已有32家的股價跌破增發(fā)價，比例達(dá)65.3%。

　　據(jù)此，韓世同指出，接下來將會有越來越多的房企因此而忍痛取消再融資方案。

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　“活水”不活:銷售飄綠 回款減緩

　　作為房企資金來源的左膀右臂，如今“左膀”——對外融資已被鉗制，“右臂”——銷售回款也因成交僵持而頗顯乏力。

　　萬科5月銷售額為51.1億元，同比下降20.2%，環(huán)比下降34%;世茂房地產(chǎn)5月份實(shí)現(xiàn)銷售額15億元，環(huán)比下滑40%，同比下滑50%;富力5月銷售收入約12.53億元，同比與環(huán)比跌幅分別為48%與48.9%。

　　北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理?xiàng)蠲鼷悓Υ苏J(rèn)為，調(diào)控背景下市場各方陷入觀望，這種觀望情緒或許將繼續(xù)維持至9月份。這也意味著，房企資金短期內(nèi)還很難通過銷售回款得到較大補(bǔ)充。

　　房企承壓:降價或提前上演

　　許萌指出，在資本市場融資受阻和銷售回款減緩下，目前公司債發(fā)行、銀行貸款及房地產(chǎn)信托等房企其他融資渠道也已被全面收緊。

　　屋漏偏逢連夜雨，時下在廣東的廣州、珠海等地，房企預(yù)售款開始實(shí)行監(jiān)管，一個項(xiàng)目的預(yù)售款能用于本預(yù)售項(xiàng)目工程的支出，不能挪到其他項(xiàng)目使用。

　　陶琦對此認(rèn)為，這是調(diào)控背景下政府進(jìn)一步收緊房企資金的行為，以降低大型房企硬扛政策的實(shí)力。因?yàn)轭A(yù)售款專用的政策對大型房企的影響較大，它們本可通過對各個項(xiàng)目預(yù)售款進(jìn)行合理的資金調(diào)配，以優(yōu)化公司資金鏈。

　　萬科對此卻比較淡然，指出“國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)引入預(yù)售制度的主要出發(fā)點(diǎn)是現(xiàn)有融資渠道無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需要，預(yù)售款因此成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的替代融資渠道。但在歐美多數(shù)發(fā)達(dá)國家，資本市場成熟，融資渠道發(fā)達(dá)，開發(fā)商很少依賴房屋預(yù)售來籌集資金。從與國際接軌，保護(hù)購房者、按揭貸款銀行等相關(guān)主體權(quán)益的角度考慮，國內(nèi)預(yù)售制度的融資功能必然會逐步弱化。”但也別提醒，“在逐步弱化預(yù)售制度融資功能的同時，有必要拓寬行業(yè)的其他融資渠道。”

　　此外，時下坊間正在傳言，房企開發(fā)資金中的自有資金比例將被進(jìn)一步提高至50%，如果屬實(shí)，此舉有如給了房企資金鏈“當(dāng)頭一棒”。

　　不過，陶琦認(rèn)為此傳言不太可靠，因?yàn)槿绻麑賹?shí)，很多房企或許能選擇退出了，因?yàn)槟壳昂芏喾科笞杂匈Y金率甚至連35%都達(dá)不到，突然再增加15%的自有資金率，“這不是讓人別干了嗎?”值得注意的是，盡管這一傳聞不一定會實(shí)施，但畢竟顯示出一定的調(diào)控預(yù)期。

　　根據(jù)記者了解到得信息，7月底，回歸A股三次延后的富力可能會率先面臨資金壓力，10月底，招商地產(chǎn)將加入此行列，12月底，復(fù)地與萬科也將面臨壓力。同時，保利、華潤置地、金地、綠城與中海的資金鏈仍處于安全狀態(tài)，恒大與雅居樂的資金鏈風(fēng)險仍會低于2008年底。

　　一位業(yè)內(nèi)人士據(jù)此認(rèn)為，短期內(nèi)，市場上還很難見到大型房企普降的現(xiàn)象。到了一定時候，一些房企迫于資金鏈壓力，會開始有選擇性地降價，以釋放成交量，那時降價將成為的選擇。

　　不過，對此說法，萬科回復(fù)稱，截至2月末，公司尚未使用的授信額度達(dá)545億元。時下公司資金鏈狀況良好，足以應(yīng)對任何可能的市場變化。

　　“百日劇變”關(guān)口再臨 7月房價或現(xiàn)拐點(diǎn)

　　6月以來，北京、上海、廣州多家開發(fā)商的新盤出現(xiàn)“零成交”情況，北京部分區(qū)域的個別樓盤開始降價，上海土地市場降溫跡象明顯。與此同時，以招商、世茂為代表的一批房產(chǎn)企業(yè)融資受阻，從另一側(cè)推動市場的天平。多方跡象表明，7月很可能成為本輪房價調(diào)控的分水嶺。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，一位開發(fā)商內(nèi)部人士表示，2007年10月的樓市新政，在3個月后醞釀成了潘石屹口中的“百日劇變”，形成全國范圍的大規(guī)模降價。按此推算，在今年的房產(chǎn)新政出臺后，7月也可能成為此輪政策調(diào)控的價格拐點(diǎn)。

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 　上海萬科低價推盤平均認(rèn)購率超70%

　　4月17日的調(diào)控政策出臺后，上海樓市交易逐漸陷入冰點(diǎn)。開發(fā)商也分化成三大陣營，有“死扛”價格的，有高調(diào)宣布降價的，也有在遮遮掩掩中變相優(yōu)惠的。隨著三季度的到來，以及年度銷售計(jì)劃的壓力，開發(fā)商全面打折或?qū)㈤_始。

　　新盤低價入市促成交

　　有數(shù)據(jù)顯示，4月樓市調(diào)控新政出臺以來，4月、5月全國商品房銷售面積環(huán)比均出現(xiàn)下跌，降幅分別為1.9%和15.8%。同時，5月銷售額環(huán)比下降25%，銷售面積次出現(xiàn)3.4%的同比下降。

　　從市場數(shù)據(jù)看，房價過快上漲的態(tài)勢的確已經(jīng)得到遏制。1~5月全國商品房銷售均價漲幅較2009年同期下降12.1個百分點(diǎn)，其中5月份全國商品房銷售均價今年次出現(xiàn)環(huán)比下降。上海、浙江和北京等區(qū)域，銷售均價漲幅回落速度快。

　　調(diào)控政策的不斷深入使得開發(fā)商的資金壓力不斷加大。從6月中旬開始，一些開發(fā)商開始通過打折促銷、無理由退房等手段或明或暗地降價。盡管萬科否認(rèn)了降價一說，但今年度開盤的上海萬科五園、城花新園、花園小城的價格的確比之前報(bào)價下調(diào)了近20%。價格下調(diào)得到了市場響應(yīng)，平均認(rèn)購率超過70%，五園在開盤當(dāng)日便售罄。

　　曾有一位開發(fā)商透露，“不是不想降價，而是擔(dān)心降價了還是沒人買”。而上周的成交數(shù)據(jù)表明，這位開發(fā)商的擔(dān)心或許是多余的。

　　中投證券主要城市交易周報(bào)顯示，上周，上海、杭州等地新盤入市價格比原計(jì)劃低10%以上。隨著新盤低價入市，上周一二線城市成交面積都出現(xiàn)了環(huán)比增長，其中22個主要城市環(huán)比增長62%，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市環(huán)比分別增長26%、55%、65%和11%。

　　資金壓力逐漸加大

　　一些新盤的低價入市促進(jìn)了成交量，但整個6月重點(diǎn)城市成交面積依然環(huán)比全線下降。在中原地產(chǎn)研究監(jiān)測的35個城市中，南京下跌75.27%，杭州、成都下跌幅度超過50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的環(huán)比跌幅分別為33.67%、22.9%和28.9%。

　　商品房成交面積持續(xù)下降，批準(zhǔn)上市的面積卻在增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年1~5月份重點(diǎn)城市銷供比已經(jīng)出現(xiàn)了較為明顯的下降，市場供求關(guān)系正在逐步轉(zhuǎn)變。

　　在這樣的市場條件下，恒大、綠地、萬科等越來越多的開發(fā)商加入了降價的行列。恒大、萬科等房企的上月業(yè)績表明，這些率先采取降價促銷的企業(yè)銷售明顯優(yōu)于同行。

　　對開發(fā)商來說，銷售壓力或可承受，但資金吃緊的壓力卻不一定可以承受。

　　某研究院針對萬科、保利、金地等21家A股上市房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流調(diào)查報(bào)告顯示，這21家企業(yè)去年一季度有13家的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，今年一季度銳減至3家，其余18家均為負(fù)值。一些小型開發(fā)企業(yè)在資本市場、銀行貸款、預(yù)售及建筑企業(yè)墊資等渠道融資更為困難，資金壓力將會更大。

　　業(yè)內(nèi)人士指出：“近的交易量表明，開發(fā)商降價是可以帶來銷量的，所以在三季度開發(fā)商會根據(jù)市場對價格進(jìn)行修正，是下調(diào)10%還是20%，具體要看市場以及各地的樓市細(xì)則。”
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廣州新盤延遲入市 下半年供應(yīng)增多

　　新政調(diào)控已有兩月，市場觀望氣氛依舊，市場近半樓盤“交白卷”。盡管開發(fā)商以團(tuán)購、等變相降價方式促銷，也無助于市場成交。

　　截至6月28日，數(shù)據(jù)顯示，7月將推出的新盤總量為19個，相對6月環(huán)比下降24%。

　　這是繼6月之后，廣州新盤入市量再次下滑。市場上，開發(fā)商屢屢押后開盤，個盤成交慘淡，堅(jiān)挺的廣州房價是否將現(xiàn)拐點(diǎn)?

　　新貨連續(xù)押后推出

　　“近段時間，不少開發(fā)商說將宣傳軟文推后，或直接打算不出了。”在某網(wǎng)站房源工作的小魏表示。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月，廣州已推出新盤項(xiàng)目總量為25個，環(huán)比下降40%，廣州純新盤住宅項(xiàng)目為14個。而截至6月28日，廣州已公布將在7月推出的新盤總量為19個。據(jù)悉，7月新貨項(xiàng)目主要為郊區(qū)盤，但新貨價格卻依舊堅(jiān)挺。

　　“目前并不是開盤的好時機(jī)，開發(fā)商能選擇押后推貨。”滿堂紅地產(chǎn)研究部主任肖文曉表示，先由于新政策調(diào)控才2個多月，置業(yè)者正在觀望;其次是目前正處于世界杯期間，不是營銷的好時機(jī)。

　　肖文曉認(rèn)為，一般來說，政策調(diào)控的2~3個月內(nèi)，購房者仍會觀望，除非開發(fā)商選擇讓利開盤，不然很難取得好的效果，但新開盤的開發(fā)商是不可能在新盤推出讓利的。

　　他指出，目前開發(fā)商選擇押后開盤對于市場供應(yīng)量也有所影響，從而影響到房價。但“他們不可能無期限的押后開盤，畢竟囤房的成本也很大。

　　經(jīng)緯行研究數(shù)據(jù)顯示，由于開發(fā)商持續(xù)將新貨押后推出，今年下半年廣州市場有將近40個新盤推出，總推貨量為29319套。廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目預(yù)計(jì)在7月以后陸續(xù)推貨，總數(shù)量達(dá)4000余套，成為下半年的供貨主力。

　　經(jīng)緯行研究部朱健認(rèn)為，亞運(yùn)城產(chǎn)品集中推出市場，會對番禺乃至整個廣州樓市產(chǎn)生不小的影響，番禺可能率先掀起降價風(fēng)潮。

　　三季度或迎降價潮

　　“9月份開發(fā)商會出現(xiàn)比較集中的開盤，促銷等方式將會非常明顯。”肖文曉指出。

　　“后市將會出現(xiàn)成交量放大的一個轉(zhuǎn)機(jī)，實(shí)現(xiàn)價穩(wěn)量升的局面。”合富輝煌席市場分析師黎文江認(rèn)為，現(xiàn)在開發(fā)商在等一個好的時機(jī)。他認(rèn)為，廣州樓市價格逐年穩(wěn)步上升，后市樓市價格是不會跌的。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜則有不同的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，7月份樓市成交量將會出現(xiàn)回升，但是必然是以價格換取的成交量。

　　在采訪過程中，多位開發(fā)商表示，對于公司是否采取降價策略，要視市場情況而定。

　　肖文曉認(rèn)為，以往的調(diào)控，開發(fā)商撐得久，降幅也大。在今年的調(diào)控下，降價的時間提早了一些，但是降幅卻不明顯。他認(rèn)為，今年三季度樓市將會出現(xiàn)降價潮。