長沙市天心區(qū)南湖片區(qū)，長沙市繁榮之地，房價也在屢屢攀高。

　　而2009年8月，長沙市政府突然下達征收一項名為“南湖片區(qū)開發(fā)分攤費”的城市基礎(chǔ)設(shè)施費用，要求南湖片區(qū)已購地的房地產(chǎn)企業(yè)，必須按照每畝近200萬元的標準，補繳開發(fā)分攤費。如不繳納者，不不給予辦理正常的開發(fā)手續(xù)，甚至可以由市政府按原地價收回其土地使用權(quán)。

　　此項收費，涉及南湖片區(qū)剩余用地中的1801畝凈用地，涉及金額高達數(shù)十億元。

　　2010年6月28日，本報記者走訪長沙市政府、長沙市財政局進行求證，并獲取了多份政府內(nèi)部會議紀要和相關(guān)文件。長沙市財政局經(jīng)濟建設(shè)處工作人員向記者核實了此事的真實性，并明確指出，2009年財政局的確向市政府提交了一份關(guān)于南湖片區(qū)開發(fā)分攤費的匯報材料，這項開發(fā)分攤費的征收工作，也已經(jīng)由長沙市南湖新城建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司具體負責(zé)征收。

　　一項充滿議的“開發(fā)分攤費”，讓長沙市南湖片區(qū)約667畝的已出讓待開發(fā)土地陷入停滯，并直接加大了開發(fā)企業(yè)的成本負擔(dān)。

　　“據(jù)我了解，強制征收半年多以來，開發(fā)商沒有多少家繳納。”6月28日，一位知情人士向本報記者坦言，長沙房價或因此被推高。

　　政府內(nèi)部“會議紀要”決定征收

　　高達十多億的收費，其依據(jù)是一份市政府的會議紀要。

　　記者經(jīng)多方努力，拿到了一份長沙市人民政府2009年8月27日印發(fā)的2009年45號《會議紀要》。會議紀要表明，2009年8月3日的一次政府工作會議上，研究討論了“南湖片區(qū)開發(fā)分攤費問題”、“省公安廳反恐訓(xùn)練基地配套住房項目報建費問題”、“市城建投資公司興業(yè)銀行5.5億元貸款分配問題”等多項內(nèi)容。其中，對于南湖片區(qū)開發(fā)分攤費問題形成了一致決議：“原則同意按南湖片區(qū)范圍內(nèi)剩余用地中凈用地計算分攤公共基礎(chǔ)設(shè)施成本。如用地單位不愿分攤片區(qū)開發(fā)成本，可以按原地價由市政府收回其土地使用權(quán)。”

　　為了保證開發(fā)分攤費的收取順利，該會議紀要還明確要求，長沙市建委、規(guī)劃局等部門要嚴格把關(guān)，在用地單位沒有交清開發(fā)分攤費之前，不得辦理相關(guān)手續(xù)。

　　“早在2008年，長沙市有了向開發(fā)企業(yè)收取開發(fā)分攤費的想法。2008年發(fā)過內(nèi)部文件，要求天心區(qū)政府和長沙財政局組織擬定南湖片區(qū)開發(fā)分攤費的征收標準。今年的這個決定，是前段工作的匯報和后落實。”長沙市政府一位官員對記者透露說。

　　為了核實此次政府工作會議紀要的真實性，記者也取得了長沙市財政局2009年8月3日在此次會議上的匯報材料。這份名為《關(guān)于南湖片區(qū)開發(fā)分攤費有關(guān)情況的匯報》文件，明確指出，南湖片區(qū)土地總面積為5457畝，目前已出讓開發(fā)1909.2畝。在剩余的3127.8畝中，已出讓待開發(fā)土地面積為667畝，未出讓2460.8畝。而按照湖南楚天資產(chǎn)評估有限公司進行的評估數(shù)字，整個南湖片區(qū)開發(fā)建設(shè)的公共基礎(chǔ)設(shè)施成本為436998萬元，但南湖片區(qū)內(nèi)的開發(fā)項目預(yù)計應(yīng)繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費約為83201萬元，與43億的總數(shù)字尚有353796萬元的資金缺口。

　　問題出于此處。為了彌補資金缺口，財政局的報告中提出，對片區(qū)內(nèi)土地開發(fā)項目收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

　　對此，財政局提出了3種方案，一是按照南湖剩余的3127.8畝的用地進行平均分攤，每畝約為113.14萬元，每平方米折合1696.29元；二是按南湖剩余用地總的凈用地1801畝進行分攤，每畝約為196.4萬元，每平方米折合2945.2元；三是按照南湖規(guī)劃開發(fā)總建筑面積來分攤。

　　對此，2009年8月3日的政府工作會議的結(jié)論是，“按照剩余用地中的凈用地計算分攤”，按此方案，每畝土地需分攤196.4萬元的公共基礎(chǔ)設(shè)施成本。

　　每畝征收近200萬元

　　2009年9月，按照此前的會議決定，南湖片區(qū)的土地開發(fā)分攤費征收工作正式啟動，由長沙市南湖新城建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司具體負責(zé)。

　　而這個“長沙市南湖新城建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司”，是長沙房地產(chǎn)業(yè)界習(xí)慣俗稱的“市南湖公司”，它是長沙南湖片區(qū)的投融資主體，獨立承擔(dān)了南湖片區(qū)及政府指定的其他項目的建設(shè)開發(fā)和土地一級整理工作。

　　在記者獲取的市南湖公司2009年9月11日發(fā)給長沙市規(guī)劃管理局的《工作聯(lián)系函》中，明確寫有“南湖片區(qū)開發(fā)分攤費的收取，由我司與用地單位簽訂收取協(xié)議。按照市財政局上報的材料，具體征收的標準按凈用地收取196.4萬元/畝執(zhí)行。”除此之外，這份工作聯(lián)系函還直接寫明：“南湖片區(qū)范圍內(nèi)剩余未開發(fā)的經(jīng)營性建設(shè)用地，都需收取片區(qū)開發(fā)分攤費，在沒有交清開發(fā)分攤費之前，不得辦理相關(guān)手續(xù)。”在此項開發(fā)分攤費征收方案出臺之后，南湖片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)陷入一片混亂。

　　一位南湖房地產(chǎn)人士向記者透露，市政府規(guī)定的征收范圍是“剩余用地中的凈用地”，也包括了此前已經(jīng)按照正常招拍掛流程購買667畝土地的開發(fā)商，這部分被涉及的開發(fā)商，大約在16家左右。

　　“實際上，受該項政策影響的，是目前已經(jīng)出讓待開發(fā)的667畝土地。他們是按照此前的價格正常購買土地的，現(xiàn)在如果按照市政府的征收方案，一下子每畝要多交200萬元，這667畝地的開發(fā)分攤費總額將高達12億元。這將大大增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，也打亂了企業(yè)的整個開發(fā)計劃。”

　　“也有開發(fā)商出于某種原因，主動與政府協(xié)商是否可以象征性的繳納每畝幾萬元的費用，但都沒有結(jié)果。目前，南湖新城的這667畝土地開發(fā)已全面停顧，亂得一鍋粥一樣。”這位知情人士不斷地搖頭。

　　過度依賴土地收入的財政制度，使得一些地方政府出現(xiàn)了類似于“開發(fā)分攤費”等具有自創(chuàng)色彩的收費名目，然而，這種做法卻是疑點多多。

　　北京隆安律師事務(wù)所尹富強律師認為，在出讓土地以后再加收的公共基礎(chǔ)設(shè)施資金，即簽訂協(xié)議出讓土地以后又強制加收費用，這是沒有法律依據(jù)的。

　　“從獲得的信息來看，開發(fā)分攤費屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施資金的一部分，而公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一般由政府承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，有當(dāng)政府財力不夠的情況下，可以引入民營資金，并可在土地拍賣時以成本算入，不能事后向開發(fā)企業(yè)強行收取。”尹富強說。

　　此外，市政府收取開發(fā)分攤費的這一事件，應(yīng)該屬于行政征收行為，而行政征收行為必須國家的法律或者行政法規(guī)才有資格進行規(guī)定，政府工作會議紀要文件的法律效力并不夠。而針對已經(jīng)出讓的土地附加新的開發(fā)分攤費，對補繳費用用地單位不予辦理手續(xù)甚至原價收回土地使用權(quán)的規(guī)定，其合法性也頗受質(zhì)疑。

　　讓業(yè)界感到擔(dān)憂的是，繼南湖片區(qū)之后，長沙已經(jīng)規(guī)劃并著手開發(fā)濱江新城，而濱江新城的開發(fā)模板正是南湖片區(qū)，在這次政府工作會議紀要中，也明確提出，“濱江新城等片區(qū)范圍內(nèi)的開發(fā)分攤費計算成本，可以采用南湖片區(qū)同樣的方式進行。”