“樓市將進行二波調(diào)控”正從傳言變?yōu)楝F(xiàn)實。

相關(guān)部委已經(jīng)開始積準備新的房地產(chǎn)調(diào)控政策,以配合可能推出的房地產(chǎn)新調(diào)控政策。一位知情人士稱,樓市新調(diào)控政策將在三季度發(fā)出,四季度看到效果。

一位曾參加過住建部組織的“國十條落實情況座談會”的央企有關(guān)負責人表示,中央層面認為“新國十條”調(diào)控效果已經(jīng)初步顯現(xiàn),需要進一步加強落實工作。

本報記者了解到,住建部、國土資源部等均在積研究進一步落實“新國十條”的措施。山東、廈門、天津、寧波等地近期出臺了落實“新國十條”的地方政策。

上述知情人士說,新一輪房地產(chǎn)調(diào)控要結(jié)合現(xiàn)有的政策和取得的效果、面臨的問題,堅持政策連續(xù)性,以強調(diào)落實“新國十條”政策為主。

量跌價滯不會維持太久

7月3-4日,國土資源部部長徐紹史在全國國土資源廳局長會議上表示,目前房地產(chǎn)調(diào)控導致市場量跌價滯,這種情況不會維持太久,繼續(xù)調(diào)控下去,會出現(xiàn)量價齊跌的情況。

徐紹史表示,下半年國土資源工作的重要內(nèi)容之一,是積參與房地產(chǎn)調(diào)控。

徐紹史提出了國土部門繼續(xù)參加房地產(chǎn)調(diào)控的三方面內(nèi)容:

一是嚴格供地計劃執(zhí)行,保證70%的土地供應給政策性住房和中小套型商品房。

二是嚴查房地產(chǎn)開發(fā)商囤地,目前約有一半的閑置土地是由于地方政府原因造成的,國土資源部正在對這個問題進行梳理,將出臺新的政策,解決這個問題。

三是嚴格土地出讓新合同的執(zhí)行問題,開發(fā)商在土地出讓新合同當中,與政府約定了開竣工日期,國土部將依據(jù)土地出讓新合同對房地產(chǎn)項目進行檢查。

國土資源部總規(guī)劃師胡存智日前對本報記者表示,房地產(chǎn)用地土地出讓保證金比例將從20%,提高到30%。

國土資源部提出的新政策,或可視為二波樓市調(diào)控政策的方向。

不過,中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強對本報記者表示,樓市二波調(diào)控并非意味著要出臺很多新政策,“新國十條”已經(jīng)是對癥下藥的政策了。是“新國十條”當中有很多具體政策執(zhí)行不到位,有的地方政府甚至沒有出臺實施細則。

前述知情人士說,前不久國務院召開的經(jīng)濟形勢分析會議上,部分央企房地產(chǎn)企業(yè)代表再度被問政。

“中央對房價問題和房地產(chǎn)投資問題十分關(guān)注。”上述知情人士稱,新一輪房地產(chǎn)調(diào)控是基于幾個方面考慮的:其一是“新國十條”政策初見成效,需要強調(diào)進一步執(zhí)行,才能見到效果;其二是北京等一線城市房價沒有出現(xiàn)明顯下降,離“新國十條”調(diào)控預期目標有差。

與此同時,2010年1-5月份,房地產(chǎn)投資13917億元,同比增長38.2%。5月當月房地產(chǎn)投資完成3985億元,同比增長19.4%。

這一方面說明全國固定資產(chǎn)投資尚未受到房地產(chǎn)調(diào)控影響而出現(xiàn)投資下降,進而影響經(jīng)濟增長;另一方面也說明房地產(chǎn)月投資規(guī)模在迅速下降,中央如果不能抓緊時間穩(wěn)定市場預期,打破政府和開發(fā)商博弈的僵局,則中央政府難免在房地產(chǎn)調(diào)控當中陷入被動。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生日前在一個房地產(chǎn)論壇上表示,房地產(chǎn)企業(yè)受調(diào)控影響,在今年3月份資金充裕度從1︰1.67下降到了1︰1.42,隨著調(diào)控政策,尤其是信貸政策步步緊逼,開發(fā)商資金鏈已經(jīng)受到威脅。

每次房地產(chǎn)調(diào)控都是一場“角力”——政府強力緊縮政策與開發(fā)商的抗調(diào)控性之間的對抗。而如今,中央政府顯然認為是“加一把柴火”的時候了。

徐紹史在上述全國國土資源廳局長會議上要求,各地國土部門負責人要做好積參與新房地產(chǎn)調(diào)控的準備。

調(diào)控指向隱藏的金融風險

記者了解到,對于“二波房地產(chǎn)調(diào)控”的說法,雖然始終沒有實質(zhì)政策佐證,但是中央有關(guān)部委和地方政府,近期頻頻出臺落實“新國十條”和穩(wěn)定本地房地產(chǎn)市場的文件。

徐紹史表示,土地供應政策要創(chuàng)新機制,不再局限于從滿足需求的方面進行調(diào)控,要從供需雙方進行差別化的土地、信貸政策調(diào)控。

這是土地政策繼年初由“保增長”轉(zhuǎn)向“有保有壓”之后的又一次“變調(diào)”。

除了國土資源部以外,記者了解到,住建部也在積摸底調(diào)研房地產(chǎn)市場情況,加快地方房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)和預警系統(tǒng)的建設。

國家稅務總局正在加緊督促各地落實土地增值稅清算問題,除了調(diào)高預征點以外,也更強調(diào)各地提出土地增值稅清算的落實日程和落實手段。

陳國強分析說,如果“新國十條”能得到全面落實,房地產(chǎn)市場將會有很大變化。而目前,部分地方政府,尤其地市級政府仍然處在“新國十條”的觀望階段。

安徽省發(fā)改委一份月度分析報告指出,雖然5月份本省房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)仍有較高的增幅,但是當月房屋銷售額增速大幅度下降,下半年房地產(chǎn)投資和銷售情況不樂觀。

上述安徽省發(fā)改委數(shù)據(jù)指出,1-5月份,安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達32.2%,除基數(shù)外,主要是去年結(jié)轉(zhuǎn)過來的施工規(guī)模較大,土地開發(fā)規(guī)模較大,國家政策對二、三線城市房地產(chǎn)的影響較為滯后等,還有是今年以來安徽省繼續(xù)加大廉租房和棚戶區(qū)改造等保障性住房建設力度,對房地產(chǎn)開發(fā)投資有促進作用。

盡管如此,地方政府頂不住中央壓力的勢頭卻已經(jīng)很明顯。

近期,寧波出臺“二十一條”和福建省穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展的“六點意見”中,均提出了外地人購房限制政策和二套房貸政策。山東省也于近日出臺了“意見”,落實“新國十條”。

聶梅生表示,本輪房地產(chǎn)調(diào)控不是沖房價來的,還是沖房地產(chǎn)市場背后蘊藏的金融等風險而來的,調(diào)控絕不會無功而返。