“史上嚴厲調(diào)控”未滿百日，市場傳言“被放松”，多少市場人士因此擔(dān)心其可能成為“短命調(diào)控”。在三部委連續(xù)表態(tài)調(diào)控仍將繼續(xù)后，市場終重歸平靜。而在“放松”傳言之前，市場還曾經(jīng)歷過一次因國土資源部部長徐紹史的一番講話而被“二次調(diào)控將至”的傳言沖擊。

　　在這些傳言出來之后，有多少人真正去衡量過新“國十條”出臺至今的市場成效到底如何?如果沒有調(diào)控成效的調(diào)查結(jié)果，又何來放松以及二次調(diào)控之說?任何政策，都有其在市場中逐漸發(fā)酵，再真正發(fā)揮作用的過程，調(diào)控不足百日，從各路記者反饋的信息來看，成效才剛剛顯現(xiàn)，調(diào)控仍任重道遠。

　　同時還需要點明的是，房價下跌并不能成為衡量調(diào)控是否成功的標準。如果從房地產(chǎn)成為“資金黑洞”并直接影響實體經(jīng)濟投資的實際看，調(diào)控的目標應(yīng)該是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，而非使房價下跌。

　　一線城市房價下跌被指“假摔”

　　調(diào)控仍任重道遠

　　當(dāng)市場深度博弈遭遇強勢利益群體，各種不同的聲音注定將再次激烈碰撞。自4月中旬中央出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政至今，房價運行正在進入市場的關(guān)鍵節(jié)點。與此前的歷次調(diào)控遭遇似乎并無太多不同，關(guān)于樓市調(diào)控政策是加壓還是退出的議再起。

　　新華社7月14日撰文甚至直接指出：“從歷年對樓市調(diào)控的過程看，包括地方政府、銀行、開發(fā)商在內(nèi)的多種強勢利益相關(guān)群體的影響也不可小視。”

　　房價17個月來環(huán)比次下降

　　在金六福投資樓盤售樓處的現(xiàn)場，《財經(jīng)日報》記者看到的景象十分冷清，一整天也沒有一個看房者出現(xiàn)。這并不是一個樓盤的個別現(xiàn)象，而是北京樓市普遍低迷的寫照。北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，進入6月以后，北京樓市銷售量幾近“冰點”。

　　上海樓市價格已經(jīng)開始松動。上海佑威房地產(chǎn)研究提供的數(shù)據(jù)顯示，6月份上海商品住宅成交面積42萬平方米，成交套數(shù)3428套，表現(xiàn)雖然略有回暖，但成交量仍然處于歷史低谷時期。

　　與此同時，從上半年的上海商品住宅成交情況來看，357萬平方米的“業(yè)績”，屬于5年來低水準，及2009年上半年的66%比重。與此相呼應(yīng)的是，6月份上海商品住宅成交均價終于跌破20000元/平方米大關(guān)，環(huán)比下跌14.19%后至19168元/平方米，回歸至2009年底水平。

　　廣深樓市對政策的反應(yīng)則更加靈敏。從價格走勢來看，深圳一手房均價整體上自樓市新政頒布的17周(4月26日至5月2日)已經(jīng)開始逐漸下跌。相比17周的每平方米25846元的均價，24周(6月14日至20日)深圳一手房均價下降幅度已經(jīng)達到42.9%;而廣州市國土房管局日前披露的數(shù)據(jù)顯示，6月十區(qū)新建商品房的網(wǎng)簽均價創(chuàng)下了2010年度的低位，為11700元/平方米，同比上升11.6%，環(huán)比下降9.2%。

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅比5月縮小1個百分點，環(huán)比下降0.1%，這也是房價17個月來環(huán)比次下降。

　　在70個大中城市中，包括北京、上海、深圳、廣州四個一線城市在內(nèi)，房價出現(xiàn)下跌的城市已經(jīng)波及到28個。其中深圳房價從數(shù)據(jù)上來看下降相對明顯，6月份深圳新建商品住宅銷售均價為每平方米16978元，同比上漲19.59%，環(huán)比下降13.6%，比年初下跌了22%。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一在接受本報采訪時認為，調(diào)控政策在短期內(nèi)已初見成效，別是從遏制部分城市房價快速上漲的角度看，效果明顯，而這次宏觀調(diào)控起作用的主要還是信貸政策。

　　除了房價和成交量外，樓市成交結(jié)構(gòu)也在發(fā)生深度變化。戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮表示，經(jīng)過宏觀調(diào)控后，市場上一些豪宅產(chǎn)品出現(xiàn)滯銷，但中低價位和中小戶型的樓盤，還是有“日光盤”出現(xiàn)。而未來，市場上的供貨結(jié)構(gòu)也會逐步調(diào)整，以中小戶型的產(chǎn)品為主。

　　事實上，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，6月份全國主要城市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)了變化，90平方米以下的普通住宅占總體房源的比重達到66%，高于5月份41%的水平。

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　調(diào)控壓力依然難減

　　即便如此，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控壓力依然不減，高房價問題依然懸而未決。以北京為例，今年1月至5月，四環(huán)路以內(nèi)的價格每平方米漲到34620元，而六環(huán)路以外的新房單價也超過萬元，達到11748元/平方米，北京樓市6月銷售項目成交均價相比5月銷售項目的均價甚至出現(xiàn)輕微的上漲。

　　由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的結(jié)構(gòu)性變化，目前房價下跌在很大程度上存在“假摔”之嫌。以廣州為例，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的變化，并不能說明廣州的房價出現(xiàn)了明顯下滑，因為簽約均價下降，主要緣于銷售結(jié)構(gòu)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，中小戶型和低價房銷售增多直接拉低全市成交均價。

　　尤其是深圳，年初全市的房產(chǎn)均價為每平方米2.3萬元，而新出來的6月份數(shù)據(jù)已下滑至1.7萬元。但深圳房地產(chǎn)研究副主任鋒在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時坦言，深圳、上海等一線城市的房地產(chǎn)價猛漲導(dǎo)致泡沫成分很大，新政策已經(jīng)讓一線城市房價開始縮水，“但是目前1.7萬元/平方米的房產(chǎn)均價對于普通市民來說還是昂貴。目前的房產(chǎn)調(diào)整還在繼續(xù)，按照2007年房產(chǎn)調(diào)控至1萬元/平方米左右而言，目前的價格還有下調(diào)的空間。”

　　更重要的是，局部地區(qū)樓市依然“高燒不退”。6月，70個大中城市中有49個城市新建住宅價格環(huán)比持平或保持上漲，其中上漲城市均為二、三線城市;有39個城市的二手住宅價格環(huán)比持平或上漲。而6月份70個大中城市的房價同比上漲11.4%，去年6月房價在救市的效應(yīng)下，已出現(xiàn)量價齊漲的局面，而今年同比仍增長，說明調(diào)控依然任重道遠。

　　在實體經(jīng)濟曲折復(fù)蘇的背景下，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的議也再次響起。新華社撰文稱，一些地方政府已經(jīng)對樓市調(diào)控可能造成地方財政收入被“牽累”等表示了擔(dān)心，而鋼鐵及鐵礦石銷量和價格的下跌，也讓人們看到了房地產(chǎn)業(yè)拖累實體經(jīng)濟的隱憂。

　　遠洋地產(chǎn)董事局主席李明在接受本報采訪時也表示：“這次調(diào)控是很有成效的，效果也非常明顯，因此我不認為會有新的政策出臺，現(xiàn)有的政策也沒有退出的必要，還是需要給市場正常的反應(yīng)時間。”

　　北京科技大學(xué)教授趙曉在接受本報采訪時甚至表示，這次房地產(chǎn)調(diào)控是徹底的調(diào)控，而且將從調(diào)控進入到調(diào)理，“以前十年九控，每次都是失敗的，但是這次調(diào)控很多的信息顯示將繼續(xù)下去，相信這次房地產(chǎn)暴利的太陽下山之后將不會再升起。”

　　政府有足夠底氣堅持調(diào)控

　　日前國家三部委聯(lián)合發(fā)出通知，要求二套房信貸政策“認房認貸認調(diào)查”。“三認”標準明確無誤地昭示天下，房地產(chǎn)緊縮政策繼續(xù)執(zhí)行，不存在政策放松的情況。

　　其實政府有足夠的底氣堅持當(dāng)前的調(diào)控措施。剛剛出爐的6月份產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)表明我國樓市整體上比較健康，連一向?qū)φ{(diào)控政策持懷疑態(tài)度的任志強也不得不承認，房地產(chǎn)調(diào)控并沒有影響實體經(jīng)濟的運行，調(diào)控短期內(nèi)不會放松。

　　那么為什么市場上會出現(xiàn)政策放松的傳言或者輿論導(dǎo)向呢?這恐怕還是與我國歷次房地產(chǎn)政策的點有著密切的關(guān)系。從2002年開始的房地產(chǎn)調(diào)控，一直以來給業(yè)界的印象是短期化，政策的執(zhí)行和終止與市場的走勢密切相關(guān)。更加確切地講是與房地產(chǎn)價格緊密相連。對政策調(diào)控效果的評判也一度以房地產(chǎn)價格是否下跌為標準。

　　實際上，房地產(chǎn)價格的概念相當(dāng)寬泛，有成交均價與同質(zhì)價格的區(qū)別，也有全國價格與區(qū)域價格的區(qū)別;有商品房價格與保障房價格的區(qū)別，也有租賃價格與銷售價格的區(qū)別。房價是一個多層次、分結(jié)構(gòu)的市場概念，如果以某一個片面的價格指標走向作為房地產(chǎn)調(diào)控是否執(zhí)行的標準，很容易產(chǎn)生決策的偏頗，從而危害市場的健康穩(wěn)定。

　　因此，當(dāng)前和今后一段時期，房地產(chǎn)價格是政府監(jiān)測調(diào)控效果的一個指標，但絕不是起決定性作用的指標。除價格外，政府更應(yīng)關(guān)注的是房地產(chǎn)的成交量變化、供應(yīng)量變化、保障房供應(yīng)量占比、房價收入比、房屋租售比、住房工租比等綜合性指標。把這些指標綜合起來，并且分區(qū)域、分結(jié)構(gòu)地分析衡量，可以反映房地產(chǎn)市場是否健康穩(wěn)定。

　　對于本輪房地產(chǎn)調(diào)控的效果，現(xiàn)在下結(jié)論還為時尚早，但作為過程中的一種審視，筆者認為到目前為止以二套房信貸為標志的緊縮性政策是非常有必要的。政策有效限制和打擊了投資、投機需求對住房市場的沖擊，并且在有效引導(dǎo)這些投資資金流向商業(yè)、辦公地產(chǎn)領(lǐng)域。實現(xiàn)了房地產(chǎn)消費投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。雖然一線城市近兩個月成交量大幅度下降，但從全國的角度看，成交量依然保持健康的發(fā)展態(tài)勢，二、三線城市成交量上升明顯，這同樣是全國房地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。這種變化也契合了筆者此前的判斷，一線城市房地產(chǎn)的發(fā)展有階段性調(diào)整的態(tài)勢，二、三線城市將迎來市場的快速增長期。

　　如果說當(dāng)前緊縮性調(diào)控政策的效果正在顯現(xiàn)，那么把眼光放長遠一些，國家正在著力推進的住房保障制度則要發(fā)揮更加積和長久的調(diào)控作用。一個重要的事實是，目前各地正在緊鑼密鼓地制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃，筆者有幸參與了幾個城市的規(guī)劃編制，這些規(guī)劃中無一例外都將住房保障列為“十二五”期間政府的重要工作之一。規(guī)劃也大都將“保障房及中小套型普通住房用地占新增建設(shè)用地70%以上”列為規(guī)劃目標。這表明無論是中央政府還是地方政府，在未來幾年內(nèi)，都會大力推進住房保障工作，這將深刻改變房地產(chǎn)業(yè)的運行模式和政府調(diào)控方式。

　　以二套房政策為代表的緊縮政策可能還會持續(xù)一段時間，但終究會退出歷史舞臺，因為保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)上來之后，住房民生問題將迎刃而解，緊縮政策對市場化商品房的壓制顯得沒有必要。投資資金也將更加理性地看待住房投資。