國家統(tǒng)計(jì)局10日公布的數(shù)據(jù)顯示，全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1%;環(huán)比與6月持平。武漢7月份房價(jià)也與6月持平，一年多來房價(jià)增幅終于開始顯著下降。在經(jīng)歷了暴漲和調(diào)控的上半年后，上市房企中報(bào)已亮相，業(yè)績大增，但存活壓力巨大，降價(jià)壓力突出。表現(xiàn)在市場上，大房企定價(jià)更為親民，而少數(shù)小房企反而蠢蠢欲動欲提價(jià)。

　　圖為：萬科·圓方樓盤(資料圖片)

　　圖為：萬科·圓方樓盤(資料圖片)

　　大房企多個(gè)項(xiàng)目價(jià)格走低

　　日前，金地集團(tuán)旗下的格林春岸、西岸故事正在熱賣。一些購房者發(fā)現(xiàn)，格林春岸推出價(jià)精裝房源，5200元/平方米。此前，毛坯房價(jià)格5200元/平方米，曾使得該樓盤出現(xiàn)少有的場面。其位于南湖的西岸故事樓盤，均價(jià)7000元/平方米，6300元/平方米，也吸引了不少剛需族入手。

　　同樣采取這樣定價(jià)策略的是萬科。本月初，萬科新項(xiàng)目紅郡以8100元/平方米的住宅價(jià)格推出，開盤當(dāng)日銷售達(dá)九成。8100元/平方米的開盤均價(jià)，可謂“低價(jià)入市”。“按此前市場預(yù)計(jì)，別墅至少賣到14000—15000元/平方米，普通住宅賣到8500—9000元/平方米以上才能達(dá)到萬科對于利潤的要求。”業(yè)內(nèi)人士分析，畢竟當(dāng)時(shí)拿紅郡地塊時(shí)，樓面地價(jià)已經(jīng)接近3000元/平方米。

　　同樣采取低價(jià)策略的還有保利。保利心語、保利海上五月花等多個(gè)項(xiàng)目，在新政出臺后，頻頻以低總價(jià)亮相，促銷對象主打剛需和年輕客戶。武昌大盤復(fù)地東湖國際近期推出的中小戶型以10000元/平方米均價(jià)開盤。而之前一年里，該樓盤低價(jià)12000元/平方米，回調(diào)幅度超過1000元/平方米。200余套開盤當(dāng)天賣出90%以上。

　　日前，傳統(tǒng)地產(chǎn)四大龍頭企業(yè)“萬保招金”的中報(bào)全部亮相，業(yè)績普遍大增。如萬科今年上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤28.1億元，同比增長11.4%;保利地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤16.27億元，同比增16.5%;招商地產(chǎn)上半年凈利潤10.5億元，同比增長116%;金地集團(tuán)上半年凈利潤達(dá)12.27億元，同比增327.02%。

　　不過，如果考慮到結(jié)轉(zhuǎn)滯后的因素，這樣的數(shù)字難以反映企業(yè)在今年調(diào)控后的真實(shí)狀況。以金地為例，其上半年銷售面積48.29萬平方米，銷售金額53.76億元，分別較上年同期減少43%和37%，完成了全年銷售目標(biāo)的四分之一左右。其他三家在上半年也沒有完成全年目標(biāo)的一半。

　　從房企中報(bào)來看，在調(diào)控前及時(shí)調(diào)整策略的房企，取得了較好的效果。因?yàn)橐痪€城市受調(diào)控影響大，布點(diǎn)主要集中于一線城市的房企，受影響也大。而二三線城市受調(diào)控影響較小。以恒大為例，其在二三線城市地產(chǎn)布局暗合政策調(diào)控方向，同時(shí)采取了靈活的銷售策略，取得了較好的效果。7月份實(shí)現(xiàn)單月合約銷售額50.8億元，取得了銷售面積與銷售額環(huán)比雙漲的成績。

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小房企硬挺居多

　　漢口常青路一個(gè)樓盤，5月開盤時(shí)均價(jià)7400元/平方米，如今均價(jià)達(dá)到了9000元/平方米;后湖一個(gè)樓盤，上半年開盤價(jià)格6500元/平方米，現(xiàn)在均價(jià)接近8000元/平方米。一些樓盤面臨附近缺乏同類樓盤供應(yīng)，即使遭遇銷售淡季，也有底氣提價(jià)。這讓不少購房者更加堅(jiān)定了觀望的信心。

　　還有一些樓盤準(zhǔn)備挺過淡季。

　　漢口市區(qū)一個(gè)樓盤，一直在推遲開盤時(shí)間，其效果也不佳。但是銷售人員介紹，之前確定的近15000元/平方米的單價(jià)不會變，因?yàn)殚_發(fā)商下半年沒有其他項(xiàng)目上市，降價(jià)壓力不大。

　　記者發(fā)現(xiàn)，此類樓盤都是享受了去年的瘋狂收獲，但是沒有太多的土地和在建項(xiàng)目的壓力，所以降價(jià)也沒有動力。

　　存貨多的企業(yè)日子難熬

　　降不降價(jià)?在經(jīng)歷了3個(gè)多月的政策消化期后，各個(gè)房企之間已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的分化。降價(jià)策略不止跟市場行情相關(guān)，也跟房企去年以來的經(jīng)營狀況和拿地策略相關(guān)。

　　2008年一年，各個(gè)房企土地儲備很少，經(jīng)歷了2009年上半年的后，眾多房企開始大手筆拿地。以武漢為例，去年下半年賣地總額超過2007年全年。瘋狂地拿地也使得企業(yè)的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額全部變成負(fù)數(shù)。

　　網(wǎng)易財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，幾大上市房企今年上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為負(fù)數(shù)。

　　此外，企業(yè)的存貨也都在大量增加。上半年龍頭放棄存貨比去年期末少增加了10%以上。

　　業(yè)內(nèi)人士說，今年下半年，商品房新盤將迎來供應(yīng)高峰，房企降價(jià)壓力陡然加大。如果屆時(shí)成交量仍未大幅恢復(fù)，則供大于求的局面將對房價(jià)形成實(shí)質(zhì)性的下調(diào)壓力。

　　萬科董事長石近日難得地談到了房價(jià)。他表示，熱點(diǎn)城市的房價(jià)有回調(diào)空間，開發(fā)商應(yīng)該順應(yīng)市場趨勢合理定價(jià)，不要去賭政策。石指出，由于2009年房地產(chǎn)業(yè)的突然爆發(fā)，全國所有的房地產(chǎn)企業(yè)大量進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，這些企業(yè)推盤時(shí)間大多集中在今年9、10、11月份。這種情況下，房源大量增加，熱點(diǎn)城市的房價(jià)還一直堅(jiān)挺下去是不現(xiàn)實(shí)的。