【策劃人語】 現(xiàn)在每個(gè)房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)都可能成為全民討論運(yùn)動(dòng)。房價(jià)到底假摔了沒有、空置率是不是虛高都會(huì)引發(fā)一場鋪天蓋地的口水仗。一位地產(chǎn)大佬日前稱，“中國不是沒有剛性需求，如果沒有剛性需求不會(huì)有人罵房價(jià)高了，大蒜價(jià)格高不是所有人都罵，因?yàn)橛腥瞬怀源笏?，但房價(jià)不管高低都有人罵，說明還是有這種剛性需求。”剛性需求的高低關(guān)系著調(diào)控政策的力度和取向。我們發(fā)現(xiàn)，說到空置率還有幾種概念可以討論，可究竟什么是住房剛性需求似乎連個(gè)統(tǒng)一而準(zhǔn)確的定義都沒有。

　　大剛需 “被投資”一手造

　　地產(chǎn)新政執(zhí)行“百天”以來，雖然房價(jià)表現(xiàn)糾結(jié)，趨勢(shì)卻是向下的。8月初，一些媒體報(bào)道：很多城市剛性需求再度進(jìn)場，少數(shù)城市的二手房在7月底的銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)量價(jià)齊升的情況。比如北京市的許多二手房售價(jià)高于附近剛剛開盤的一手房；深圳7月二手房成交量則整體呈現(xiàn)向上態(tài)勢(shì)；哈爾濱則出現(xiàn)二手房價(jià)格上漲。是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的利益集團(tuán)糾結(jié)在一起搗鬼，還是真有所謂的剛性需求在抄底？

　　任志強(qiáng)說，房地產(chǎn)市場的剛需是客觀存在，任何時(shí)候都有。但有一點(diǎn)任總沒有說：剛需與價(jià)格預(yù)期是成正比的，即，當(dāng)市場預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格還要持續(xù)走低時(shí)，再剛性的需求也會(huì)等，相反，當(dāng)市場預(yù)期房價(jià)還要大漲時(shí)，沒有剛性需求的人也會(huì)加入購房大軍。而按任總近的說法，今年三四季度房價(jià)還會(huì)下跌，甚至明年上半年都會(huì)下跌。連房市死多頭任總都預(yù)期房價(jià)會(huì)跌，剛需怎么可能提前釋放？再看北京上海等大城市的銷售記錄，除去兩限房，新開樓盤寥寥無幾，二手房的銷售數(shù)字仍然低于一手房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)差于往年水平。沒有銷售量支撐，所謂7月下旬剛需助推房價(jià)反彈是莫須有的。

　　地價(jià)數(shù)據(jù)也能夠證明我的判斷。一般來說，房價(jià)上漲，地價(jià)會(huì)先于房價(jià)上漲，而新的數(shù)據(jù)說明，北京上海等大城市，地價(jià)還在大幅下跌之中，比如北京，二季度地價(jià)下跌26%，7月的地價(jià)進(jìn)一步下跌，有的地塊下跌了50%以上。地價(jià)跌了這么多，說明住宅市場需求很冷，所謂“剛需”很可能是“造出來”的。

　　我相信房地產(chǎn)市場的剛需是客觀存在、永遠(yuǎn)存在。我在新著《保衛(wèi)人民幣》中，曾對(duì)房地產(chǎn)市場的正常需求按比例和急切程度排了隊(duì)，對(duì)很多具有較強(qiáng)流動(dòng)性(人口)的超級(jí)大城市而言，目前80%的城鎮(zhèn)常住居民已經(jīng)有自住房，剩余20%是租房或非產(chǎn)權(quán)房。但如北京，流動(dòng)人口太多，相當(dāng)大的一批外來居民能租房。這批人都想買房，但絕大部分買不起，不可能奢望買房。測算需求要實(shí)事求是：不要有需求，也要差不多買得起。一些需求是剛性較大的，比如結(jié)婚需求，它大約占等待買房排行的位(大約占40%)；排在二位的是改善性住房需求(大約占25%)，這部分人是彈性的，價(jià)格符合預(yù)期可能形成剛性，高于預(yù)期，則會(huì)按兵不動(dòng)；然后是外來人口中有實(shí)力的購房者(大約占15%)，這部分人在超級(jí)大城市中表現(xiàn)得剛性很大，因?yàn)樗麄兠闇?zhǔn)的不是大城市的住房和生活質(zhì)量，還有很大的額外考慮。一般來說，要房價(jià)基本穩(wěn)定，這部分人一定會(huì)沖在前頭，甚至比本地人購買力更旺盛；其次是兼顧改善與投資的需求者群體(大約占20%)，這部分人手中有一部分錢，具有改善住房的條件，但并非一定買房，還要看房價(jià)預(yù)期，尤其是中長期預(yù)期；當(dāng)然，也有介于投資與投機(jī)之間的人(它們占10%左右)，即買房子基本不住，是為了賣而買，套住了先拿著，拿久了，可能扛不住，因?yàn)殄X是借的。后兩部分購房者是所謂“空置房”的所有者。

　　必須強(qiáng)調(diào)，以上測算是估算，而且該比例會(huì)隨著市場變化而變化。比如，2010年二季度以后，外來人口在北京買房限制增加，投機(jī)者都靠邊觀望，希望改善住房條件的購房者也不急了，唯有結(jié)婚被認(rèn)定為“剛需”，而且這種剛性需求也是不得不出手。其實(shí)在我看，結(jié)婚也未必真的剛性，如果大家相信任總的話，今后幾個(gè)月房價(jià)還要跌，暫時(shí)租房子結(jié)婚為什么不行。這是為什么今年二季度以來租房市場的原因。

　　房地產(chǎn)亂象年年翻烙餅，未來可能更亂。為什么？在理論上，一直說不清住宅的性質(zhì)：是消費(fèi)品還是投資品？許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家一口咬定住房是消費(fèi)品，因此必須像糧食蔬菜那樣被嚴(yán)格監(jiān)管，價(jià)格漲跌幅不能被(貨幣)流動(dòng)性所左右。也是說，即使M2增長了30%，房價(jià)也不能漲；但大多數(shù)老百姓則不管經(jīng)濟(jì)學(xué)家怎么說，看著物價(jià)連年漲，錢在銀行存著卻年年賠。除了房子，基本是買什么什么賠。想一想房子的使用價(jià)值不會(huì)“折舊”得這么快，再想一想過去十年雖然房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了無數(shù)次風(fēng)風(fēng)雨雨，但房價(jià)整體上行趨勢(shì)不變。你讓老百姓怎么選擇？！于是有人士說：流動(dòng)性泛濫才是房價(jià)持續(xù)上漲的真正禍根，物價(jià)飛漲預(yù)期下的房價(jià)怎么可能不漲。想一想中國的M2每年平均增長15%以上，2009年差一點(diǎn)奔30%去了，貨幣這么多，房價(jià)怎么可能不漲。于是有經(jīng)濟(jì)學(xué)家又說，貨幣雖多，物價(jià)沒怎么漲呀！若不是房地產(chǎn)市場吸收了如此巨大的流動(dòng)性，這么多的貨幣發(fā)行怎么可能不沖擊實(shí)體經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)品市場。沒有了房地產(chǎn)市場和股市，不知道有多少商品要如大蒜、綠豆、中藥一樣暴漲。

　　所謂剛需其實(shí)是被物價(jià)上漲的預(yù)期催的。要物價(jià)上漲的預(yù)期在，房地產(chǎn)市場的剛需一定會(huì)大幅度增長，各種需求都會(huì)成為剛需，沒有需求的，也會(huì)被迫投資。因此，中國房地產(chǎn)市場的大剛需實(shí)際是“被投資”需求——被迫投資。