與當前熱議的房價、空置率相同，剛性需求和房屋自有率也是討論房地產(chǎn)市場避不開的話題。剛性需求本應(yīng)是支撐樓市的主力軍。然而在房價過快上漲的喧囂中，剛性需求經(jīng)常被淹沒在投資或投機性需求之中。剛需“奶酪”究竟能支撐樓市走多遠？中國住房自有率究竟有多高？

　　此話題，中國證券報分別采訪了社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究主任牛鳳瑞、國家行政學院決策咨詢部研究員小廣、社科院經(jīng)濟研究所經(jīng)濟增長理論室主任劉霞輝、國金證券席經(jīng)濟學家金巖石。

　　剛需難以撬動房價

　　中國證券報：您如何理解樓市的剛性需求？近年來部分城市房價高漲，在多大程度上是源于剛需？

　　小廣：目前我國真正以自住為目的的剛需并不是主流，超過半數(shù)購房行為都是非剛性需求，也是投資性需求。如果房價上漲過快，一定是投資需求過熱導致的。因此在樓市調(diào)控政策出臺后，我們會看到比較明顯的成交量萎縮。

　　在房地產(chǎn)供需市場中，投資性需求維持在10%至20%之間比較合理，目前我國顯然已經(jīng)遠遠超過這個比例。在居高不下的房價之下，中國真實的剛需已經(jīng)逐漸被忽略。高比例的投資性購房，導致了至少80%的剛需被排除在市場之外。

　　金巖石：我認為剛性需求應(yīng)該被分為三個層次區(qū)別對待。個層次是我國城市化進程帶來的致富型剛需。在沒有補償性政策體系的情況下，農(nóng)村經(jīng)濟整體貶值不可避免。城市房產(chǎn)剛需的根源是致富需求，也是所謂的“小富進城，大富進京”。

　　二個層次是對城市高端消費的剛需，具體表現(xiàn)在教育、文化、醫(yī)療、衛(wèi)生等城市有的消費市場上。目前而言這種需求愈發(fā)明顯，各種投資也大幅向城市傾斜。

　　三個層次才是目前公眾意義的剛需，是改善性住房需求。具體可以分為三類，一類是從沒房到有房的改善；二類是由小房換大房的改善；三類是一種隱性的改善，從自己有房到幫助家人有房。因此，很多時候“購買二套房”不一定是投資性需求。

　　牛鳳瑞：按照我的計算和研究，我國每年至少應(yīng)該有10億平方米的購買需求，這里面當然包括一部分投資需求。目前我國每年出售的7至8億平方米的房產(chǎn)中，至少有5億平方米是源于自住型的剛性需求。投資性需求必須考慮地區(qū)差異因素，我國一線城市的投資性購房比例很高，但不能認為樓市的整體需求是投資需求。

　　劉霞輝：我認為應(yīng)該狹義看待剛需，即是自然人為了獲得生存權(quán)利所必須有的居住條件的才能稱作剛性需求。在快速城市化的過程中，人均房屋面積低于10平米時的購房行為，才能算是改善性的剛需。目前許多城市人均房屋面積遠遠超過這個數(shù)字。因此在當前房地產(chǎn)市場中，幾乎沒有真正的剛需。

　　我們應(yīng)該正確認識剛性需求、意愿需求、實際需求三者之間的聯(lián)系。目前中國房地產(chǎn)市場中的剛需是三者中所占比例低的。實際需求則與收入水平相關(guān)，我國實際需求遠遠小于意愿需求。意愿需求是每個人內(nèi)心對于房產(chǎn)的渴望，這一方面是中國人的意愿十分強烈。

 　　中國房屋自有率其實很低

　　中國證券報：有觀點認為目前我國的房屋自有率已經(jīng)很高，這是否從側(cè)面印證了未來剛需增長空間已經(jīng)不大？

　　金巖石：我認為中國房屋自有率過高的觀點是很片面的，而且目前我國實質(zhì)的房屋自有率是非常低的。中國很大一部分人無法真正“自有”房產(chǎn)，這恰恰造成了社會上的一些不公平現(xiàn)象。

　　合理的房地產(chǎn)市場應(yīng)該分為三層的市場，一層是租房市場，滿足了城市50%以上人口的工作生活需求，租金低才說明市場合理；二層是普通住宅市場，其價格同時受制于收入水平和投資水平；三層是豪宅市場，這也體現(xiàn)了城市房產(chǎn)的整體估值。如果通過貨幣政策和貸款來打壓二個層次的需求，房價不可能下跌到預期的水平。

　　牛鳳瑞：房屋的自有率能反映中國居民的房屋自給水平。嚴格來說，自有率的計算應(yīng)以居住舒適、配套完善的房屋為計算樣本。中國現(xiàn)實國情而言，一旦剔除平房、危舊房等因素，中國的房屋自有率不會很高。自有率高不利于人口的流動、城市的發(fā)展，當前我國的住房問題之所以成為民生問題，和房屋自有率無關(guān)，其根源是房屋的供需矛盾。

　　劉霞輝：我認為房屋自有率的高低不能說明任何問題。一個國家的房屋自有率與其民族性格、經(jīng)濟發(fā)展、殊機遇等多方面因素都有關(guān)?？紤]到中國的殊歷史因素，中國的房屋自有率達到都十分合理。房屋自有率是由中國老百姓的意愿決定的，但是房價高低卻無法由老百姓的意愿決定。實際上老百姓在購房行為中根本沒有“討價還價”的能力。

　　調(diào)控政策會不會誤傷

　　中國證券報：今年國家出臺的樓市調(diào)控政策，對剛需購房者有何影響？

　　金巖石：目前的調(diào)控政策確實可能影響到部分剛性需求。一旦運用貨幣杠桿調(diào)控經(jīng)濟，有可能受影響的一定是窮人而絕非富人。因為窮人本來可以通過金融杠桿提前實現(xiàn)的購房需求，在調(diào)控后變得越來越難。然而當這部分剛需消失以后，房價還是沒有大幅下跌，說明現(xiàn)階段市場上的大部分需求是帶有投資屬性的需求。

　　牛鳳瑞：調(diào)控政策對富人的影響肯定較小，即使政策主要針對投機性購房，然而投機者在信息、財力等方面都遠優(yōu)于普通購房者。任何一種政策都存在正負效應(yīng)沖抵后的比較效益問題，相關(guān)部門應(yīng)該全面考慮政策的執(zhí)行效應(yīng)、條件和成本。