央行高層上周曾召集各大部委相關(guān)人士及部分業(yè)內(nèi)人士召開(kāi)了一次非正式的座談會(huì)。會(huì)議討論的重點(diǎn)便是對(duì)“房貸新政”相關(guān)細(xì)則做具體界定，其中涉及到“改善型自住房”的定義。值得注意的是，在這次討論當(dāng)中，二套住房并未完全被排除在外。

　　事實(shí)上，在10月22日央行發(fā)布“房貸新政”時(shí)便稱，金融機(jī)構(gòu)將在10月27日前完成實(shí)施細(xì)則的擬定。到11月1日，有農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行以及建設(shè)銀行相繼出臺(tái)了房貸細(xì)則，且內(nèi)容仍具模糊空間。據(jù)記者獲悉，目前相關(guān)部委正在聯(lián)合擬定一個(gè)對(duì)各行實(shí)施細(xì)則的指導(dǎo)意見(jiàn)，但對(duì)于“改善性自住房”等具體定義尚存較大分歧。

　　議“改善型自住房”

　　《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，在上述非正式座談會(huì)上，各方人士“改善型自住房”提出了3條建議：一是以購(gòu)買時(shí)間為限制，在購(gòu)買套住房若干年之后購(gòu)買的二套住房，可以界定為改善性自住房;二是對(duì)套住房所計(jì)算出來(lái)的家庭人均住房面積進(jìn)行規(guī)定;三是對(duì)二套住房的面積進(jìn)行限定，依然執(zhí)行90平方米以下的中小戶型標(biāo)準(zhǔn)。

　　而這也意味著，目前對(duì)二套房貸松動(dòng)的可能性依然存在。據(jù)消息人士透露，央行相關(guān)負(fù)責(zé)人在座談會(huì)上表示，會(huì)再針對(duì)“改善性自住房”等具體定義進(jìn)行研究，出臺(tái)一個(gè)對(duì)各行具有指導(dǎo)意義的明確意見(jiàn)。

　　頗具戲劇性的是，10月28日晚，作為家出臺(tái)房貸細(xì)則的農(nóng)業(yè)銀行，將細(xì)則掛到官方網(wǎng)站后不到便突然撤下。

　　“農(nóng)業(yè)銀行的細(xì)則是被銀監(jiān)會(huì)叫停的。銀監(jiān)會(huì)認(rèn)為，目前對(duì)于一些概念的定義還沒(méi)有形成統(tǒng)一的意見(jiàn)，各大行的細(xì)則出臺(tái)可能會(huì)導(dǎo)致惡性競(jìng)，或間接對(duì)投機(jī)行為有所放松。”一位消息人士透露。

　　該人士表示，原本考慮到各大銀行信貸結(jié)構(gòu)及客戶風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估都有所不同，所以在房貸新政中做了原則性規(guī)定，具體實(shí)施細(xì)則交由各大行自行決策。但是，新政出臺(tái)后，各方對(duì)于當(dāng)中的理解分歧較大，一些商業(yè)銀行認(rèn)為對(duì)細(xì)則沒(méi)有足夠的把握去擬定，希望能夠出臺(tái)統(tǒng)一的指導(dǎo)意見(jiàn)。

　　蹊蹺的是，10月30日下午，農(nóng)行又在其官方網(wǎng)站重新發(fā)布了細(xì)則，其內(nèi)容基本沒(méi)有變化：對(duì)居民次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房貸款，在貸款利率和付款比例上按優(yōu)惠條件給予積支持，低付款比例為20%;貸款低執(zhí)行利率調(diào)整為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。然而，對(duì)于改善型普通自住房，細(xì)則中仍未有詳細(xì)定義。

　　在各大商業(yè)銀行的實(shí)施細(xì)則難產(chǎn)之時(shí)，銀監(jiān)會(huì)卻下達(dá)了一紙通知，規(guī)定除次利用貸款購(gòu)買自住房外，其他繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行此前的規(guī)定?？梢?jiàn)，銀監(jiān)會(huì)將“次利用貸款購(gòu)買自住房”列入享受20%付款及貸款利率優(yōu)惠的適用范圍。

　　“對(duì)于房貸政策的適用范圍，央行的意見(jiàn)是納入改善型自住房，但銀監(jiān)會(huì)的意見(jiàn)限于套住房。這讓商業(yè)銀行比較為難。”民生銀行負(fù)責(zé)個(gè)貸按揭的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　“利率倒掛是暫時(shí)”

　　“房貸新政”細(xì)則難產(chǎn)的背后，其實(shí)是商業(yè)銀行在“保增長(zhǎng)”與“保利潤(rùn)、避風(fēng)險(xiǎn)”之間的權(quán)衡。其中，5年期存貸款利率倒掛直接導(dǎo)致商業(yè)銀行對(duì)房貸新政實(shí)施缺乏動(dòng)力。

　　10月30日，央行宣布降息，暫時(shí)收窄了倒掛空間。本次調(diào)整后，5年期貸款利率為7.20%，5年期存款利率5.13%，大優(yōu)惠房貸利率為5.04%，比5年期存款利息低0.09個(gè)百分點(diǎn)。

　　“此前各銀行遲遲不出細(xì)則，利差倒掛可能帶來(lái)的虧損是很重要的原因。如今降息后，這個(gè)顧慮小了很多，各大行應(yīng)該會(huì)加快出臺(tái)細(xì)則的步伐。”某股份制商業(yè)銀行房貸負(fù)責(zé)人表示。

　　“利率的倒掛是暫時(shí)的，預(yù)計(jì)在明年1月1日前還會(huì)降息，終補(bǔ)上這個(gè)倒掛的漏洞。”某相關(guān)部委官員表示。

　　該官員表示，利率倒掛可能導(dǎo)致銀行積性不高，但如果促使樓市回暖，銀行算大賬的話未必沒(méi)有好處。“現(xiàn)在個(gè)人住房貸款都是和開(kāi)發(fā)商捆綁的，商業(yè)銀行如果從穩(wěn)定和擴(kuò)大客戶群方面考慮，并不會(huì)計(jì)較暫時(shí)的倒掛。”

　　對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)和收益的控制正是商業(yè)銀行斟酌再三的原因。農(nóng)業(yè)銀行在修訂后的房貸細(xì)則中，便要求申請(qǐng)次購(gòu)房貸款的客戶簽訂保證書(shū)，以誠(chéng)信來(lái)?yè)?dān)保次購(gòu)房貸款的真實(shí)性。

　　但個(gè)人貸款按揭仍然是商業(yè)銀行認(rèn)為可控的金融品種。據(jù)民生銀行房貸相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“利率倒掛使得商業(yè)銀行的房貸收益變成微利品種，但在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行周期內(nèi)，房貸在金融貸款里無(wú)論如何仍然是風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小的。”