日常生活中，業(yè)主對(duì)于交物業(yè)服務(wù)費(fèi)會(huì)有這樣的認(rèn)識(shí)：開(kāi)發(fā)商通知在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理交房手續(xù)，也是平常所說(shuō)的交鑰匙，如果不去辦理交房手續(xù)，房子占有未發(fā)生轉(zhuǎn)移，其也未享有物業(yè)服務(wù)，可以免去交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這其實(shí)是業(yè)主對(duì)于房屋交付及交物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)間點(diǎn)上的誤區(qū)。

　　問(wèn)題1：房屋的交付日期一定是辦理交房手續(xù)的日期嗎?
 

　　答案：這不一定。
 

　　開(kāi)發(fā)商作為出賣(mài)人與業(yè)主作為買(mǎi)受人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，對(duì)于房屋的交付時(shí)間、開(kāi)發(fā)商逾期交房、業(yè)主逾期收房都會(huì)有明確的約定。通常會(huì)約定：對(duì)于因業(yè)主自身原因未在雙方合同約定的時(shí)間或開(kāi)發(fā)商通知的時(shí)間內(nèi)辦理交房手續(xù)，通知約定交付之日的二日起視為已交房。

 

 

　　根據(jù)《高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》十一條二款的規(guī)定：房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān);買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)。
 

　　由此可見(jiàn)，在無(wú)法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的情況下，業(yè)主因自身的原因未辦理交房手續(xù)，不影響房屋的交付及風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。不過(guò)，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
 

　　問(wèn)題2：物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付的劃分點(diǎn)是什么?

 

　　房屋在交付之前，房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位即開(kāi)發(fā)商支付;房屋交付之后，房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主自行支付。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

 

　　根據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)會(huì)、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》十一條的規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出

　　1. 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

　　2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

　　3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

　　4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

　　5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

　　6.辦公費(fèi)用;

　　7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　　8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用

　　9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
 

　　問(wèn)題3：業(yè)主以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

 

　　物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)服務(wù)公司主要的義務(wù)是提供服務(wù)，業(yè)主的主要義務(wù)是支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

 

　　根據(jù)《高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》六條的規(guī)定"...物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持"。

 

　　業(yè)主作為房屋的所有權(quán)人，對(duì)其購(gòu)買(mǎi)的房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。業(yè)主使房屋處于空置或使用的狀態(tài)，并不影響房屋自身的價(jià)值及其相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)。
 

 

　　因此，業(yè)主在無(wú)正當(dāng)理由的情況下，未在開(kāi)發(fā)商通知的時(shí)間內(nèi)辦理交房手續(xù)，不影響房屋的交付，房屋視為交付。房屋自交付之日起，業(yè)主承擔(dān)起繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。