價格：愿望與現(xiàn)實差太遠

　　愿望：調(diào)查顯示，50%以上的人希望在城區(qū)買到4000-6000元/平方米價位的房子。還有32.4%的人希望買到4000元/平方米以下的房子。在購房面積選擇上，接受調(diào)查的網(wǎng)友，希望購買80—100平方米的商品住房。選擇100平方米以下房子的人，超過了70%。這與去年的一致。而這樣的希望面對的能是失望。

　　現(xiàn)實：武漢市商品住房成交主力價位，已由2008年的5000—6000元/平方米，轉(zhuǎn)變?yōu)?000—8000元/平方米。4000元/平方米以下戶型銷量逐漸萎縮，房銷量不斷上升，是去年房價上漲的主要原因。6000元/平方米以上的高價房銷量占到了近四成，8000元/平方米以上的已占到總銷量的9.30%。商品住房在各價格層次的供需結(jié)構(gòu)失衡情況變化不一，5000-6000元/平方米中端樓盤的供需失衡重。

　　去年武漢商品住房成交量大的區(qū)域是關(guān)山片，占全市總成交量的17.68%，其次是武昌區(qū)和漢口區(qū)，分別占的17.25%和14.95%。三大片區(qū)撐起半壁江山。

　　去年，武漢購房人選擇多的，是90—120平方米的房子，去年全市成交均價為5686.92元/平方米。

　　但90平方米以下戶型貴，單價為6148.76元，120-140平方米單價為5489.04元，140平方米以上單價為6128.11元。

　　購房意愿高看漲派減少

　　調(diào)查中，有71.33%的人表示2010年有購房計劃，近20%的人還在觀望。購房群體中，79%的人屬于自住和結(jié)婚用房，改善型住房比例大幅下降，投資型購房占到4.66%。這表明，國家一系列的宏觀調(diào)控措施，已經(jīng)給投資購房上了“緊箍咒”，投資客在目前的市場下難有大作為。

　　或許是“堵城”讓市民感受太深，購房者中，超過70%的人買房要考慮因素為交通，其次為周邊教育資源。

　　而對于2010年的武漢市房價走勢，看漲看跌的人數(shù)平分秋色。

何時是出手時機

　　1月12日，央行時隔一年半后突然上調(diào)存款準備金率，盡管并非專門針對樓市，但對房企、樓市影響的分析預(yù)測卻鋪天蓋地而至。

　　結(jié)合此前出臺的“國十一條”及一系列利空的重重圍剿，高高在上的房價還能撐多久?什么時候是購房者出手時機?

　　省社科院經(jīng)濟所副所長葉學(xué)平介紹，此前，眾多人士認為房價向上的主要動力之一是通脹及資產(chǎn)升值預(yù)期，以及依然寬松的信貸資金。而此次上調(diào)存款準備金率已顯示出政府對通脹預(yù)期以及資產(chǎn)價格過高的擔(dān)憂，意在相應(yīng)地減弱銀行的放貸能力，使今年的信貸能夠平衡增長。這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)來自銀行的信貸資金增量將減緩。此前五部委已將開發(fā)商的土地付款提高到50%，今年開發(fā)商的融資環(huán)境總體相對緊縮。

　　另外，有人士分析，如果今年地方政府的保障性住房能如期大量上市，供需差將會下降——目前，經(jīng)歷了去年成交暴漲后，武漢樓市已經(jīng)進入供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　顯然，房價回調(diào)來自兩方面動力，一方面是投資者由購房轉(zhuǎn)為拋房，政策調(diào)控形成的預(yù)期本身能增加供給，改變供需格局，促使房價回落;另一方面如果成交量低迷，開發(fā)商資金緊張，會下調(diào)房價促使成交量上升。

　　現(xiàn)在來看，盡管政策明顯奏效還需要一段時間，但調(diào)控對于購房者心理尤其對投資者的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，并隨之反映到成交量上。

　　盡管成交量下滑已成定局，但有分析人士指出，開發(fā)商短期還不具備降價出售的動力，在去年樓市的行情中，眾多開發(fā)商已經(jīng)賺得盆滿缽滿，儲備了大量的資金，暫時“不差錢”。據(jù)統(tǒng)計，在由機構(gòu)推出的2009年中國房企銷售前20強中，20家房企去年的銷售額均超百億元。但如果樓市進入一個較長時間的觀望期，投資者退場，那么開發(fā)商的資金壓力以及房價回調(diào)的可能性大大增加了。

　　不少人士認為，2009年5月份后在投資投機需求回流及推動下銷量創(chuàng)出歷史新高，2010年投資熱退潮后，銷量可能會比2008年略高，但很難再超過2009年。至于房價，不少行業(yè)分析人士認為，在市場普遍持觀望態(tài)度的一季度恐怕變動不大，但隨著調(diào)控效應(yīng)逐漸顯性化，外加如果實體經(jīng)濟進一步復(fù)蘇，不再過分依賴房地產(chǎn)投資，那么三季度可能會成為購房者入市的時機。