買(mǎi)二手房的購(gòu)房者往往對(duì)一個(gè)問(wèn)題表示不解，比如總價(jià)100萬(wàn)的房子按照首套首付4成，怎么首付就不一定是40萬(wàn)了呢?

　　實(shí)際上，二手房為首套首付，首付的比例往往要比規(guī)定的最低首付比例高很多，所以造成了不僅僅是4成的現(xiàn)象。究其原因主要是銀行對(duì)房屋的評(píng)估價(jià)達(dá)不到購(gòu)房者實(shí)際的購(gòu)買(mǎi)價(jià)，今天我們就好好說(shuō)說(shuō)評(píng)估價(jià)的那些事兒。

　　1、什么是二手房的評(píng)估價(jià)？

　　即二手房的房屋評(píng)估值，是二手房交易過(guò)程中必須要經(jīng)過(guò)的一個(gè)環(huán)節(jié)。

　　由貸款銀行認(rèn)可的評(píng)估公司評(píng)估出來(lái)，是根據(jù)房屋原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、房屋現(xiàn)狀、周邊交易情況等因素綜合得出的一個(gè)價(jià)格，受房齡、戶(hù)型、樓層、裝修、配套等因素影響。

　　簡(jiǎn)單來(lái)講，我們購(gòu)房者如需辦理按揭貸款時(shí)，銀行需要根據(jù)房屋評(píng)估報(bào)告，才能按規(guī)定的房?jī)r(jià)百分比，提供給購(gòu)房者貸款。

　　2、 二手房的評(píng)估價(jià)一般能到市場(chǎng)價(jià)的多少?

　　一般為市場(chǎng)價(jià)的80%-90%。采用貸款方式購(gòu)房會(huì)用到評(píng)估價(jià)，一般有商業(yè)貸款評(píng)估、公積金貸款評(píng)估和組合貸款評(píng)估。

　　商業(yè)貸款的評(píng)估值一般能到市場(chǎng)價(jià)格的80%-90%左右，公積金貸款的評(píng)估值一般能到市場(chǎng)價(jià)的80%-85%左右。

　　就評(píng)估流程的時(shí)效性來(lái)講，商業(yè)貸款評(píng)估要更高。組合貸款的評(píng)估報(bào)告商業(yè)銀行和公積金中心都可以用，只需做一次評(píng)估即可。

　　3、評(píng)估價(jià)與房貸的關(guān)系

　　二手房的評(píng)估價(jià)會(huì)受房齡、戶(hù)型、樓層、裝修、配套等因素影響，評(píng)估價(jià)大多為市場(chǎng)價(jià)值的80%-90%，部分房齡較長(zhǎng)的房屋這一比例會(huì)更低。

　　舉個(gè)例子：

　　小明購(gòu)買(mǎi)100萬(wàn)的二手房，評(píng)估價(jià)為90萬(wàn)，那么貸款額度最高能貸到評(píng)估價(jià)的7成。也就是說(shuō)其可貸款額度為：90萬(wàn)×70%=63萬(wàn)，其首付款則為：100萬(wàn)-63萬(wàn)=37萬(wàn)。

　　4、是不是評(píng)估價(jià)越高就越好

　　評(píng)估價(jià)影響貸款的額度和稅費(fèi)的多少。一般來(lái)說(shuō)，二手房的評(píng)估價(jià)格越高，貸款的額度也就越大，實(shí)際支付的首付款就可以少一點(diǎn)。

　　評(píng)估價(jià)還影響交易的稅費(fèi)，增值稅、契稅、個(gè)稅的繳納，都是在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上，乘以對(duì)應(yīng)的比例，評(píng)估價(jià)越高，繳納的稅費(fèi)也越多。

　　簡(jiǎn)單的說(shuō)，評(píng)估價(jià)低，意味著繳納的稅費(fèi)少，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點(diǎn)現(xiàn)金;評(píng)估價(jià)高，意味著繳納的稅費(fèi)高，可貸款的額度高，實(shí)際支付的首付款可以少一點(diǎn)。

　　評(píng)估價(jià)過(guò)高或者過(guò)低，都不好，因?yàn)閷?duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，意味著要么是多繳納稅費(fèi)，要么就是多繳納首付款。所以，評(píng)估價(jià)適中比較好。

　　所以呢，在買(mǎi)房的時(shí)候，同一地段，建議不要選擇房齡過(guò)老的房屋，房屋自修建完畢后，就進(jìn)入了折舊期。銀行對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估時(shí)，會(huì)考慮房屋的折舊率。

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