買房，不夸張地說(shuō)需要過(guò)五關(guān)斬六將，經(jīng)歷九九八十一難，而當(dāng)你歷經(jīng)千辛萬(wàn)苦到達(dá)簽合同這一步的時(shí)候，也千萬(wàn)不要掉以輕心。

       購(gòu)房者的親身經(jīng)歷往往是這樣的：銷售人員拿出填好的購(gòu)房合同，指導(dǎo)你在需要的地方簽字，簽合同環(huán)節(jié)也就完成了。即使是你有心詢問其中的具體條款，銷售人員也會(huì)微笑著告訴你這些都是格式合同，沒有什么可看的。

       真的沒什么可看的嗎？如果你輕信了這句話，有可能就要為此付出代價(jià)。

       當(dāng)然，銷售說(shuō)的也不全錯(cuò)。一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房合同都是由建委和工商局共同制定的規(guī)范文本，主要條款都是格式化的，但也有個(gè)別條款是留著開放商和購(gòu)房者協(xié)商之后添加的，這些添加的部分就是我們?cè)诤灪贤瑫r(shí)需要注意的主要內(nèi)容。

       小編這里總結(jié)了六點(diǎn)，幫你在簽合同時(shí)長(zhǎng)個(gè)心眼。

       五證

       哪五證？

       房產(chǎn)五證是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。

       購(gòu)房合同的第一條，就是土地證、規(guī)劃證、施工證的證號(hào)，第二條是預(yù)售證的證號(hào)，在這四個(gè)證當(dāng)中，主要是看《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。土地證上寫明了規(guī)劃的用途，如果你是要購(gòu)買住宅，則需要確認(rèn)土地用途是否為住宅，如果不是，則水電費(fèi)和轉(zhuǎn)讓時(shí)的稅費(fèi)都和住宅有所差異。此外，土地證上還有使用年限這個(gè)信息。需要注意的是，使用年限計(jì)算的起止日期，是從開放商拿到土地證，而非你購(gòu)得房產(chǎn)的日期算起的。

       預(yù)售證上需要確認(rèn)的信息，則是看證件上的樓和你所購(gòu)買的是否一致。

       面積差的處理

       何為面積差？

       大多數(shù)時(shí)候，我們購(gòu)買的住房都是期房，購(gòu)買時(shí)的房屋的面積是預(yù)測(cè)面積，而開發(fā)商進(jìn)行竣工驗(yàn)收的時(shí)候才會(huì)確定房屋的實(shí)際面積究竟是多少，實(shí)測(cè)面積和預(yù)測(cè)面積之間的差額就是面積差。

       對(duì)于可能存在的面積差購(gòu)房合同中是如何處理的？

       面積差的處理以總面積的3%為界，如果面積差不超過(guò)3%，則需要按照實(shí)測(cè)面積重新計(jì)算房款，多退少補(bǔ)。舉例來(lái)說(shuō)，如果你所購(gòu)的房屋預(yù)測(cè)面積為100平米，但實(shí)測(cè)面積為102平米，則需要按照購(gòu)房時(shí)的單價(jià)再補(bǔ)交2平米的金額。當(dāng)面積浮動(dòng)超過(guò)3%時(shí)，買房者就有權(quán)利要求退房。在這種情況下，開發(fā)商需要在購(gòu)房者提出退房的30天內(nèi)將房款退還給購(gòu)房者，并且需要支付利息。利息是以定期還是活期計(jì)算，就是手寫內(nèi)容，需要開發(fā)商和購(gòu)房者共同確認(rèn)。

       事實(shí)上，面積差超過(guò)3%而要求退房的情況鮮少發(fā)生，而法律更傾向于保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，因而規(guī)定如果實(shí)測(cè)面積比預(yù)測(cè)面積更大，即使是面積差超過(guò)3%也只需要購(gòu)房者補(bǔ)交3%面積的房款。而如果實(shí)測(cè)面積小于預(yù)測(cè)面積，不超過(guò)3%的部分由開發(fā)商正常退款，超過(guò)3%的部分則需要雙倍退還房款。

       買房者若逾期未付款將如何處理？

       合同上有兩種處理方式：一種是規(guī)定買房者在多少日之后按一定的比例支付違約金，具體時(shí)間和比例為手寫內(nèi)容。另一種處理方式是多少日之后，開發(fā)商可以自行解除合同，買房者也需要支付一定比例的違約金；而如果買房者不同意退房，則仍然需要支付違約金，并繼續(xù)履行合同。其實(shí)，在上述情況下，開放商是處于劣勢(shì)方的。由于這則條款規(guī)定的狀況都發(fā)生在網(wǎng)簽之后，而如果取消交易，需要購(gòu)房者親自確認(rèn)簽字，因此開發(fā)商并不能自行取消交易，也無(wú)從確保購(gòu)房者支付違約金，很多時(shí)候違約金這件事就不了了之了。

       交付規(guī)定

       按照規(guī)定，房屋在經(jīng)過(guò)綜合驗(yàn)收并驗(yàn)證合格之后才能交房。有一部分開發(fā)商會(huì)渾水摸魚，在沒有通過(guò)綜合驗(yàn)收時(shí)就拿單體驗(yàn)收的合格證來(lái)交房，這在法律上可以被視作未按期交付，購(gòu)房者可以根據(jù)規(guī)定索賠。

       綜合驗(yàn)收和單體驗(yàn)收有什么區(qū)別？單體驗(yàn)收是指樓梯通過(guò)的驗(yàn)收，包含了樓體、施工等方面的檢驗(yàn)，而綜合驗(yàn)收是在單體驗(yàn)收之外，囊括了小區(qū)整體的綠化、路面、車位等等設(shè)施的全面檢測(cè)。

       如果發(fā)生逾期交付的情況，合同也會(huì)對(duì)賠償比例有所規(guī)定，至于具體的賠付比例，則需要購(gòu)房者同開發(fā)商加以確認(rèn)。

       規(guī)劃與設(shè)計(jì)的變更

       如果在房屋完成交付之前，開發(fā)商在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和規(guī)劃上需要有所變更，那首先需要獲得有關(guān)部門的同意。其次，如果在居住功能上產(chǎn)生影響，則開發(fā)商需要知會(huì)買房人，由買房人在15日之內(nèi)對(duì)是否退房做出書面答復(fù)。如果購(gòu)房者沒有答復(fù)，則視為接受變更。

       辦理房產(chǎn)證的時(shí)間

       房產(chǎn)證的辦理，是多數(shù)購(gòu)房者極為關(guān)心的話題。

       辦理房產(chǎn)證，合同上會(huì)規(guī)定在房屋交付使用之后的多少日內(nèi)進(jìn)行辦理，多數(shù)開發(fā)商會(huì)規(guī)定180個(gè)工作日，更長(zhǎng)可能達(dá)到一至兩年。如果說(shuō)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有辦理房產(chǎn)證，購(gòu)房者也可以選擇退房。但由于退房的賠付比例很低，房?jī)r(jià)又處于上升通道，所以買房者多數(shù)情況下也不會(huì)選擇退房。因此，購(gòu)房者只能與開發(fā)商協(xié)商，來(lái)爭(zhēng)取一定的賠償。

       簽訂購(gòu)房合同，是買房過(guò)程中極為重要的一環(huán)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，盡管合同的條款無(wú)法改變，詳細(xì)了解合同究竟規(guī)定了些什么，也是保護(hù)自我權(quán)益的重要途徑。