繼3月30日晚北京、上海、重慶三市出臺“國五條”實施細則之后，昨天，天津、南京、深圳、廈門、濟南、合肥、貴陽、大連等城市也相繼公布了落實“國五條”的地方新規(guī)。3月份的后兩天，各地密集出臺“國五條”細則，力度如何，效果如何，樓市未來會有什么樣的走勢?昨天，人民日報官方微博也地發(fā)了一則“填空題”，題為“細則實施后，房市將進入___期?”，希望網(wǎng)友來完成這個填空。
 

　　新華視點

　　“央地聯(lián)動”調(diào)控樓市再升級

　　調(diào)控政策升級為“史上嚴”
 

　　按照國務院規(guī)定,各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)一季度都要公布調(diào)控細則和價格調(diào)控目標。在廣東率先公布細則后,3月30日與31日,北京、上海、重慶、濟南、大連、合肥等城市都按時發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細則。一系列“央地聯(lián)動”的政策組合拳“出拳”迅猛,將從限購、限貸、稅收和住房信息聯(lián)網(wǎng)等方面全面升級調(diào)控。
 

　　從中央到地方,從限購、限貸到稅收、信息聯(lián)網(wǎng),新一輪調(diào)控政策升級為“史上嚴”,有望在二季度讓樓市停下上漲的腳步。
 

　　各地紛紛明確調(diào)控目標
 

　　先是各地明確調(diào)控目標。針對北京細則中提到的“全市新建商品住房價格與2012年相比,要總體上保持穩(wěn)定”,中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為,全國對于房價的控制目標,提得更多的是穩(wěn)中有降,調(diào)控肯定會有效果。
 

　　其次,限購、限貸進一步嚴格加強,再次顯示出政府調(diào)控決心,其中上海、重慶等地更是全面暫停三套房房貸。偉業(yè)我愛我家集團市場研究院經(jīng)理程浩業(yè)表示,對單身人士限購的進一步從嚴,不可以擠壓出一定的住房需求,還有助于進一步遏制為購房而假離婚的情況大量出現(xiàn),以抑制部分人群的投機行為。
 

　　另外,相關稅收政策和信息聯(lián)網(wǎng)手段,將全方位從預期上“催降”房價。從政策上看,各地不明確規(guī)定將嚴格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個人所得稅,同時國務院明確要求在2014年6月底前出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。
 

　　程浩業(yè)表示,限購政策短期內(nèi)不會取消,再加上稅收以及住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)等政策,會讓二手房交易在短期內(nèi)出現(xiàn)冰凍期,為市場降溫。
 

　　政策“組合拳”更加全面
 

　　除去上述政策,地方版細則中還包括保證供應、價格引導和打擊中介違法亂象等手段。
 

　　先,地方版細則大多提出保證普通商品住房用地及中小戶型商品住房供應,完善住房保障體系建設。在穩(wěn)定普通商品住房用地供應方面,上海明確提出將增加普通商品住房用地供應,北京則別提出,要增加“自住型、改善型住房”的土地供應。在加快普通商品住房供應方面,兩市均表示將在開發(fā)貸款方面,優(yōu)先支持中小套型住房套數(shù)達到項目開發(fā)建設總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設項目。
 

　　除此以外,在政策細節(jié)上,各地均要求加強對商品房銷售價格引導,繼續(xù)嚴格執(zhí)行明碼標價、一房一價規(guī)定。上海更是要求,對擅自超過備案價格銷售,違反明碼標價,“一房一價”規(guī)定的,采取暫停網(wǎng)上簽約等措施,并依法嚴厲查處。同時,多地進一步重申將嚴厲打擊開發(fā)企業(yè)的違法違規(guī)行為,加強房地產(chǎn)經(jīng)紀活動監(jiān)管。廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師沈愛卿認為,以上政策“組合拳”要執(zhí)行得力,一定能夠穩(wěn)定房價預期,實現(xiàn)調(diào)控目標。
 

　　房企與銀行或間接“配合”調(diào)控
 

　　與此同時,地方版細明確要求進一步提高二套房貸付款比例。對此,張大偉分析,這依然是加大利用信貸杠桿進行投資投機行為。提高二套房付比例的態(tài)度很明顯,這將給樓市降溫。
 

　　在這種情況下,四大行在3月下旬發(fā)布的年報中都紛紛表示,將“積配合落實房地產(chǎn)調(diào)控政策”。而在此前一段時間,不少股份制商業(yè)銀行曾經(jīng)加大對個人房貸的審核力度,在一定程度上增加了貸款成本。對此,北京銀行一位一線人士表示,不管是二套房還是套房,現(xiàn)在的貸款成本都有所上升,銀行更加謹慎,房貸總量或?qū)⒂兴陆怠?據(jù)新華社)
 

　　記者觀察

　　20%個稅的關鍵點大多被忽略

　　“國五條”大棒高高舉起，輕輕落下
 

　　繼3月30日晚北京、上海、重慶三市出臺“國五條”實施細則之后，昨天包括南京在內(nèi)的多個城市也相繼公布了落實“國五條”的地方新規(guī)。然而，除了北京市細則有單身人士禁購二套房等實實在在的條款外，大多數(shù)城市的細則仍以原則性要求為主，別是20%個稅如何征收的關鍵問題，要么照抄“國五條”一筆帶過，要么干脆避而不談。有業(yè)內(nèi)人士表示，作為落實“國五條”的終端，各大城市的細則“戲”而不細，不禁讓人擔心，“國五條”的大棒會不會高高舉起，而終輕輕落下。
 

　　除北京外，地方細則大多不細
 

　　前幾天，廣東省率先出臺了“國五條”地方細則，而由于無具體的實質(zhì)性條款，被網(wǎng)友們評為又粗又“細”。當然，作為承上啟下的省一級文件，細則不細尚可理解，而作為實際執(zhí)行“國五條”的城市，沒有實實在在的措施，則有些讓人失望。從各城市的細則看來，北京是為具體的，不有洋洋灑灑的十九條新規(guī)，且單身人士禁購二套房，3月31日起嚴格執(zhí)行20%個稅，騙取購房資格的家庭五年內(nèi)不得購房等內(nèi)容，條條嚴格。雖然消費者關心的20%個稅的表述仍不是很具體，但明確嚴格執(zhí)行時間表的，唯有北京一家。
 

　　而相比之下，上海、重慶等城市的細則簡單得多，多照搬“國五條”內(nèi)容。有網(wǎng)友表示，除了房價控制目標是具體的外，其他從嚴限購、嚴格20%個稅征收等內(nèi)容雖一個都不少，但個個不具體，不明確。
 

　　史上嚴的個稅新政遭遇“軟著陸”
 

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，3月1日，國務院辦公廳下發(fā)關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知，曾被業(yè)界評為“史上嚴”，而嚴嚴在規(guī)定二手房買賣環(huán)節(jié)中，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，要求嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅。而目前這一嚴厲措施，除北京可能執(zhí)行外，其他城市暫無落實跡象。有的說是從嚴征收，但連執(zhí)行時間都沒有，不知道何時能開征。南京、合肥干脆不提20%個稅。
 

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受媒體采訪時也表示，雖京滬渝等城市提出售二手房按所得的20%征個稅，但大多停留在重申“國五條”原文的基礎上，對于如何計算房產(chǎn)增值、各種費用如何扣減、各類房屋是否統(tǒng)一征收等問題并無細化規(guī)定。具體操作中，仍有諸多問題尚待具體化。
 

　　國家相關部門或出臺文件落實
 

　　當然，也有專家表示，地方弱化20%個稅的問題，可能也有自己的難處。畢竟國家沒有相關的解釋，地方執(zhí)行起來也缺乏依據(jù)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭此前曾在微博中表示：20%所得稅暫無法落實!各地細則大限將至，國稅總局仍未出細則。而地方政府并無稅收自主權，故這三天將出臺的各地細則，多能重申按國五條細則，也是按國稅總局2006年文件。與之前征稅方式相比，或有城巿加強，但并無大不同!
 

　　據(jù)了解，目前關于二手房轉(zhuǎn)讓按所得20%征個稅的規(guī)定源自2006年國稅總局關于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知，其中對房產(chǎn)原值、合理費用等均有明確規(guī)定。但由于征收程序繁瑣，以所得20%征個稅的做法并未在各地推開，而普遍選擇以總額計征個稅。專家認為，時隔六年多，市場也已經(jīng)發(fā)生了變化，再次執(zhí)行2006年的規(guī)定，可能還需國家相關部門重新做一個解釋，對怎么征收，有哪些程序，哪些可以抵扣，別是房改房這樣帶有福利性質(zhì)、原值別低的房子怎么認定，地方可不可以自定保護性措施等等，可能還有待國家的進一步明確。 (記者 燁)