與 “政策市”相對(duì)應(yīng)的“市場(chǎng)市”，是一個(gè)生造詞，意思是由市場(chǎng)因素自身調(diào)節(jié)的市場(chǎng)。我們國(guó)家有沒(méi)有基本由市場(chǎng)因素自身調(diào)節(jié)的市場(chǎng)，我不知道，但我知道房地產(chǎn)市場(chǎng)不是。房地產(chǎn)其實(shí)是市場(chǎng)化程度高的行業(yè)之一，但現(xiàn)階段它仍然無(wú)法脫離“政策市”的嫌疑。說(shuō)房地產(chǎn)是“政策市”的證據(jù)可以列舉多條。據(jù)你所知，近幾次宏觀調(diào)控，都導(dǎo)致了房地產(chǎn)運(yùn)行方向發(fā)生了巨幅的振蕩甚至是逆轉(zhuǎn)。政策的影響力無(wú)可替代。

　　但假如此稱(chēng)房地產(chǎn)完全是一個(gè)“政策市”，政府部門(mén)的政策無(wú)所不能，那錯(cuò)了。1998年以后，國(guó)家出臺(tái)了一系列以鼓勵(lì)住房消費(fèi)為主的政策，但如果沒(méi)有市場(chǎng)需求，政策的回響會(huì)是空谷足音。同樣，2007年10月，以收縮信貸(個(gè)貸和開(kāi)發(fā)貸并舉)、收回住房消費(fèi)稅收優(yōu)惠為主的政策，如果不是因?yàn)榉績(jī)r(jià)畸高、住房需求尤其是投資性需求已過(guò)度透支，調(diào)控政策也很難起到立竿見(jiàn)影的效果。

　　再舉一個(gè)例子，與普通居民仍無(wú)法滿(mǎn)足的住房需求相比，房?jī)r(jià)偏高是個(gè)不的事實(shí)，因此，有個(gè)朋友曾寫(xiě)了篇社論提出，政府應(yīng)出臺(tái)政策，要求開(kāi)發(fā)商大幅降低房?jī)r(jià)。我笑他：那有取消商品房，全部建保障性住房好了。而全部都是保障房，也必須回到住房計(jì)劃分配時(shí)代：大家都排隊(duì)。如果允許商品房存在，價(jià)格有交給開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者去博弈。

　　看到這里，想必有朋友要說(shuō)了：你說(shuō)了半天，又是引用保羅·克魯格曼，又是分什么“政策市”、“市場(chǎng)市”，全是廢話(huà)，不是說(shuō)：“政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”?你很聰明，通篇廢話(huà)大致是這個(gè)意思。好再加上一句：政策因素不能代替市場(chǎng)因素。

　　還有一個(gè)小尾巴。我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)調(diào)整時(shí)期是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，現(xiàn)在還堅(jiān)持這么認(rèn)為;政府部門(mén)的政策既可以鼓勵(lì)住房消費(fèi)，也可以取消優(yōu)惠政策，如果2009年應(yīng)該或者說(shuō)可以購(gòu)房，卻非得等到2010年(期望房?jī)r(jià)大跌)，而那時(shí)若干鼓勵(lì)和優(yōu)惠政策又取消了(譬如營(yíng)業(yè)稅政策的調(diào)整是“暫定一年”)，購(gòu)房成本反倒增加了不少。