“1萬抵5萬”、“ 買一層送一層”、“購房送豪車”…… 縱觀4、5月武漢各樓盤的營銷手段，在延續(xù)之前的優(yōu)惠促銷的基礎(chǔ)上，又有了一些新的變化和征。

　　經(jīng)過08年一整年的樓市調(diào)整，在營銷策略上，武漢地產(chǎn)開發(fā)商們相比從前顯得成熟了不少。

　　從武漢地產(chǎn)開發(fā)商4、5月份項目的推廣形式可以看出，目前他們更喜歡通過體驗式營銷手法向目標(biāo)客戶傳達(dá)更真切的居住功能體驗和項目所倡導(dǎo)的生活方式與價值理念。

　　為此，武漢某知名代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，武漢的樓市營銷策略已經(jīng)走到了“功能營銷”的路徑上來了。他告訴記者，從07年的價值營銷，到08年低迷行情下的直接降價促銷，到09年的“功能營銷”，說明這個行業(yè)正在逐步走向成熟。

　　小編對近期武漢樓市營銷策略粗略統(tǒng)計，大致可分為三大類。

　　1、 傳統(tǒng)式營銷

　　關(guān)鍵詞：價、抽獎、折扣

　　五一小長假后，盡管開發(fā)商力促銷，武漢樓市銷量超過500套，比去年同期增長一倍，但日均銷量比4月底時仍下降了30%。

　　據(jù)了解，大部分的開發(fā)商為實現(xiàn)盡快走量，進(jìn)行資金的快速回籠，五一期間在營銷策略的制定上，延續(xù)優(yōu)惠讓利的方式，采用一定額度的抽獎或直接折扣等營銷手段。如：融僑華府的“48萬/套起，一萬抵五萬”;保利華都“玲瓏閣升級，一萬抵三萬”;東龍世紀(jì)花園5期，一萬抵五萬;美加湖濱新城，五一購房9.1折，可參加現(xiàn)場汽車的抽獎活動;還有E品國際近期則打出“3270元/平米起，買一層送一層”營銷實惠，通過給對購房者實在的讓利，促成客戶盡早成交;金鼎灣五一享受6重大禮……這些樓盤通過一系列優(yōu)惠營銷策略，在活動期間一定程度上實現(xiàn)了較好的銷售業(yè)績。

　　點評：不管是價房形式，還是直接打折，開發(fā)商的目的是一樣，都是為了快速走量、資金回籠。從他們終取得的效果，印證了中國一句老話， “禮多人不怪”，對于購房者而言，優(yōu)惠幅度越大，買得人越多。

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　2、 體驗式營銷

　　關(guān)鍵詞：體驗之旅、運動會、智慧節(jié)

　　對于體驗式營銷的運用，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士許某頗有心得。他說，“眾多數(shù)據(jù)表明，武漢商品房的空置率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于購房需求，這說明現(xiàn)在是買方市場占主導(dǎo)。很多樓盤單純的降價或者打折不一定管用，有的還會適得其反，體驗式營銷是把購房人對于價格的敏感轉(zhuǎn)換為對產(chǎn)品本身價值的關(guān)注”。

　　目前，根據(jù)項目自身的定位和目標(biāo)客戶群體，有針對性邀請客戶參加項目組織的營銷活動成為武漢多家開發(fā)商屢試不爽的營銷策略。如：現(xiàn)代·森林小鎮(zhèn)所發(fā)起的“發(fā)現(xiàn)我們的心靈”的智慧講座;美加湖濱新城“綠色•家”攝影大賽;水岸星城的漂亮媽媽珠寶文化節(jié);泰馳伊頓陽光的咖啡文化節(jié);納帕溪谷的“悠藍(lán)假日之旅”…… 這些都是為了讓客戶親身體驗項目賣點，提升樓盤品質(zhì)形象。

　　點評：體驗式營銷方式，確實可以通過客戶的積參與，進(jìn)行項目賣點的滲透和訴求，如生態(tài)景觀、戶型的尊貴等，讓客戶親自體驗到項目的優(yōu)勢，同時還可進(jìn)行一些生活理念的傳達(dá)。

　　3、 點對點營銷

　　關(guān)鍵詞：高端、白領(lǐng)、名車

　　點對點的營銷形式是開發(fā)商針對自己的目標(biāo)客戶進(jìn)行針對性的宣傳。如世茂錦繡長江和復(fù)地東湖國際，他們現(xiàn)在主推的產(chǎn)品主要是以中小戶型為主，其目標(biāo)客戶都是以剛性需求的年輕白領(lǐng)為主。針對這種點，他們先后主辦了“精英白領(lǐng)姻緣會”以吸引年輕白領(lǐng)的目光;華潤中央公園針對其高端目標(biāo)客戶與奔馳汽車舉辦了“奔馳汽車武漢星隆&華潤置地AMG魅力體驗之旅”;還有武漢天地針對企業(yè)高管及外國友人的目標(biāo)客戶承辦了“中英文化周”;此外，金都漢宮項目負(fù)責(zé)人一語道破天機(jī),“我們通過銀行、車商等機(jī)構(gòu)，拿到高端客戶的資料進(jìn)行宣傳……”該言論恰巧揭秘了武漢高端盤點對點的營銷策略。

　　點評：每一個項目的定位不同，其購房人群也不同，點對點營銷策略簡單而直接，開發(fā)商既可以非常準(zhǔn)確且快速的找到有效的客戶資源，又可以大化的吸收目標(biāo)客戶的成交。

　　結(jié)語：根據(jù)上述所論，對三種營銷策略的分析可以看出，經(jīng)過08年一年的考驗，不購房者變得越來越理性，開發(fā)商也變得越來越成熟?，F(xiàn)階段，大多數(shù)開發(fā)商是摒棄過去的噱頭營銷，理性回歸到項目本身，越來越注重營銷的實效性和功能性。