購(gòu)房者許先生看上了西北湖的一套總價(jià)80萬元的二手房。次買房沒什么經(jīng)驗(yàn)，由于手頭上的流動(dòng)資金不多，在中介公司向他提出了“付房款20%”后，他以為這套房需付16萬元，便爽快的簽下合同，卻不想買下后才發(fā)現(xiàn)付需近30萬元。于是致電本網(wǎng)詢問相關(guān)二手房貸款的情況，他有些氣憤的說道：“要不是我想盡辦法借錢把付給付了，這個(gè)房子要是買不了要賠違約金了。”

　　本網(wǎng)記者也許先生對(duì)二手房交易付款的計(jì)算方法不了解，險(xiǎn)些步入困境的情況，咨詢了相關(guān)的業(yè)內(nèi)人士，長(zhǎng)期從事過戶和金融貸款業(yè)務(wù)，億房網(wǎng)客座金融專家程全安說道：“在申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，銀行一般會(huì)先對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估值一般會(huì)低于其市值。銀行在放貸時(shí)采用合同價(jià)和評(píng)估價(jià)取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的高貸款額度。”

　　他還解釋說道，辦理二手房屋貸款是根據(jù)評(píng)估價(jià)作為參考，銀行會(huì)指定專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值的評(píng)估，并根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，得出房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)。二手房評(píng)估價(jià)大多為市場(chǎng)價(jià)值的80%，如果二手房房齡較老，貸款比例會(huì)更低。

　　長(zhǎng)期從事金融二手房相關(guān)金融業(yè)辦理，武漢億房房地產(chǎn)咨詢有限責(zé)任公司業(yè)務(wù)經(jīng)理周游也指出，許多購(gòu)房者在買賣二手房時(shí)，經(jīng)常會(huì)被經(jīng)紀(jì)人提到“付兩成”這樣的詞語給誘惑。但是必須要注意的是，二手房“付兩成”絕不是房款的20%。雖然二手房貸款額度中高可貸到80%，但這對(duì)房屋及借款人的條件要求是很嚴(yán)格的。通常情況下，大部分二手房可貸到50%~70%，有房屋或借款人條件比較好，才可以享受較高的優(yōu)惠利率及貸款額度。

　　對(duì)于像許先生這樣遭遇一些中介在簽合同前故意隱瞞真實(shí)的付款的情況，湖北山河律師事務(wù)所律師游本剛指出，類似這樣的中介在購(gòu)房合同中明確付款的付款期限，使得購(gòu)房人被這份“加了限制”的合同套牢了，在定金已付的情況下，無論選擇退房還是逾期交齊付款，購(gòu)房者都很可能會(huì)面臨高額的違約索賠。同時(shí)他還提醒購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí)，應(yīng)當(dāng)留意所簽的購(gòu)房條款中是否有“銀行未能批準(zhǔn)貸款，購(gòu)房合同自動(dòng)解除”等免責(zé)條款，這樣才能盡可能避免相關(guān)的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。