土地市場和樓市向來密不可分，回想2007年，房價的直接給了開發(fā)商搶地的沖動;土地市場頻現(xiàn)的“地”也給樓市提價做了好的注腳——這一對“兄弟”主導著房地產(chǎn)市場。

    土地市場

    年初平穩(wěn) 7月

    縱觀今年以來的土地拍賣市場，從次掛牌時的底價成交到上個月初的掛牌有房產(chǎn)巨頭入場買地，再到本月7日幾大巨頭歷經(jīng)幾百輪競得土地，武漢土地市場從平穩(wěn)到回暖再到重現(xiàn)熱潮，不禁讓很多人產(chǎn)生疑問：土地市場為何突然?對下半年樓市有何影響?

    2月底進行的今年場土地拍賣，還顯得非常平淡，7宗地均有一家開發(fā)商報價，沒有進入現(xiàn)場競價，全部以底價成交。當日下午進行的8宗定向拍賣，也是底價成交。當日成交額雖然達到30億元，但地價不高。知名拍賣師陳少湘分析，土地拍賣一向是房地產(chǎn)市場的風向標，今年場拍賣會的冷清場景，反映出武漢房地產(chǎn)市場的信心尚未恢復，當前尚無回暖跡象。

    而隨后樓市的回暖讓人始料不及。從3月份開始，武漢樓市銷量連續(xù)四個月突破一萬套，房價也穩(wěn)定在5400多元一平方米。開發(fā)商資金快速回籠，手中有錢的開發(fā)商又經(jīng)歷了去年沒有買地的斷檔，開始進入土地市場。

    從6月4日開始，保利、金地、福星惠譽等地產(chǎn)巨頭開始進場買地。當日一塊進入競價的是珞獅南路壕溝地塊，經(jīng)歷了金地、保利等幾家大開發(fā)商20多輪競價后，被金地公司以30680萬元拍下，樓面地價達到2060元/平方米，拍賣現(xiàn)場出現(xiàn)了一年多未見的熱烈氣氛。當日出讓的10宗地塊，面積約690畝，總成交額超過29億元。這也是去年初以來，武漢市土地市場順利、熱烈的一次拍賣。

    緊接著，本月7日的土地拍賣，成了國內(nèi)一線地產(chǎn)巨頭的表演場。萬科、保利和金地經(jīng)過了652輪競價后，終由萬科以高出起始價3.81億元近一倍的價格7.275億元競得。這也是萬科在2007年底樓市調(diào)整近兩年后再次在武漢土地市場買地。國內(nèi)知名拍賣師陳少湘感嘆：這場面仿佛回到了2007年!武漢市土地交易提供的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年以來，武漢市成交土地32宗，總面積2681畝，總金額76.34億元，交易價格、交易規(guī)模均有所回升。

    這宗地塊還有個背景，即是萬科自2007年的土地市場調(diào)整后，兩年來次在漢買地。由此可見萬科對目前土地市場的估值符合企業(yè)的預期。

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武漢當年“地”日子不好過

    地產(chǎn)商近期表現(xiàn)理性

    從全國范圍來看，今年以來，萬科、金地、保利等地產(chǎn)巨頭紛紛加快了在全國拿地布點的速度。而武漢還未進入巨頭的拿地城市，所以并未出現(xiàn)像北京、杭州那樣搶出“地”。

    萬科7月4日發(fā)布的6月份銷售簡報顯示，該月新增項目8個，總地價款達47.03億元。金地則從4月份開始，分別以5.6億元、3.068億元和15.62億元斬獲上海、武漢和北京共三宗土地。北京、上海、杭州的多宗地塊上演了“搶地”大戰(zhàn)，“地”頻出。

    專家認為，截至目前，萬科、金地、保利等大批企業(yè)成功獲批發(fā)行公司債，加上半年市場形勢好，品牌企業(yè)回款劇增，包括股市反彈對上市房企形成強力購地資金支撐。

    盡管外媒對巨頭今年巨資拿地計劃炒作多。但昨日，萬科和金地武漢公司的相關負責人均婉拒了記者的采訪，并否認近期在全國有大規(guī)模的拿地計劃。

    從前日的拍賣現(xiàn)場來看，雖然經(jīng)過了652輪的競價，但并沒有出現(xiàn)大幅加價的場面，開發(fā)商都比較理性，沒有出現(xiàn)2007年那種加幾百萬元的場面。

    專家認為，開發(fā)商經(jīng)過了2007年后，已經(jīng)能更理性地看待目前的回暖行情了。

    的確，武漢已經(jīng)不出“地”有兩年。前兩年的“地”地塊的遭遇，也許能讓開發(fā)商在競價時更為謹慎。

    武漢2005年至2007年連出“地”之后，“地”開發(fā)出來的商品房項目，除了瑞安的武漢天地一直是武漢市場的高端價格外，其他項目遭遇2008年的樓市調(diào)整后，并未如愿成為各個片區(qū)的高價明星。如取得2007年“地”稱號的武重地塊，復地公司開發(fā)的東湖國際項目，在樓市冷清的2008年底入市，樓面地價3000多元一平方米，高層住宅均價6500元/平方米?？紤]到建安成本、財務、營銷等成本，這個價格開發(fā)商并無高額利潤可圖。同樣，漢陽鸚鵡洲的世茂錦繡長江一度賣到1.1萬元/平方米的均價，但今年為了應對市場，也推出了6000元/平方米起的小戶型。

    還有一些“地”地塊，其樓盤一直未面市。

    與前幾年樓面地價一兩千元，房子上市可以賣到五六千元的地塊相比，搶得地的開發(fā)商除了有“實力的象征”外，并未從“地”身上賺取更多利益。

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