二套房貸

　　收緊風(fēng)聲驟起

　　前言：時(shí)隔兩年后，二套房的貸款政策又要收緊了。7月17日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布消息稱(chēng)，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康強(qiáng)調(diào)要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行按揭貸款付款比例和貸款利率。

　　在2007年至今的樓市發(fā)展中，“二套房貸”扮演了重要角色。2007年10月，國(guó)家出臺(tái)該政策并連續(xù)加息后，曾如脫韁野馬的房?jī)r(jià)，終于放緩了前行的腳步，隨之進(jìn)入持續(xù)一年多的低迷。今年以來(lái)，在樓市向好的熱潮中，悄然松綁的“二套房貸”功不可沒(méi)。但是，近期全國(guó)各地紛紛傳出“二套房貸”收緊的消息，再度引發(fā)市民關(guān)注。

　　外緊內(nèi)松 趨于收緊

　　據(jù)報(bào)道，北京、山東、杭州、成都等省市銀監(jiān)部門(mén)近日已明確發(fā)文收緊二套房貸。

　　其實(shí)，早在6月22日，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)向各地銀監(jiān)和各銀行總行印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，通知要求各銀行要嚴(yán)格把關(guān)二套房按揭貸款的審查和發(fā)放，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低付款的比例成數(shù)。

　　2007年，江城樓市行情異常，房子供不應(yīng)求。你漲500元/平方米，我漲1000元/平方米，有的干脆一次上調(diào)3000元/平方米，暴利心態(tài)驅(qū)使下，武漢房?jī)r(jià)出現(xiàn)了虛高。

　　同年9月，央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定，“對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)二套(含)以上住房的，貸款付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍”。該規(guī)定一出，市場(chǎng)驟然受到影響。在二套房貸的推動(dòng)下，經(jīng)過(guò)快速上漲通道的樓市終于走入低迷期。

　　二套房貸成為2007年樓市調(diào)控主力的工具。

　　雖然央行和銀監(jiān)會(huì)從來(lái)沒(méi)有宣布取消2007年9月27日的房貸新政，但在該政策的執(zhí)行過(guò)程中卻經(jīng)歷了一個(gè)由緊至松再到目前悄然收緊的過(guò)程。2008年上半年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)低迷，各大銀行為刺激剛性需求，在操作層面上將二套房貸政策逐步放開(kāi)，出現(xiàn)“做不說(shuō)”的現(xiàn)象。

　　在商業(yè)銀行埋頭奪房貸業(yè)務(wù)的同時(shí)，今年4月初，人行武漢分行營(yíng)管部向轄區(qū)內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)《關(guān)于金融支持推動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》。

　　該《意見(jiàn)》中引人注目的內(nèi)容為房貸相關(guān)政策，如對(duì)于二套普通自住房和改善性住房的購(gòu)買(mǎi)者，比照?qǐng)?zhí)行次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策;對(duì)于家庭年滿(mǎn)18周歲的子女購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，應(yīng)視同為次貸款購(gòu)房行為等。“這是金融管理機(jī)構(gòu)次對(duì)‘二套房?jī)?yōu)惠’、子女購(gòu)房?jī)?yōu)惠進(jìn)行明確表態(tài)。”業(yè)內(nèi)人士當(dāng)時(shí)稱(chēng)。

　　二套房貸松綁的直接受益者是二次或多次置業(yè)者，4月份以來(lái)這類(lèi)客戶(hù)大量進(jìn)場(chǎng)，在促成交易量逐步走高的同時(shí)，也造成城區(qū)部分樓盤(pán)價(jià)格上調(diào)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，全市賣(mài)商品房6萬(wàn)套，與2007年一樣。這些購(gòu)房者中，撥是剛性需求，二撥是改善型需求，三撥是投資需求。 二套房貸款收緊后，后面兩撥買(mǎi)房人的負(fù)擔(dān)大大增加。據(jù)計(jì)算，如果購(gòu)買(mǎi)二套住房貸款50萬(wàn)元，期限是20年，不享受0.7倍的利率，而是實(shí)行1.1倍的重利率，月供要增加666元，總利息增加16萬(wàn)元。

　　昨日，記者到多家銀行咨詢(xún)發(fā)現(xiàn)，多家銀行都能給予二套房貸款的優(yōu)惠。建設(shè)大道上兩家銀行工作人員表示：目前符合條件的二套房貸款付低仍可至兩成，利率也能比照套房政策給予打折優(yōu)惠，多可打7折。“具體的比例和標(biāo)準(zhǔn)，則要根據(jù)二套房的情況和個(gè)人信貸記錄來(lái)確定。”

　　本地監(jiān)管部門(mén)近期會(huì)不會(huì)也有相應(yīng)動(dòng)作?記者致電湖北銀監(jiān)局詢(xún)問(wèn)有關(guān)事宜時(shí)，一工作人員告訴記者，省銀監(jiān)局一直都在強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行由央行和銀監(jiān)會(huì)制定的二套房貸政策，因此也不存在政策收緊或放松的說(shuō)法。人行武漢分行相關(guān)人士也表示，目前并未調(diào)整二套房貸的政策，還在沿用今年4月份的規(guī)定，也未收到總行關(guān)于二套房貸收緊的文件。

　　記者發(fā)現(xiàn)，二套房貸即將收緊的風(fēng)聲不沒(méi)有使購(gòu)房者進(jìn)入觀望狀態(tài)，反而促進(jìn)了恐慌性的購(gòu)買(mǎi)行為。

　　與此同時(shí)，在各大樓盤(pán)的售樓部，記者發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售人員也會(huì)將二套房貸政策即將收緊作為引導(dǎo)客戶(hù)加速購(gòu)房的理由，此方法收效十分明顯。

　　“目前的成交主力客戶(hù)集中為二次及二次以上的消費(fèi)群體，如果二套房貸的政策再度收緊，將會(huì)大大增加這部分群體的購(gòu)房成本。”新鴻泰總經(jīng)理鐘志明分析，基于此因，江城許多購(gòu)房者加快了購(gòu)房步伐，希望能夠抓住寬松的信貸政策的尾巴，減輕置業(yè)及投資的負(fù)擔(dān)。

　　房?jī)r(jià)上漲過(guò)度瘋狂，必然導(dǎo)致樓市調(diào)控反彈。因此，日前傳出的京魯杭等地各銀行收緊二套房貸，表明銀行已經(jīng)“嗅出”樓市風(fēng)險(xiǎn)。耀江地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理軍認(rèn)為，房?jī)r(jià)回升很快是熱錢(qián)和大量信貸進(jìn)入樓市的表現(xiàn)，而收緊房貸政策是打擊熱錢(qián)，提高投資或投機(jī)購(gòu)房成本，因此近期各地傳出二套房貸收緊的消息也不足為奇了。

　　不過(guò)，克爾瑞總經(jīng)理吳洋認(rèn)為，在寬松的金融和信貸環(huán)境下，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)缺乏吸引力的情況下，單單提高二套房貸付和利率阻擋資金進(jìn)入樓市、阻止房?jī)r(jià)上漲，會(huì)對(duì)一部分自住型購(gòu)房者有效，但對(duì)投資或投機(jī)購(gòu)房效果則難以持久。（記者彭蕓）