【降價信號】樓市再現(xiàn)“重磅炸彈” 綠地41城近百樓盤降價

　　據(jù)文匯報6月9日報道 繼恒大地產(chǎn)打折促銷活動轟動全國之后，樓市再現(xiàn)“重磅炸彈”。綠地集團日前打響6月全國促銷戰(zhàn)，旗下41個城市近百樓盤推出五大置業(yè)計劃，啟動全面優(yōu)惠行動。

　　記者昨天致電綠地集團，有關(guān)人士稱，這是集團成立18周年在全國范圍內(nèi)實行的降價優(yōu)惠促銷活動，覆蓋5條產(chǎn)品線，其中涉及上海樓盤多達12個。五大置業(yè)計劃分為別墅系、公寓系、辦公系、商務(wù)系、商業(yè)系，覆蓋全國41個城市。上海的12個樓盤是公園壹品、伯頓廣場(辦公)、嘉創(chuàng)國際、綠地21新城、太倉綠地城、綠地21城藍灣、綠地河流島、金色水岸、薔薇九里、布魯斯小鎮(zhèn)、海語墅、綠地諾丁山等項目。業(yè)內(nèi)人士認為，綠地集團的這次優(yōu)惠促銷計劃，由于產(chǎn)量大、范圍廣，因此，一旦推行將對整體市場產(chǎn)生較大影響。

　　目前，綠地集團在建工程面積已達近2000萬平方米，其中還不包括存量房。截至5月底，綠地共實現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入逾420億元。業(yè)內(nèi)人士認為，綠地此舉表明，在新政調(diào)控之下，一些理性的開發(fā)企業(yè)已意識到，有通過促銷來擴大市場占有率。盡管綠地目前還不差錢，但如果即將出臺的上海地方細則更為嚴厲，將會給其遍布全國40多個城市的房地產(chǎn)銷售帶來一定壓力。

　　綠地表示，今年以來，他們重點已在做“兩個調(diào)整”，一是進行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，加大商業(yè)綜合體、酒店等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目的投資力度，另一方面進行住宅產(chǎn)品的調(diào)整，通過積參與保障房項目建設(shè)，加大小戶型住宅等剛需產(chǎn)品的研發(fā)和建設(shè)力度，推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

　　【銷售不佳】房企銷售5月集體遭遇滑鐵盧

　　綠地全國“降價”或能打破膠著近一個月的樓市僵局

　　據(jù)東方早報6月9日報道 繼恒大“降價”之后,綠地昨日宣布對其遍及全國41個城市的項目,推出不同程度的優(yōu)惠措施。

　　昨天,綠地集團宣布,當天起對全國41個城市旗下近百樓盤實行全線優(yōu)惠。這家上海規(guī)模大的本土地產(chǎn)企業(yè)由此成為繼恒大地產(chǎn)(下稱“恒大)之后二家宣布公開降價的行業(yè)巨頭。

　　在剛過去的5月,上市地產(chǎn)公司公布的業(yè)績幾乎全部回落,隨著業(yè)績壓力增大,地產(chǎn)商的降價潮大幕正在徐徐開啟,而隨著綠地的加入,集體降價的范圍次從恒大涉及的二、三線城市向一線城市蔓延。

　　綠地降價“毫不遮掩”

　　綠地的全國性降價“毫不遮掩”。這家從去年起宣告今年預(yù)備邁入千億級企業(yè)的滬上本土地產(chǎn)巨頭,昨日在各家媒體打出廣告,宣布從6月8日起,對其遍及全國41個城市的項目,推出不同程度的優(yōu)惠措施。

　　恒大是此輪全國性降價的領(lǐng)頭者。5月4日,恒大地產(chǎn)宣布將對全國所有在售樓盤進行8.5折促銷。資料顯示,恒大在全國的土地儲備已超過5000萬平方米,57個項目分布在25個主要城市。

　　萬科如今態(tài)度依然曖昧,這家2007年高調(diào)降價的企業(yè)似乎決定不再做出頭鳥。盡管已經(jīng)不止一家媒體爆出萬科即將在6月進行調(diào)價,但萬科總部始終沒有明確表態(tài)。不過,按照萬科總裁郁亮此前的言論,該公司將會在各地按照“合理價格”進行調(diào)整。到目前為止,萬科包括南京、北京等地樓盤已經(jīng)出現(xiàn)明顯價格回調(diào)。

       銷售額集體回落

　　此次,綠地的降價讓恒大不再成為一個個例。在綠地宣布降價之前,多家房地產(chǎn)上市公司公布的業(yè)績表明,過去的5月讓地產(chǎn)商們遭遇了一次集體性的滑鐵盧。

　　6月7日,復地集團公布5月份銷售業(yè)績。按照權(quán)益計算,復地5月份銷售面積和合約銷售金額比4月分別下降41.6%和32.6%。

　　自4月份下旬新政出臺以后,5月份成為樓市的分水嶺,多數(shù)房地產(chǎn)公司在5月份銷售出現(xiàn)了不同程度的下跌。據(jù)中銀國際統(tǒng)計,5月份,預(yù)計房企銷售平均下滑達到了37%以上。

　　除復地之外,富力地產(chǎn)的新銷售數(shù)據(jù)顯示,今年前5個月富力銷售收入和銷售面積與去年同期相比(下稱同比),分別增長3%和下降21%。但從5月單月來看,同比降幅分別為48%和58%;而4月的降幅分別為49%和42%。

　　同樣遭遇業(yè)績“腰斬”的還有龍湖和世茂地產(chǎn)。根據(jù)公司高管的公開表態(tài),世茂地產(chǎn)5月的合同銷售收入較4月下跌40%;龍湖5月的合同銷售額相比4月同樣跌近40%。

　　一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,一線城市5月成交量減少一半,在其監(jiān)測的30個城市中,成交面積幾乎全線下跌,跌幅約44%。其中,北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至歷史低水平。

　　降價潮向一線蔓延

　　在5月樓市變“冷”的情況下,先開打價格戰(zhàn)的恒大個嘗到了降價的甜頭。

　　據(jù)恒大6月8日公布的5月銷售業(yè)績,該月恒大實現(xiàn)合約銷售額40.5億元人民幣,創(chuàng)今年以來單月高紀錄;合約銷售面積64.0萬平方米,合約銷售均價每平方米6326元。當月恒大的合約銷售額較2009年同期增長328.6%,銷售面積增長240.3%,銷售均價增長26.0%。

　　恒大新聞稿顯示,恒大5月合約銷售額占比較高的地區(qū)包括:重慶、成都、合肥、廣東、沈陽、太原、南昌等;由于8.5折促銷及其他因素,天津、包頭、合肥、西安、沈陽、太原等城市的合約銷售額相比4月有較大升幅。截至2010年5月底,恒大累計實現(xiàn)合約銷售額161.8億元,合約銷售面積累計為253.3萬平方米,合約銷售均價為每平方米6387元,分別較去年同期增長150.8%、85.2%、35.5%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析,恒大的主要項目集中在二、三線城市,5月房價8.5折促銷這一舉措,使得恒大在二、三線城市銷量大增,同時這也讓恒大成為近公布業(yè)績的地產(chǎn)公司中少有的業(yè)績不降反增的地產(chǎn)商之一。

　　伴隨著綠地的降價,降價范圍次從恒大涉及的二、三線城市向一線城市蔓延。

　　在綠地名下的樓盤中,包括上海10余個樓盤,另外還有北京項目。

　　早報記者了解到,龍湖、萬科近期或即將上市的上海樓盤,都已有調(diào)價計劃。業(yè)內(nèi)人士表示,隨著國內(nèi)排名前列的地產(chǎn)商紛紛放棄價格防線,已經(jīng)膠著近一個月的樓市有價無市僵局或?qū)⒁虼吮淮蚱啤?/p>

　　【觀察者說】四季房企現(xiàn)金流將會受影響 下半年降價壓力增大

　　據(jù)新京報 5月份銷售業(yè)績的下滑,開始影響房企全年銷售目標的完成。富力地產(chǎn)前5月銷售額整體109.51億元,約為全年300億元銷售目標的三分之一。綠城集團前5月銷售額185億元,占全年670億銷售計劃的27.6%。

　　分析人士認為,成交壓力的凸顯將進一步增加房企降價的可能性。6月4日,萬科在深圳的兩個項目開盤價格下調(diào),被解讀為萬科將執(zhí)行降價策略的一大信號。在招商地產(chǎn)6月7日舉行的股東大會上,董事長孫承銘表示,目前沒有降價計劃,但至于下半年所推樓盤如何定價,應(yīng)當隨行市。

　　國信證券分析師方炎在接受采訪時表示,由于在三季度前多數(shù)房企資金比較寬裕,降價動力不足,到四季度房企現(xiàn)金流將會受到影響,出現(xiàn)降價的可能性更大。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰日前也表示,降價肯定從房企開始。李文杰援引有關(guān)報告表示,萬科、保利、金地、招商四大房企每股經(jīng)營性現(xiàn)金流指標去年都出現(xiàn)負數(shù),有關(guān)指標一致反映出這些企業(yè)未來普遍面臨較大的資金回籠壓力。

　　昨日,摩根大通中國證券和大宗商品主席李晶在某發(fā)布會上表示,房地產(chǎn)股票短期仍然看淡,國內(nèi)一線城市價格下滑的程度將在10%-30%之間,而二線城市約有5%-10%的跌幅。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)終會出現(xiàn)量價齊跌的局面。”李晶稱。他認為,房地產(chǎn)的成交量下降必然影響到下半年的成交價格,此外,由于開工周期的因素,下半年房地產(chǎn)市場的供給將放大。

　　房地產(chǎn)銷售的疲軟也將導致大宗商品價格的疲軟,尤其是鋼、鋁將表現(xiàn)不佳。李晶認為,銅雖短期看淡,但長期仍然是較好的品種,銅的需求有大半來自于電力行業(yè)。

　　李晶指出,整體而言,現(xiàn)在仍然是持防御策略的階段,個人消費和新經(jīng)濟是值得看好的領(lǐng)域。

　　【業(yè)界觀點】牛刀：降價潮將促進中國樓市健康運行

　　先我們要看清楚這一輪中國樓市調(diào)控后的走向，將更加有利于市場推進即將爆發(fā)的降價潮。像上一輪房價調(diào)整一樣，降價潮先的爆發(fā)地是深圳，因為深圳相比較而言，比內(nèi)地市場化程度要高一點，對市場的理解要深刻一點。一旦市場發(fā)生變化，先反應(yīng)的總是深圳，后能夠在未來的市場中保存競優(yōu)勢的，也是深圳的開發(fā)商。萬科的全面降價，是在把降價潮推向一個高潮，并帶動全國70個大中城市房價的全面降價。

　　因此，我們繼續(xù)澄清的是兩個誤區(qū)：一個是按經(jīng)濟規(guī)律，從來都是經(jīng)濟增長帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，沒有任何一個經(jīng)濟體是由房地產(chǎn)來拉動的，中國也不例外。中國這一輪的經(jīng)濟復蘇，是在有色、物流、鋼鐵、建材、家電、汽車等20多個全面振興的情況下，才有房地產(chǎn)的后來居上，而房地產(chǎn)的后來至上發(fā)生了經(jīng)濟的惡果，那是資產(chǎn)泡沫的膨脹，逼得政府不得不小心翼翼來刺破泡沫。

　　說經(jīng)濟的全面振興出現(xiàn)在2009年一季度，有色、物流、鋼鐵、建材、家電、汽車等市場迅速復蘇，并爆發(fā)了16以上的增長，而中國70個大中城市房價還在不斷下降，2009年1月到5月，中國房價同比呈-0.9，-1.2，-1,3，-1.1，-1.0這種速度在下降，怎么可能是房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長呢?房地產(chǎn)是在中國經(jīng)濟全面復蘇后，迅速在低利率和寬松貨幣政策的環(huán)境下，利用房地產(chǎn)的不合理的金融杠桿，放大乘數(shù)效應(yīng)，吸引了大量的資金而已。

二個誤區(qū)是房地產(chǎn)拉動了GDP。中國房地產(chǎn)從來沒有拉動過GDP，2009年4萬億的銷售中，有2.3萬億是個人房貸，整個涉房貸款高達5.28萬億。用貸款來充當GDP是中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)統(tǒng)計中的一大漏洞，不能算是實際GDP，更不算是創(chuàng)造了社會財富。相反，再制造泡沫到泡沫破滅的過程中，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的破壞性比對經(jīng)濟增長的拉動性更強。

　　所以才有了這一輪的猛烈調(diào)控。這一輪的調(diào)控是中央政府作出的決定，也是市場內(nèi)在動力的推進。沒有市場內(nèi)在動力的有力推進，依靠政府這看得見的手，也是不能迅速產(chǎn)生成效的。但是，是爆發(fā)降價潮，還遠遠沒有達到調(diào)控的目標，此行任重大道遠。

　　如果我們能夠展開房價調(diào)控的全部設(shè)想，我們知道，推進降價潮是宏觀調(diào)控中的步的短期目標，不是目的。那么，宏觀調(diào)控的步是什么呢?那是調(diào)整需求。房地產(chǎn)的調(diào)整需求，是整個宏觀經(jīng)濟擴內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)的需要，也是擴內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)的必定要經(jīng)過的難關(guān)。從這個意義上說，房地產(chǎn)阻礙了中國經(jīng)濟正常的調(diào)整和復蘇，制造了中國社會巨大的不公。

　　目前政府調(diào)整房地產(chǎn)市場的需求，主要是通過財稅手段，輔助信貸手段。國11條的主要核心內(nèi)容是付款提高到30%，二套房貸付五成。這個政策是符合市場實際情況的。當時在中國的一線城市，炒買炒賣的投機行為，占了整個市場購買的60%到80%，真正有效需求根本無法走進這個市場，所以產(chǎn)生了畸形購買，扭曲了住宅資源的合理配置，吸引了大量的信貸資金，影響了宏觀經(jīng)濟的正常復蘇。

　　不過，所有的政策都沒有用足，主要是觀察是不是能盡快調(diào)整到位。如果還沒有調(diào)整到位，那么，將有更加嚴厲的政策出臺。這一階段目標是全國70個大中城市房價全面下降，降幅在30%至50%。沒有30%至50%的降幅，不能算是調(diào)控的成功，也不能達到擴內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)的目的。

　　那么，調(diào)控的二步是干什么呢?盡管現(xiàn)在還沒開始，但是，我們已經(jīng)看見，政府的二步調(diào)控是調(diào)整供給。這一著遠比調(diào)整需求要厲害得多?，F(xiàn)在各大城市推出的土地很多流拍，表明土地價值也在回歸，政府將合理配置土地資源，增大社會保障和普通住宅的供應(yīng)，推進一些新的產(chǎn)品。比方說上海市將要推出的公共租賃房，以年輕的白領(lǐng)和農(nóng)民工為主要對象，在沒有能力購房的時候，可以享受政府的租賃住房，解決了一大批需要兩代人的努力才能交付付的問題。

　　在進行這一輪調(diào)控中，政府還將從產(chǎn)業(yè)政策、財稅政策和貨幣政策上解決市場資金的合理流向，努力提高城鄉(xiāng)居民的收入水平，以消費拉動內(nèi)需，促進民營資本擴張，推動實體經(jīng)濟的全面振興，同時淘汰落后的產(chǎn)能和過剩的產(chǎn)能。二步調(diào)控才能解決土地財政的問題，徹底擺脫地方財政對房地產(chǎn)的依賴。

　　三步才能推進中國住宅體制供應(yīng)向民生化的轉(zhuǎn)換，保障城市居民的居住，促進全民的安居樂業(yè)。中國來講，未來的樓市投資行為，將在轟轟烈烈的城鎮(zhèn)化中展開，大的投資市場是商業(yè)地產(chǎn)，決不允許對住宅進行任何炒買炒賣。這兩年，三四線城市將是房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場，中國的開發(fā)商要立于不敗之地，有在這個時候能夠?qū)彆r度勢，迅速消化已經(jīng)取得的住宅用地，展開新一輪的競。

　　降價潮的爆發(fā)是必然的，也表明大多數(shù)開發(fā)商是明智而理性的，也表明中國樓市在開始恢復理性，在開始健康運行。因為降價潮絕不是宏觀調(diào)控的結(jié)束，而是二步的起點。先降價的先贏，是市場的規(guī)律。這一輪調(diào)控，開發(fā)商在也別想什么豬堅強了，在2009年開發(fā)商幾乎透支了全部信用，什么買房愛國，什么豬堅強，都成了徹頭徹尾的騙局，成為歷史的笑談。