專家提示投資者謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)

    受樓市調(diào)控“國(guó)十條”的影響，近一段時(shí)間以來(lái)，住宅市場(chǎng)陷入更加濃重的觀望之中。不過(guò)投資者并沒(méi)有選擇靜觀其變，相當(dāng)一部分人攜重金轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪和寫字樓市場(chǎng)。近的消息稱，重慶某樓盤商鋪遭。數(shù)據(jù)顯示，廣州、深圳等重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)的成交量也出現(xiàn)逆市攀升的局面。

    業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的升值空間等優(yōu)勢(shì)凸顯吸引了大量投資者進(jìn)入，在住宅市場(chǎng)受調(diào)控政策影響的情況下，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)占據(jù)更多的市場(chǎng)份額。不過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)不太可能在樓市調(diào)整階段走出獨(dú)立的行情，因此，投資者應(yīng)理性分析投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于那些意欲將更多精力投入商業(yè)地產(chǎn)的本土開發(fā)商而言，資金、運(yùn)營(yíng)能力等方面的挑戰(zhàn)則不容小覷。

    部分重點(diǎn)城市成交量逆市攀升

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新發(fā)布的房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，1-5月，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)74.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)45.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品住宅銷售面積19.9%的增幅。

    與住宅市場(chǎng)不同，自“國(guó)十條”出臺(tái)以來(lái)，隨著調(diào)控的逐漸深入，并未受到直接沖擊的商業(yè)地產(chǎn)逐漸博得投資者的青睞，在一個(gè)多月的時(shí)間里廣州、深圳、北京等重點(diǎn)城市成交面積、價(jià)格甚至出現(xiàn)逆市攀升的局面。

    數(shù)據(jù)顯示，4月底開始，廣州寫字樓交易呈現(xiàn)異?；钴S情形，4月中下旬的一周，廣州寫字樓錄得成交面積環(huán)比增加7737平方米，成交套數(shù)增長(zhǎng)43 .3%，成交面積增長(zhǎng)74%，而5月的周，一手寫字樓成交95套，共1 4 5 8 9平 方 米 ，成 交 量 環(huán) 比 激 升204.4%，均價(jià)亦穩(wěn)中帶升，高升幅高達(dá)10%。商鋪也同樣，另外一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，廣州4月份商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，商鋪物業(yè)成交面積7 .33萬(wàn)平方米，同比上漲41%。

    同樣的情形發(fā)生在深圳。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月后一周(5月24日-5月30日)深圳全市一手商鋪共成交77套，環(huán)比前一周成交的23套，增加234.78%。二手市場(chǎng)上，寫字樓共成交43套，環(huán)比前一周成交的33套，增加30.3%。

    在北京，根據(jù)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月份北京寫字樓市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)4月份的銷售優(yōu)勢(shì)，銷售面積繼續(xù)提升。與2009年同期相比，北京市寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的回暖趨勢(shì)。成交價(jià)格上，新政后各區(qū)縣典型項(xiàng)目?jī)r(jià)格均普遍上漲，漲幅從幾千元到上萬(wàn)元不等。租金方面，新政出臺(tái)后大量項(xiàng)目的租金價(jià)格有所上升，漲幅平均在1元/平方米/天-2元/平方米/天之間。

    美聯(lián)物業(yè)一份研究報(bào)告認(rèn)為，隨著新政的推出，商業(yè)地產(chǎn)的投資優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)。“新國(guó)十條”中規(guī)定，“對(duì)貸款購(gòu)買二套住房的家庭，貸款付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。”按條款所述，購(gòu)買二套住房的門檻提高后，等同于購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。

    受調(diào)控政策影響從住宅市場(chǎng)撤離的不少投資者將目光投向商業(yè)地產(chǎn)，上有消息曝出，重慶新牌坊加州片區(qū)某樓盤的商鋪開售現(xiàn)場(chǎng)相當(dāng)，雖然臨街門面每平方米的價(jià)格普遍在4萬(wàn)元到8萬(wàn)元之間，但在開售當(dāng)天便被熱情高漲的投資者們得所剩無(wú)幾。

    上述報(bào)告稱，住宅物業(yè)未來(lái)升值空間被擠壓，而工商物業(yè)升值并不受影響，現(xiàn)時(shí)投資工商物業(yè)能夠更好實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。即使不能及時(shí)轉(zhuǎn)讓，其租金回報(bào)率也基本保持在5%以上，少數(shù)工商物業(yè)甚至達(dá)8%以上，而據(jù)美聯(lián)物業(yè)(廣州)住宅藍(lán)籌指數(shù)顯示，住宅租金回報(bào)率3.55%。由此可見，無(wú)論是短線投資，還是長(zhǎng)線投資，住宅物業(yè)都沒(méi)有比商業(yè)地產(chǎn)更具優(yōu)勢(shì)。

    商業(yè)地產(chǎn)將占據(jù)更多市場(chǎng)份額

    “無(wú)論政策是否打壓住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)在近十年都是一個(gè)發(fā)展的高峰期。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究主任徐楓說(shuō)。她認(rèn)為，隨著城市化進(jìn)程加快，商業(yè)地產(chǎn)的比重也會(huì)有所增加。

    分類型來(lái)看，徐楓認(rèn)為在寫字樓方面，在北京、上海等城市，1000-2000平方米的寫字樓比較受歡迎，廣州、深圳及東南沿海城市，300-500平方米的寫字樓更受青睞，這與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)類型有很大關(guān)系。而商鋪方面，市場(chǎng)可能更歡迎街鋪、專業(yè)市場(chǎng)和shop-pingm all等物業(yè)形態(tài)。

    令投資客鼓舞的傳聞是R E IT S(房地產(chǎn)投資信托基金)試點(diǎn)有可能于近日啟動(dòng)，為構(gòu)建多元化的民間資本投資渠道，合理引導(dǎo)社會(huì)資金投入房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域提供一個(gè)平臺(tái)。

    “長(zhǎng)期以來(lái)，活躍在房地產(chǎn)領(lǐng)域的游資少有出路。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生此前接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采 訪 時(shí) 說(shuō) 。她 建 議 ，進(jìn) 一 步 推 動(dòng)R E IT S的相關(guān)試點(diǎn)工作便是一個(gè)值得探索的途徑。

    所謂R EIT S，是一種集體投資計(jì)劃，通常在證交所上市，它是將投資者的資金匯集起來(lái)，投資于一項(xiàng)或多項(xiàng)房地產(chǎn)。德勤的一份針對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)投資研究報(bào)告稱，R EIT S既可增強(qiáng)房地產(chǎn)商的融資渠道和資金流動(dòng)性，又可拓寬房地產(chǎn)投資渠道，對(duì)散戶投資者而言，除了可讓他們?cè)诜康禺a(chǎn)投資中分得一杯羹外，R EIT S的股份或單位可在證券交易所自由買賣，因此散戶投資者很容易能退出投資，而相關(guān)房地產(chǎn)不會(huì)受到任何影響。

    業(yè)內(nèi)人士表示，雖然開閘后的一段時(shí)間內(nèi)REITS面向資金雄厚的大企業(yè)和機(jī)構(gòu)，但隨著相關(guān)法律法規(guī)的完善，大量分散的民間資本終將有望通過(guò)REITS集中起來(lái)投資商業(yè)地產(chǎn)。

    “房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中依然扮演著重要角色，所以政府不會(huì)輕易讓房地產(chǎn)業(yè)陷入全面蕭條，在住宅市場(chǎng)遭到打壓的情況下，商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)必會(huì)占據(jù)更多的市場(chǎng)份額。”上海佑威房地產(chǎn)研究副主任陸騎麟說(shuō)。

    不過(guò)，他同時(shí)指出，商業(yè)地產(chǎn)不可能在樓市調(diào)整階段走出獨(dú)立的行情，在目前的現(xiàn)況下，必定也會(huì)隨之出現(xiàn)調(diào)整，但是其調(diào)整的幅度將弱于住宅市場(chǎng)，如果商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性的改變的話，那么商業(yè)地產(chǎn)的稅費(fèi)等方面需出現(xiàn)有利因素。

    潛在投資風(fēng)險(xiǎn)需警惕

    北京某商業(yè)地產(chǎn)中介的一位工作人員表示，現(xiàn)在已經(jīng)越來(lái)越多的客戶咨詢商鋪，幾個(gè)人合資購(gòu)買商鋪的現(xiàn)象也逐漸增多“他們會(huì)經(jīng)常打電話過(guò)來(lái)問(wèn)是不是有新的投資商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，值不值得什么的”。

    雖然投資商業(yè)地產(chǎn)的前景一片明朗，但對(duì)于個(gè)人投資者而言，還是需要對(duì)投資的潛在風(fēng)險(xiǎn)有比較透徹的了解。業(yè)內(nèi)專家提醒，如果想通過(guò)投資商業(yè)地產(chǎn)獲得良好收益還需邁過(guò)資金、租金收益率、相關(guān)稅費(fèi)政策熟悉程度等幾道門檻。

    “市的可售型優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目普遍較少，而其分開銷售的話必將影響到其經(jīng)營(yíng)和未來(lái)租金升值空間，大型甲級(jí)寫字樓也有相類似的情況，分開銷售對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶吸引力差了。因此需要大量資金的介入，這可能是炒樓的投機(jī)者不能承受的。”陸騎麟表示，同時(shí)，外圍區(qū)域的商業(yè)客流相對(duì)局限，需要時(shí)間培養(yǎng)，投資收益時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，而對(duì)于辦公而言租金上漲空間也相對(duì)有限。

    不如此，杭州某知名房企人士進(jìn)一步表示，投資者投資商鋪和住宅的盈利模式不一樣，住宅投資這兩年基本上是靠差價(jià)賺錢，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式來(lái)自于租金，商業(yè)的購(gòu)買者在決定是否購(gòu)買時(shí)，投資價(jià)值是的參考因素，租金收益率是商業(yè)地產(chǎn)升值的緊箍咒和天花板。

    他認(rèn)為，投資商業(yè)地產(chǎn)需要更專業(yè)的知識(shí)和更的眼光，很多住宅小區(qū)的底商至少5年內(nèi)看不到好的前景，無(wú)法產(chǎn)生好的收益，“浙江十年翻十倍的住宅項(xiàng)目到處都是，但是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，十年翻十倍的是鳳毛麟角，收益好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也大多是主題商業(yè)地產(chǎn)”。

    除了較高的持有成本之外，商業(yè)地產(chǎn)的交易成本也比住宅高，商業(yè)地產(chǎn)在出手時(shí)需要繳納比住宅高得多的稅費(fèi)，這要求投資者一定要對(duì)相關(guān)稅費(fèi)政策和標(biāo)準(zhǔn)有較為清晰的了解。另有業(yè)內(nèi)人士建議，投資者應(yīng)多方考察開發(fā)商的實(shí)力，包括商業(yè)本身的規(guī)劃、未來(lái)前景狀況、后期運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等，切忌盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。