在成交量急劇下滑的當(dāng)下，不少人欲借機(jī)抄底，但專(zhuān)家認(rèn)為——樓市抄底為時(shí)尚早!

　　在近期房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，各大城市樓市成交量急劇下滑之際，近日一篇《樓市抄底時(shí)間表》的博文驚現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)，引發(fā)社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和激烈論，對(duì)于樓市何時(shí)能抄底的說(shuō)法也是此起彼伏，讓不少有買(mǎi)房需求的市民那根敏感的神經(jīng)再次被挑動(dòng)。目前，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)抄底的信心似乎都在加大，但專(zhuān)家認(rèn)為，目前樓市調(diào)控剛剛開(kāi)始，不少政策還在醞釀當(dāng)中，所謂樓市底部還遠(yuǎn)未到達(dá)，抄底一說(shuō)更是為時(shí)尚早。

　　買(mǎi)賣(mài)雙方均覬覦抄底時(shí)機(jī)

　　在本次樓市調(diào)控中，一些買(mǎi)家對(duì)于抄底又有了想法。日前，一家知名房產(chǎn)網(wǎng)站推出了“樓市百團(tuán)大戰(zhàn)招募抄底正規(guī)軍”，帶領(lǐng)幾百網(wǎng)友轉(zhuǎn)戰(zhàn)郊區(qū)一些樓盤(pán)，希望從中抄到筍盤(pán)。據(jù)了解，抄底行為遠(yuǎn)不止于此，近日一篇《樓市抄底時(shí)間表》的博文驚現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)，引發(fā)社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和激烈論。

　　不買(mǎi)家窺視抄底時(shí)機(jī)，連開(kāi)發(fā)商也看好了目前土地市場(chǎng)平淡而帶來(lái)的大好機(jī)會(huì)，于是他們紛紛抄底拿地，為樓市回暖囤糧。據(jù)悉，5月份全國(guó)住宅用地成交繼續(xù)低迷，土地價(jià)格也連續(xù)4個(gè)月下跌。但在不少地產(chǎn)商眼里，卻是逆市拿地的好時(shí)機(jī)。6月7日，萬(wàn)科發(fā)布的新公告顯示，5月份萬(wàn)科新增8個(gè)土地項(xiàng)目。截至目前，萬(wàn)科已在各地新增了35個(gè)土地項(xiàng)目。同時(shí)，保利地產(chǎn)在土地市場(chǎng)共投下159億元，排名位。在調(diào)控政策出臺(tái)后的5月份，保利的闊綽本色不改，以31億元分別在上海、成都和沈陽(yáng)共獲取4幅地塊，建筑面積為89萬(wàn)平方米。除此之外，深圳控股目前的土地儲(chǔ)備為1000萬(wàn)平方米，但如此龐大的土儲(chǔ)似乎還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足該公司的需要，其相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體透露，目前深控已有多個(gè)項(xiàng)目正在洽談中，計(jì)劃今年投資100億元購(gòu)地。

　　即便抄底至少得等到10月

　　自4·15一系列調(diào)控樓市“重拳”政策出臺(tái)后，雖有個(gè)別開(kāi)發(fā)商推出讓利銷(xiāo)售等優(yōu)惠，但市場(chǎng)依然持續(xù)觀望。據(jù)了解，由于大部分房企在2009年資金回收情況良好，至少可以“硬撐硬扛”二三個(gè)月。地產(chǎn)人士表示，算要抄底，至少也得等到10月份再看政策和樓市發(fā)展趨勢(shì)才可作數(shù)。

　　而據(jù)記者上周在廣州調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前眾多大集團(tuán)是拿出了比平時(shí)多兩三個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠折扣以探測(cè)市場(chǎng)。嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，當(dāng)下，多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍然選擇了觀望。地產(chǎn)專(zhuān)家謝逸楓表示，如果調(diào)控政策的目標(biāo)明確，在力度上不做“俯臥撐”，全國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)回到去年年底的水平基本已成定局。

　　近期一系列政策密集頒布，導(dǎo)致全國(guó)各大城市成交量跌至歷史低水平。中原地產(chǎn)有關(guān)人士認(rèn)為，從一手房市場(chǎng)來(lái)看，近期各地不斷有新盤(pán)降價(jià)打折促銷(xiāo)，預(yù)計(jì)在隨后的數(shù)月內(nèi)，此種現(xiàn)象將會(huì)更為普遍。受此影響，二手房價(jià)格或?qū)⑦M(jìn)一步下跌。而中原監(jiān)測(cè)的新增客源和盤(pán)源數(shù)據(jù)亦顯示，近期供求雙方的分歧依然較大，客戶(hù)觀望情緒濃厚，成交量短期難以恢復(fù)至正常水平。預(yù)計(jì)在隨后的2~3個(gè)月內(nèi)，政策將逐步被市場(chǎng)所消化，樓價(jià)跌幅或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。

　　買(mǎi)家仍被擠在“房門(mén)”外

　　有地產(chǎn)業(yè)人士表示，在此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)行之前，全國(guó)一線城市房?jī)r(jià)普遍虛高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾的購(gòu)買(mǎi)能力，現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲幅有所回落，是由于此前房?jī)r(jià)基數(shù)很高，所以，漲幅回落后房?jī)r(jià)依然很高，大多數(shù)民眾依然買(mǎi)不起房。既然進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目的，是為了讓更多的民眾買(mǎi)得起房，那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不但不能放松，而且還應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加大力度，如此才能終使成交量回升。

　　謝逸楓表示，不要以為2010年國(guó)務(wù)院出了二個(gè)嚴(yán)厲的政策調(diào)控，以及地方政府出了一個(gè)嚴(yán)格的政策，房?jī)r(jià)下降到底了，目前房?jī)r(jià)下降幅度才10%左右，至少再下降30%才是抄底好時(shí)機(jī)。

　　政策鏈接

　　央行：繼續(xù)遏制投機(jī)性購(gòu)房

　　中國(guó)人民銀行日前公布了《2009年中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告》。報(bào)告稱(chēng)，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面趨寬松，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金5.7萬(wàn)億元。同時(shí)，央行同日要求，各商業(yè)銀行繼續(xù)完善其房地產(chǎn)貸款政策，以幫助遏制投機(jī)性購(gòu)房。

　　報(bào)告稱(chēng)，2009年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金5.7萬(wàn)億元，增長(zhǎng)44.2%，增速比上年上升42.4%。央行分析稱(chēng)，定金及預(yù)收款、國(guó)內(nèi)貸款是構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源，其中，以定金及預(yù)收款為主的其它資金同比增長(zhǎng)71.9%，國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)48.5%。

　　報(bào)告披露，2009年年末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額7.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)38.1%。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款持續(xù)回升，增速比上年分別提高98.4%和33.3%。

　　此外，央行還于同日承諾促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，并要求各商業(yè)銀行繼續(xù)完善其房地產(chǎn)貸款政策，以幫助遏制投機(jī)性購(gòu)房。但并未在報(bào)告中提及將采取新的房地產(chǎn)政策措施。

　　今年房貸新政嚴(yán)不松

　　日前住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，對(duì)3種二套房情況進(jìn)行認(rèn)定：商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州多數(shù)銀行對(duì)于三套房已經(jīng)停貸。

　　中原集團(tuán)研究劉淵認(rèn)為，此次政府部門(mén)關(guān)于二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)政策的制定，大地降低了市場(chǎng)利用金融杠桿炒房的可能，使房產(chǎn)回歸居住本質(zhì)，長(zhǎng)期來(lái)看有利于各地樓市的健康穩(wěn)定發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士表示，今年房貸政策會(huì)越來(lái)越嚴(yán)，松口的可能性幾乎為零。

　　地產(chǎn)專(zhuān)家謝逸楓表示，由于觀望和政策不穩(wěn)定，樓市發(fā)展趨勢(shì)確有“拐點(diǎn)”癥狀，尤其是購(gòu)房需求快速萎縮，開(kāi)發(fā)商融資渠道被封，銀行負(fù)債率不斷上升，說(shuō)明房企資金鏈非常的危險(xiǎn)，一旦破裂將危及金融系統(tǒng)，所以才導(dǎo)致銀行“惜貸”，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售不利和政策調(diào)控及需求缺乏的情況下，資金逐漸緊張。

　　房產(chǎn)稅成市場(chǎng)關(guān)注

　　與廣州、重慶兩城市相比，上海版調(diào)控細(xì)則沒(méi)有這么幸運(yùn)了，從一開(kāi)始的保有稅到現(xiàn)時(shí)的房產(chǎn)稅可謂一波三折，傳聞中一再被中央退回修改，當(dāng)中的主要原因，自然是牽涉到房產(chǎn)稅的推行。而房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的影響，正如潘石屹所說(shuō)，是牽一發(fā)而動(dòng)全身，關(guān)系到全局的方方面面，一旦征收，對(duì)市場(chǎng)的影響會(huì)非常大。

　　美聯(lián)中國(guó)市場(chǎng)研究指出，無(wú)論是從細(xì)則醞釀的時(shí)間跨度，還是涉及房產(chǎn)稅的出臺(tái)，上海版細(xì)則已經(jīng)成為政策的所在，其影響不局限于上海本地市場(chǎng)，對(duì)國(guó)內(nèi)其他城市將產(chǎn)生風(fēng)向標(biāo)的作用。同時(shí)，二手市場(chǎng)經(jīng)過(guò)成交萎縮的洗禮后，議價(jià)空間得到擴(kuò)大，如果加上房產(chǎn)稅試點(diǎn)的出臺(tái)，將加速房?jī)r(jià)的下跌。顯然是與經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)與發(fā)展相背的，由此，地產(chǎn)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅出臺(tái)的意義遠(yuǎn)大于其對(duì)市場(chǎng)真正的作用。