情況一：正在還房貸，還沒有交房 由于存在著很多大期房，導(dǎo)致這樣的情況很多，這樣的比較復(fù)雜了，風(fēng)險也zui高。
 

　　方式一：直接更名
 

　　流程：
 

　　1、賣方將銀行的貸款還清

　　2、賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同

　　3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)

　　4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案
 

　　注意事項：
 

　　1、房子必須還清銀行貸款

　　2、更名必須取得開發(fā)商的同意

　　3、買方不能再按揭了，必須全款購買
 

　　這種方式的優(yōu)點是手續(xù)比較簡單，且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險比較大。

　　雙方可以先簽一份協(xié)議，約定付款項，以及過戶時間(房產(chǎn)證下來立即過戶)，預(yù)付付款，然后是等了。等到房產(chǎn)證下來再辦理過戶，先過房產(chǎn)證，出新證當天再過土地證，過戶后再交付尾款。 這樣的方式屬于二手房買賣了，因此要繳納的稅費也是比較多。
 

　　優(yōu)點是能及時過戶，風(fēng)險較低。
 

　　情況二：剛交了付款，還沒有辦按揭
 

　　這種情況是開發(fā)商還沒有到房管局備案，這是zui好處理的。買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，并將老的購房合同收回即可。然后買方再將付款付給賣方行了。后面的事情跟買新房的過程一樣，不用給大家啰嗦了。

　　1、未經(jīng)立項批準或私自變更立項的樓盤

　　2、利用集體所有土地開發(fā)的房子，也是所謂的小產(chǎn)權(quán)房。

　　3、未取得規(guī)劃審批的樓盤

　　4、私自變更規(guī)劃的樓盤

　　5、私自改變土地用途的樓盤

　　6、土地產(chǎn)權(quán)存在糾紛

　　7、沒有銷售許可證又無產(chǎn)權(quán)證的房屋

　　8、未經(jīng)驗收或驗收不合格的房屋

　　9、土地或房屋未解除抵押的

　　10、土地、房屋被有關(guān)部門司法查封　?

　　11、開發(fā)商未交納相關(guān)稅費的

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