國務(wù)院日前調(diào)低了部分產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，其中保障性住房和普通商品住房項目的低資本金比例從此前的35％降低為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目降為30%。分析人士指出，受此次調(diào)整影響大的主要是目前尚未開工的新建項目，將對下半年市場供應(yīng)起到積作用。

    由于此次保障性住房以及普通商品住房的資本金要求下調(diào)至20%，回到1996年固定資產(chǎn)投資資本金要求剛出臺時期的水平，很多人表示下調(diào)力度超乎預(yù)期。中金公司分析人士對此指出，新政表明政府在促進(jìn)行業(yè)投資增長的大背景下，也強(qiáng)調(diào)了行業(yè)投資結(jié)構(gòu)調(diào)整，尤其有利于加大與"剛性需求"相對應(yīng)的普通商品房供給，有利于保持行業(yè)穩(wěn)定。

    數(shù)據(jù)顯示，1-4月全國的房地產(chǎn)投資增速同比增長4.9%，而新開工面積增速則下滑了15.6%。盡管銷售額逐步回暖，但開發(fā)商投資意愿仍普遍較低，這同時也造成房地產(chǎn)的上游行業(yè)，如建材、鋼鐵等需求的萎縮。分析人士指出，隨著資本金比例的下降，開發(fā)商資金壓力將得到進(jìn)一步緩解，房地產(chǎn)投資有望提升，也預(yù)示著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景的向好。

    高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢認(rèn)為，由于住宅需求將隨經(jīng)濟(jì)周期調(diào)整結(jié)束后回升，資本金比例下降的舉措有助于防止未來供應(yīng)瓶頸的出現(xiàn)，但仍需注意避免導(dǎo)致新的供需失衡。

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■ 降低中小企業(yè)開工門檻

    對于此次資本金下調(diào)，分析人士普遍認(rèn)為，該政策有利于推動企業(yè)加快資金周轉(zhuǎn)和新增土地儲備，尤其有利于土地儲備資金相對較少的中小地產(chǎn)公司提高其項目融資能力。"房地產(chǎn)資本金的下降意味著投資門檻的降低。"華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰舉例分析："通俗地講，以前用35元錢貸65元，現(xiàn)在拿20元能貸出80元，房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本大大下降了，因而開發(fā)企業(yè)必然會在土地市場、開工建設(shè)上有所舉動。"

    李慶賢指出，新政將提高開發(fā)商的資本回報率。然而此舉適用于新開工項目，對于緩解在建項目的資金壓力效果甚微。

    國金證券分析人士曹旭認(rèn)為，新政策的實施會對高利潤率水平的項目開工有更高促進(jìn)作用，對高價拿地項目的開工不會產(chǎn)生實質(zhì)影響。同時，由于開工門檻的降低，受益于政策的是那些資金緊張而有開工意愿的小企業(yè)，資本金比例的下調(diào)能夠使其達(dá)到開工條件。而重點上市公司目前沒有大規(guī)模開工并非由于資本金比例不達(dá)標(biāo)，是對未來銷售預(yù)期的不確定性而主動性縮減規(guī)模，因而新政對重點上市公司的影響可能并不明顯。

    考慮項目開工報建存在一定滯后周期，分析人士指出，新開工和投資的改善在數(shù)據(jù)上的反映會發(fā)生在6月份之后，房地產(chǎn)投資的壞時期也將在上半年末期結(jié)束。

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■ 短期能否帶動漲價尚不明確

    雖然新政將促進(jìn)市場供應(yīng)，但消費(fèi)者更多擔(dān)心的還是房產(chǎn)銷售價格可能出現(xiàn)的進(jìn)一步上漲。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理楊少鋒對此表示："資本金的降低會吸引更多的投資，從而增加更多的市場供給，這也會對房價形成一道緩沖。"

    李慶賢則表示，近期市場氣氛有所改善，開發(fā)商打折促銷力度有所下降。新政的出臺如果能夠帶動更多銀行貸款，將進(jìn)一步減輕開發(fā)商的資金壓力，進(jìn)一步減少其打折促銷動力。這將在一定程度上促使住宅價格上升。

    而中金公司分析師則指出，政策短期內(nèi)能否奏效尚不確定。因為銀行是否按照新資本金低比例放貸并非必然。在目前的經(jīng)濟(jì)情況下，各大銀行仍將差異化對待不同的公司和項目，所以短期內(nèi)并不會出現(xiàn)非常明顯的放貸增加情況。

    另一些分析人士認(rèn)為，新政策將主要有利于大開發(fā)商貸款，對大多數(shù)中小開發(fā)商影響不大，大多數(shù)中小開發(fā)商依然難以貸到款，因此，從整體意義上來看，整個房地產(chǎn)行業(yè)的資金形勢，或難發(fā)生大改變。興業(yè)銀行資金運(yùn)營席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委也表示，新政出臺將會大力促進(jìn)地方政府投資的積性，而銀行則需高度重視投資過程中的風(fēng)險。

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    由于下調(diào)商品住宅等固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的決定在4月底已有所透露，因而部分地區(qū)5月土地市場的暴漲被一些業(yè)內(nèi)人士指作市場的敏感反應(yīng)。以北京為例，5月份土地市場出現(xiàn)了久違的"井噴"現(xiàn)象，實際成交量超過了前4個月的總和。來自北京市土地整理儲備的數(shù)據(jù)顯示，5月份京城共成交土地28宗，成交土地面積167.9萬平方米。其中住宅及含住宅項目用地為10宗，成交面積為101.3萬平方米。環(huán)比4月份，總體成交面積增加了91%，住宅及含住宅項目用地成交面積則增加了402%。與此同時，地價也開始再度上揚(yáng)。

    楊少鋒表示："當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的利潤有所提高，開發(fā)商自然會抓住這一機(jī)遇，而市場的回暖和資本金的下調(diào)，將更大地刺激開發(fā)商的投資和入市信心。"