●“政府可以說(shuō)是房地產(chǎn)大的贏家”

　　● 開(kāi)發(fā)商“賺取的利潤(rùn)是普通人難以想象的”

　　●“銀行是吃了買房人再吃賣房人”

　　● 推高房?jī)r(jià)——“媒體非常有用”

　　在記者的要求下，南昌紅谷置業(yè)投資有限公司總經(jīng)理汪斌為記者提供了一份其開(kāi)發(fā)的樓產(chǎn)項(xiàng)目“地中海陽(yáng)光”的成本清單。從這份清單可以粗略地發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，存在多個(gè)利益體，其中，開(kāi)發(fā)商、地方政府、銀行、媒體算得上是前四大，他們形成一條“泡沫”制造鏈，從拍賣土地價(jià)高者得、虛假宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)、囤積居奇哄抬房?jī)r(jià)、高息放貸加重成本等方面，將房?jī)r(jià)不斷推高，以攫取更大價(jià)值。

　　住宅樓盤“地中海陽(yáng)光”位于南昌市紅谷灘新區(qū)，目前其市場(chǎng)銷售的均價(jià)是每平方米約4720元。這份清單顯示，“地中海陽(yáng)光”每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元。

　　在3946.61元/平方米的成本價(jià)中，土地使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米，前期工程費(fèi)是95.37元/平方米;房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)每平方米1828.23元;管理費(fèi)94.82元/平方米;財(cái)務(wù)費(fèi)170.48元/平方米;銷售費(fèi)用(90%為媒體費(fèi)用)160元/平方米;其他費(fèi)用201.1元/平方米;稅費(fèi)695元/平方米。

　　汪斌認(rèn)為，這份“成本清單”說(shuō)明，政府在從房?jī)r(jià)收益中“賺了一大把”。汪斌為記者“清算”了政府從中的收益：一是土地權(quán)使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價(jià))701.61元/平方米;二是前期工程費(fèi)中的“可行性研究費(fèi)”2元/平方米;三是房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的8.33%即152元;四是管理費(fèi)中涉及政府的達(dá)50%即47.41元;五是稅費(fèi)695元/平方米。幾項(xiàng)合計(jì)約1600元/平方米，超過(guò)了房?jī)r(jià)的1/3。此外，政府還要從購(gòu)房人手中收取稅費(fèi)和房屋維修基金等費(fèi)用。“政府可以說(shuō)是房地產(chǎn)大的贏家。”汪斌說(shuō)。

　　從這份成本清單也可以看出，開(kāi)發(fā)商是利潤(rùn)的二大主體。“即便是中部地區(qū)的城市，一個(gè)項(xiàng)目賺1000萬(wàn)元的純利潤(rùn)也很常見(jiàn)”，南昌市一名開(kāi)發(fā)商坦言，“現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商是歷史上厲害的一個(gè)商人群體。我們賺取的利潤(rùn)是普通人難以想象的，當(dāng)然有時(shí)候用來(lái)打點(diǎn)的錢也是老百姓想不到的。”

　　房?jī)r(jià)“成本清單”顯示出銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資中獲得了頗豐的效益，其每平方米收益在170元。汪斌給記者算了一筆賬，如果是購(gòu)買一套100萬(wàn)元的房子，從銀行獲得商業(yè)貸款60萬(wàn)元，30年還清，按照現(xiàn)在實(shí)行的7折優(yōu)惠利息，償還給銀行的利息也要10幾萬(wàn)元。

　江蘇省長(zhǎng)發(fā)都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事長(zhǎng)周力明說(shuō)，銀行是吃了買房人再吃賣房人。近10年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款始終是銀行利潤(rùn)大的一塊，主要是貸款利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)貸款，一般也要達(dá)到百分之十幾。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)“成本清單”中媒體花費(fèi)占據(jù)一席之地，在房?jī)r(jià)背后的利益鏈中，媒體作用巨大。汪斌坦言，“地中海陽(yáng)光”這個(gè)樓盤，目前每平方米160元的推廣費(fèi)用中，有90%給了媒體。行業(yè)內(nèi)，基本上是成本價(jià)的3%至5%要投放至媒體。

　　一位熟悉媒體運(yùn)作的人告訴記者，一些市場(chǎng)化媒體在推高房?jī)r(jià)過(guò)程中負(fù)有不可推卸的責(zé)任。近年來(lái)，房地產(chǎn)廣告幾乎在都市類媒體的廣告收入中占了1/3，從幾百萬(wàn)到幾千萬(wàn)不等。

　　媒體在獲取大筆廣告費(fèi)用的同時(shí)，也承擔(dān)了為樓盤銷售造勢(shì)的“義務(wù)”，炮制出諸如某樓盤“供不應(yīng)求”“消費(fèi)者連夜排隊(duì)買房”等“新聞”，欺詐群眾。南昌紅谷置業(yè)投資有限公司一家為例，今年該公司銷售收入約8個(gè)多億，其中，廣告費(fèi)用達(dá)一兩千萬(wàn)元。汪斌坦言：“媒體非常有用。”

　　“現(xiàn)在看起來(lái)政府有錢，日子好過(guò)，問(wèn)題是和大眾想法完全違背，是走不遠(yuǎn)的”。江蘇銀監(jiān)局局長(zhǎng)于學(xué)軍認(rèn)為，地方政府不能把經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“寶”壓在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，否則，政府在立場(chǎng)和利益上，會(huì)和房地產(chǎn)商趨同化，和老百姓相背離。任何商人都是惟利是圖的，關(guān)鍵是政府如果在趨利中與其成為“合伙人”，對(duì)社會(huì)的危害是很大的，因?yàn)檎泻芏嗟馁Y源和手段發(fā)揮作用。政府本來(lái)是公共服務(wù)的，如果偏離了此角色，危害很大。

　　有關(guān)業(yè)內(nèi)人士及專家分析，房?jī)r(jià)暴漲中政府負(fù)有不可推卸的責(zé)任。地方政府對(duì)于“經(jīng)營(yíng)城市”“出售土地”的興趣和沖動(dòng)，為房地產(chǎn)與地方政府的結(jié)盟提供了可能。一些地方政府官員在土地征用、地皮出讓、工程項(xiàng)目中的腐敗行為，更成為這種聯(lián)盟關(guān)系的粘合劑。

　　樓盤“成本清單”驚曝高房?jī)r(jià)內(nèi)幕

　　本報(bào)訊 在本報(bào)記者的要求下，南昌紅谷置業(yè)投資有限公司總經(jīng)理汪斌為記者提供了一份其開(kāi)發(fā)的樓產(chǎn)項(xiàng)目“地中海陽(yáng)光”的成本清單。記者發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商、地方政府、銀行、媒體四個(gè)利益體形成一條“泡沫”制造鏈，將房?jī)r(jià)不斷推高。

　　汪斌為記者“清算”了政府從中的收益，發(fā)現(xiàn)政府收益超過(guò)了房?jī)r(jià)的1/3，可以說(shuō)政府是房地產(chǎn)大的贏家。

開(kāi)發(fā)商是利潤(rùn)的二大主體。“即便是中部地區(qū)的城市，一個(gè)項(xiàng)目賺1000萬(wàn)元的純利潤(rùn)也很常見(jiàn)”，南昌市一名開(kāi)發(fā)商坦言。

　　江蘇省長(zhǎng)發(fā)都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事長(zhǎng)周力明說(shuō)，銀行是吃了買房人再吃賣房人。近10年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款始終是銀行利潤(rùn)大的一塊。

　　“媒體非常有用。”汪斌坦言，行業(yè)內(nèi)基本上是成本價(jià)的3%至5%要投放至媒體。媒體為樓盤銷售造勢(shì)，炮制出諸如某樓盤“消費(fèi)者連夜排隊(duì)買房”等“新聞”。

　　高地價(jià)——高房?jī)r(jià)的惡性循環(huán)仍在繼續(xù)。“國(guó)企抬價(jià)的現(xiàn)象很普遍，搶地?fù)尩孟癔偭艘粯印?rdquo;南京市浦口區(qū)國(guó)土局一位不愿透露姓名的干部告訴記者。

　　記者近日在江蘇、江西采訪時(shí)，多位基層國(guó)土部門干部向記者反映，近期多個(gè)城市土地拍賣中頻頻出現(xiàn)國(guó)企制造新“地”現(xiàn)象，地價(jià)紛紛超過(guò)2007年的歷史高位。

　　南昌市土地交易主任錢友庚認(rèn)為，“地”頻出不是好現(xiàn)象，除了制造房?jī)r(jià)上漲外，過(guò)多的資金沉淀在房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的損害很大。

　　他認(rèn)為，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)都有潛規(guī)則。國(guó)有企業(yè)不怕地價(jià)高，因?yàn)橘Y產(chǎn)在賬上，拿到地可以再去融資再去搞項(xiàng)目，這里虧損那里能賺回來(lái)。房地產(chǎn)上市公司進(jìn)入一種“高地價(jià)→高股價(jià)→更高地價(jià)”惡性循環(huán)。“國(guó)企現(xiàn)在不差錢，上市公司可以圈股民的錢，但是地價(jià)和房?jī)r(jià)高企帶來(lái)的巨大系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)終要金融機(jī)構(gòu)和股民承擔(dān)，終買單的是老百姓。”錢友庚說(shuō)。

　　學(xué)者羊慧明等業(yè)內(nèi)人士表示，如果國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)被哄抬炒高，將可能重蹈東京樓市“急漲長(zhǎng)跌”的覆轍。事實(shí)上，北京、上海的人均收入還不到東京的1/10，而房?jī)r(jià)已比肩東京。換言之，京滬房?jī)r(jià)已經(jīng)把未來(lái)十余年的空間都透支了。日本的地產(chǎn)泡沫是一個(gè)富裕社會(huì)的泡沫，都拖垮了日本經(jīng)濟(jì)，而中國(guó)還是一個(gè)整體不富裕的社會(huì)，出現(xiàn)超過(guò)日本的房地產(chǎn)泡沫，其災(zāi)難性后果將更可怕。

　　專家們表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)尚未企穩(wěn)，全球經(jīng)濟(jì)還在蕭條期的情況下資產(chǎn)泡沫膨脹，對(duì)中國(guó)而言絕非福音。泡沫加速膨脹后一旦貨幣政策調(diào)整、社會(huì)預(yù)期改變，泡沫隨時(shí)可能破裂，將動(dòng)搖市場(chǎng)信心，居民財(cái)富損失和金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)損失都會(huì)嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。